10 % rente | Videreutvikling av hytteprosjekt på Geilo| Risikoklasse B

Låneinformasjon - 2282

Lånebeløp (NOK)	1.075.000
Låntager	MG Eiendomsutvikling AS
Anledning til lån	Utvikling av hytteprosjekt
Løpetid	10 - 12 måneder
Risikoklasse	B
Sikkerhet	Pant i eiendommen (1. prioritet)
Totale lån i forhold til salgspris (LTV)	Ca. 61 % (72 % når alle fire lån er utbetalt)*
Årsrente	10 %
Tegningsperiode	23.4.2018 – 30.4.2018
Type lån/ amortisering	Full tilbakebetaling etter endt løpetid
Frekvens på rentebetalinger	Månedsvis

*LTV, eller lån i forhold til estimert salgspris. Basert på dette og de to andre lånene er LTV ca. 61% i forhold til estimert markedspris for ferdigstilt hytte. Når alle fire lån er utbetalt er estimert LTV ca. 72%.

Investeringsvilkår

Investeringen skjer gjennom ett lån til MG Eiendomsutvikling AS og har følgende vilkår:

• Lånet vil betales ut 2 – 5 virkedager etter at låneauksjonen stenger.
• Det vil bli utbetalt månedlige renteutbetalinger under lånets løpetid.
• Den årlige renten er 10 %, tilsvarende 0,83 % per måned.
• Låntageren kan ha rett til å betale tilbake hele lånet etter 10 måneder.
• Det vil ikke forekomme amortisering under løpetiden og hele lånebeløpet vil betales tilbake på forfallsdagen eller om låntager velger å amortisere tidligere (tidligst etter 10 måneder).
• Låntager planlegger å selge hytten når den er ferdigstilt etter avhendingsloven.
• Eiendommen vil ikke ha øvrig gjeld enn lånene som er formidlet via Kameo.
• Estimert belåningsgrad er ca. 71 % LTV, basert på det totale lånet på ca. 7.150.000 i forhold til forventet salgspris av ferdigstilt hytte.

Vær oppmerksom på at tegningsperioden (auksjonsperioden) avsluttes så snart lånet er fulltegnet. Låneperioden kan imidlertid også forlenges.

Dette lånet er det tredje av totalt fire lån via Kameos plattform på til sammen NOK 7.150.000, inkludert forskuddsbetalte renter (som holdes igjen på klientkonto). Lånet er delt opp i fire transjer for å følge fremdriften, utbyggingen og verdiskapningen i prosjektet.

Transjer	Lånebeløp	Status
1	2 500 000 NOK	Auksjon gjennomført
2	2 500 000 NOK	Auksjon gjennomført
3	1 075 000 NOK	Auksjon pågår
4	1 075 000 NOK	Kommer H118
Totalt	7 150 000

Sikkerhetspakke

Som sikkerhet for lånet kommer Kameos långivere til å ha 100 % pant i eiendommen 65 /4 23 i Hol kommune. Tomten er i størrelsesorden ca. 2.500 kvm hvor det vil bli oppført en hytte på ca. 160 kvm BRA med tilhørende garasje.

MG Eiendomsutvikling AS vil ikke betale utbytte før lånene via Kameo er tilbakebetalt.

Prosjektet

MG Eiendomsutvikling AS har siden sist transje ble utbetalt kjøpt eiendommen, fått innvilget igangsettelsestillatelse og er nå i gang med graving og planering av tomten. Hytten (laftekassen) er også bestilt fra deres faste leverandør i Lituaen (Lomeras), som allerede er i produksjon og forventes ankommet Geilo i midten av Juni.

Selskapet brukte samme leverandør for hytten på forrige prosjekt på nabotomten, med svært gode referanser. Leverandøren følger norske krav om lafting av hytter, og arbeiderene på fabrikken er lært opp av norske laftere. Svært få hytteutviklere i Norge i dag lafter selv, siden dette kan være oppimot 100 % dyrere. Etter levering av tømmerkassen fra fabrikk er hytta ferdig reist i løpet av tre til fire dager. Det tar ca. én måned til hytten er ferdig tettet utvendig med tak og vinduer. Resten av den totale prosjekttiden på ca syv måneder vil dermed brukes på innvendig arbeid og uteområdet.

Selskapet er særdeles opptatt av kvalitet og bestiller bla. utvendige vindusomramminger og listverket fra Os Trekultur AS. I tillegg utstyres hytten med vannbåren varme, med energibrønn og varmepumpe. Hyttene som selskapet produserer er i det øvre sjiktet hva gjelder beliggenhet og kvalitet. Det benyttes eike parkett med 250 mm bredde som hellimes til gulvet. Alt av innredninger leveres i heltre og tilpasset rommene i hytten, det samme gjelder kjøkken.

Hytten selges etter avhendingsloven, etter at den er oppført og ferdig bygget. Lånets løpetid tar høyde for at salgsprosessen kan ta litt lenger tid enn normalt og resterende løpetid av lånet vil bli brukt til salg. Selskapet opplyser at de vanligvis bruker fire til seks uker på å selge hyttene de har bygget, og omsetningsstatistikk for nyere hytter på Geilo støtter dette.

