Risiko ved investeringer i eiendomslån

Enhver investering innebærer risiko. Det gjelder også når du låner ut dine penger via Kameo. Her har vi samlet en oversikt over hvilke typer risiko du bør være oppmerksom på når du investerer via plattformen. Du finner også informasjon om hvordan Kameo arbeider for å håndtere risiko, om investeringer i direkte lån passer for deg og hva du selv kan gjøre for å redusere din investeringsrisiko.

Tapt kapital 

Å låne ut penger innebærer alltid en risiko for at den som låner penger ikke betaler tilbake, at det blir tilbakebetalt mindre enn det man lånte ut, eller at låntaker ikke betaler rente som lovet. Å yte lån via Kameo innebærer at man som långiver eller investor risikerer at alt man har investert går tapt, dersom låntakeren ikke gjør opp for seg. Kameo stiller ingen garanti for tilbakebetaling og det gjelder ingen annen garanti- eller sikringsordning for de beløpene som långiverne låner ut. 

Innskuddsgaranti

Kameo garanterer ikke for at låntaker kan eller vil betale tilbake det du har lånt ut. Investeringer gjennom Kameo er ikke dekket av noen innskuddsgarantiordning eller investorgarantiordning, og pengene du overfører til Kameo dekkes ikke av Bankenes sikringsfond. Penger som du måtte ha på din Kameo-konto, står på en klientkonto i DNB. Denne er atskilt fra Kameos virksomhet, og vil ikke bli påvirket av en konkurs i Kameo. Disse midlene er derfor bare sårbare for en eventuell konkurs i DNB. 

Overføring av låneandelene

Det finnes ikke noe etablert markedsplass for kjøp og salg av låneandeler. Det kan derfor være vanskelig å få solgt låneandelene dine. Det betyr at du må forvente at investeringen din ikke kan innløses i penger før låntakeren faktisk tilbakebetaler lånet. Selv om du skulle lykkes med å finne en kjøper, er det ikke sikkert du får solgt låneandelene uten tap. 

Forsinkede betalinger 

Når du investerer i lån via Kameo, vil rentebetalinger og tilbakebetaling av lånet følge en betalingsplan som er spesifikk for det lånet du har investert i. Vi kan først utbetale pengene til deg når vi har mottatt dem fra låntaker. Kameo garanterer ikke for at betalingen skjer i tide eller i det hele tatt. Dersom låntaker betaler for sent, eller om det skjer en feil i overførselen, kan du oppleve at betalingen av renter eller avdrag blir forsinket.  

Låntaker går konkurs 

Uforutsette hendelser kan oppstå selv for seriøse selskaper. Dersom en låntaker ikke lenger kan dekke sine forpliktelser og går konkurs, kan du tape hele eller deler av din investering. Hvor stor del av dine investeringer du som investor får tilbakebetalt i en konkurs, avgjøres hovedsakelig av verdien av det du har pant i. Verdien av det du har pant i, påvirkes av hvordan markedet er når panteobjektet selges, om det er et lettsolgt objekt, og om det er et ferdigstilt prosjekt eller noe halvbygd som andre må ta over ansvaret for. 

Kameos kredittprosess

Alle lån som publiseres på Kameos plattform har gjennomgått en analyse og godkjenningsprosess i henhold til Kameos kredittpolicy. I analysen vurderes selskapet som søker lån, personene bak selskapet, selve prosjektet, markedet, hvordan lånet er planlagt tilbakebetalt, samt sikkerhetene som tilbys for lånet. Analysen resulterer i en risikoklasse (A-E), med det formålet å effektivt kunne kommunisere en samlet vurdering av risikoen i lånet. Risikoklassen har også betydning for renten som investorene får mot å investere i lånet.  

Investeringsinformasjon 

Når et lån publiseres på plattformen deler vi informasjon om selskapet, prosjektet og sikkerhetspakken med deg som investor. Den mest vesentlige informasjonen finner du i et såkalt nøkkelinformasjonsdokument. Dette dokumentet følger det formatet som er bestemt av EUs myndigheter. Vi råder deg til å lese nøye gjennom risikobeskrivelsen i dette dokumentet, selv om risikoene er summert opp i en risikoklasse. Merk at det ikke finnes noen bransjestandard for å fastsette risikoklassen, og at Kameos risikoklasser er fastsatt i henhold til Kameos egne policyer og modeller. 

Kameo tilbyr ikke finansiell rådgivning eller annen rådgiving knyttet til investeringer eller lån som tilbys på hjemmesiden. 

Spesielt for eiendomsprosjekter 

For alle eiendomslån vurderer vi lånets størrelse i forhold til eiendommens forventede verdi ved ferdigstillelse. Dette forholdet kalles belåningsgrad eller Loan to Value (LTV). En LTV på 70% betyr at de samlede lånene i eiendommen tilsvarer 70% av forventet verdi. Kravet til LTV stilles for å sikre at låntaker gjennom prosjektet er i stand til å refinansiere eller selge for beløp som er tilstrekkelig for å tilbakebetale lånet. Det sikrer også at panteobjektet kan dekke full eller nær full tilbakebetaling ved et eventuelt tvangssalg.  

Renten er et uttrykk for hva Kameo vurderer som en rettferdig pris for risikoen du tar ved å investere i ett gitt lån. Derfor er vår risikovurdering og den risikoklassen vi setter helt avgjørende for renten vi tilbyr på et lån. Hva som er en rettferdig rente påvirkes imidlertid også av markedssituasjonen på det tidspunktet lånet publiseres, som den såkalt risikofrie renten i markedet, hvilke øvrige kostnader låntakeren har knyttet til låneopptaket, og hvilken alternativ avkastning investorene kan forvente på andre produkter i markedet.  

Både markedssituasjon og risiko kan endre seg gjennom et låns løpetid. Renten kan derfor variere fra transje til transje i et lån. Når lånet først er utbetalt, ligger imidlertid renten fast i lånets løpetid. Tabellen nedenfor viser laveste forventede rente og forventet kredittap knyttet til hver risikoklasse:

Kameo har en rekke prosedyrer og krav som bidrar til å redusere risikoen din som investor. Risikoklassen som gis hvert lån reflekterer restrisikoen etter at tiltak er gjort. Her forklarer vi nærmere hvordan vi jobber for å redusere risiko knyttet til din investering.

Krav om pant eller kausjon 

Vi krever at det stilles pant og/eller kausjon for alle lån på Kameos plattform. Sikkerhetsstillelsen øker sjansen for at du som investor får hele eller deler av din investering tilbakebetalt i tilfeller der et lån ikke blir tilbakebetalt som planlagt. Pant kan være i form av eiendomspant, varelagerpant, fordringer eller aksjepant, mens en kausjon kan være stilt av enten privatpersoner (ofte aksjonærer) eller andre selskap (f.eks. morselskap). Hvilken sikkerhetspakke som ligger bak et lån, er alltid beskrevet i dokumentet med nøkkelinformasjon for hvert enkelt lån. 

At det stilles pant eller kausjon innebærer ingen garanti for at verdien av det som er stilt som pant er tilstrekkelig til å tilbakebetale lånet, eller at den som har stilt kausjon er i stand til å betale tilbake lånet. Når en eiendom, et selskap eller gjenstander tvangsselges, påvirkes ofte prisen negativt av at det er et tvangssalg som må skje raskt. Eiendomspant kan falle i verdi dersom det må selges som et halvferdig prosjekt, fordi kjøper i et slikt tilfelle må ta ansvar for arbeider som låntaker har utført. Sikkerhetenes verdi kan også påvirkes av endringer i markedet og omstendigheter som ikke var kjent da lånet ble formidlet. Dersom omstendighetene fører til at det pantsatte objektet ikke kan utnyttes kommersielt som forutsatt, vil det ofte føre til et betydelig verdifall. Dokumentet med nøkkelinformasjon spesifiserer alltid hvilke sikkerheter som er stilt for hvert lån, og i hvilke vesentlige risikoer som prosjektet innebærer.  

Screening av låntakere 

Kameo gjennomfører grundige undersøkelser av den informasjonen som lånesøker gir oss. De vurderingene som ligger til grunn for publisering av et lån, baseres på Kameos kredittpolitikk og instrukser for risikovurderingen. Kameo har også omfattende rutiner for å forebygge hvitvasking og finansiering av terrorisme for å fange opp indikatorer på økonomisk kriminalitet. Sikkerhetsstillelse og særlig personlige kausjoner vil kunne bidra til å senke risikoen for at låntaker benytter de lånte midlene i strid med vilkårene for lånet.

Investering gjennom direkte lån er en enkel måte å støtte mindre bedrifter. På den måten kan de gjennomføre sine prosjekter og vokse, samtidig som du som investor får avkastning på sparepengene dine. Investering i direkte lån innebærer imidlertid høy risiko, også når du investerer gjennom veletablerte og velrennomerte folkefinansieringsaktører. Fordi risikoen generelt er høy, er også renten man kan forvente på lånene høy. Det generelle rentenivået skal ta høyde for at man må regne med at noen lån vil gå i mislighold og ende i tap på investeringen.

Når risikoen ved investering i det enkelte lån er høy, er det spesielt viktig å spre risikoen over mange lån. De historiske misligholds- og tapsratene på plattformen til Kameo er beskjedne, selv om mislighold av enkeltlån kan medføre at hele det investerte beløpet i det lånet går tapt. Dette indikerer at risikoen i det enkelte lån er høyere enn om du sprer investeringene dine på mange lån. 

Kameo gjør det vi kan for å gi deg den informasjonen du trenger, slik at du har best mulig grunnlag for å avgjøre om du vil investere i et lån. Du må imidlertid alltid selv vurdere om den risikoen som reflekteres i informasjonen er akseptabel for deg mot den renten du tilbys. Derfor bør du alltid sette deg inn i prosjektene og selskapene du låner ut penger til, og ikke minst vurdere om du mener sikkerhetspakken bak lånet er sterk nok i tilfelle det skulle oppstå betalingsvanskeligheter. 

Også selskaper med sunn drift og gode prosjekter kan få uforutsette problemer, og det er ingen garanti for at du vil få tilbakebetalt hele eller deler av investeringen din. 

Hvis låntaker misligholder låneavtalen slik at lånet kan kreves tilbakebetalt umiddelbart, vil sikkerhetsagenten, Advokatfirma Kontrakt AS, håndtere saken på vegne av investorene. Som tillitsmann vil agenten arbeide for å maksimere tilbakebetalingen til investorene og kan ved behov arrangere et investormøte for å få innspill eller beslutninger fra investorene.

Investormøter gjennomføres via e-post eller digital avstemning. Hver investor har en stemme per låneandel på 500 kr. For eksempel, om du har investert 1000 kr, har du to stemmer. Beslutninger fattet i investormøtet krever at minst 50% av stemmene avgis, og at minst 2/3 av disse er i favør av beslutningen. Når en beslutning er tatt, gjelder den for alle investorer i lånet, inkludert eventuelle endringer i låneavtalen, sikkerheter, eller bytte av agent/tillitsmann.