Kostnadsbudsjett for prosjektet er i overkant av syv millioner kroner, som inkluderer tomtekjøp, byggekostnader og finanskostnader. Ansvarlig megler, som også har solgt samtlige av selskapets tidligere prosjekter, opplyser at forventet salgspris er ca. 10 millioner kroner.

Eiendomsinformasjon
Adresse	Postadresse: Rundetjødn 24, 3580 Geilo
Gårds- og bruksnummer	65 / 423, Hol kommune
Størrelse	Ca. 2.500 kvadratmeter

Området

Hyttetomten, som er markert i gult over, ligger i Rundetjødn 24 som er 1,1 kilometer fra «kikutkroa – Skiutleie og skishop» og 6,1 kilometer fra Geilo Skisenter. Langrennsløypene ligger like ved hytta og er et svært attraktivt område for den aktive skiløper. Denne tomten ligger for seg selv som gir godt med plass å boltre seg på, de nærmeste hyttene har alle store tomter. Fra tomten er det utsikt mot Reineskarvet, Blåberget og Hemsedalsfjellene.

Geilo og Hol kommune kan by på et langrennsparadis. Med over 550 kilometer oppkjørte og velpreparerte langrennsløyper kan man velge mellom flotte høyfjellsløyper, eller koselige løyper i skjermet skogsterreng. Legg gjerne turen innom en av de hyggelige serveringstedene som det finnes flere av, noen av disse har også åpent om sommeren.

Her er også de perfekte forhold tilrettelagt for både alpinister, jibbere, og snowboard-entusiaster. Totalt tilbys 21 heiser og 39 løyper fordelt på to sider av sentrum. Bakkene passer for hele familien - enten du er nybegynner eller ekspert. Geilo skiheiser har også et meget godt servicetilbud med bl.a. skikafèer, skiutleier, skiskole og skishop. Det er også mulighet for barnepass. På Geilo finner du ekte skiglede hvor barna er i fokus.

Om sommeren er også mulighetene mange i vakre naturomgivelser, her er det uendelige turmuligheter enten du vil gå en kort tur med barna eller ønsker å legge ut på en ukestur i fantastisk fjellterreng. For de som liker å ta en sykkeltur, kan man velge alt fra rolig sykkeltur på en grusvei, en lengre tur på f.eks. Rallarvegen eller downhillsykling for de som ønsker mere fart. Det er muligheter for å fiske i en av mange fjellvann, ridning og stallbesøk, eller man kan teste klatreferdighetene i Geilo høydepark.

En kort kjøretur fra Geilo finner du en av Europas beste raftingelver i Dagali. Her kan man kaste seg ut i ville stryk, eller ta en rolig tur for hele familien.

Oversiktsbilde over området rundt eiendommen, hvor vi ser bilveien til høyere i bilde og skisporet til venstre, kun et par hundre meter unna eiendommen.

Bildet er tatt like før gravearbeidet startet. I bakkant ser vi fjellene Reineskarve, Blåberget og Hemsedalsfjellene.

Selskapet

Etter tidligere ansettelse i andre bygg- og anleggsselskaper, opprettet nåværende eier og daglig leder selskapene MG Eiendomsutvikling AS og MG Bygg og Anlegg AS i 2015. Selskapene bygger hytter i håndlaft og stavlaft i første rekke på Geilo, men også i østlandsområdet. Selskapet eies 100 % av MG Bygg og Anlegg AS, og ledelsen har mer enn 30 års erfaring innen byggfaget. Siden oppstarten har MG Eiendomsutvikling AS omsatt hytter for ca. 40 millioner kroner, fordelt på 6 hytteprosjekter. Aksjonær i MG Bygg og Anlegg AS er Stein Martin Gaarder.

MG Bygg og Anlegg AS har tre faste ansatte, daglig leder og en meget involvert konsulent med økonomibakgrunn som fakturerer til begge selskapene. Konsulenten jobber hovedsakelig med planlegging, økonomi, budsjettering og oppfølging. Vedkommende har også mange års erfaring med bygging av tømmerhytter på Geilo.

MG bygg og anlegg AS driver i hovedsak med bygging av hytter på kundeoppdrag, mens all utvikling av egne prosjekter skjer i MG eiendomsutvikling AS. I tillegg til å bygge hytter, er også betongarbeider noe de har spesialister på. Betongarbeid har vist seg å gi gode marginer og de ser på dette som en ekstra inntektskilde, som står for ca. to til tre millioner av omsetningen i året.

MG Eiendomsutvikling AS sikter seg inn i det øvre prissjiktet i Geilo, og leverer derfor hytter av høy kvalitet. Nylig solgte de en hytte på ca. 290 kvm inkl. garasje til 12 millioner kroner pluss tillegg på drøyt en million. Parallelt med dette prosjektet har de et annet hytteprosjekt på Geilo som forventes ferdigstilt i slutten av mai 2018. Her har de et lån til sparebanken på fire millioner kroner.

Finansiell informasjon

Under følger et budsjett for 2018 og 2019 hvor økningen i salgsinntekter de neste årene skyldes levering av to hytter. MG Eiendomsutvikling AS har ingen ansatte, da de leier inn arbeidskraft fra MG Bygg og Anlegg AS. Finanskostnadene kan variere sett i forhold til hvordan selskapet vil finansiere prosjektene.

Budsjett	2017 (ikke revidert)	2018	2019
Salgsinntekter	9 601 131	17 500 000	18 000 000
Sum driftsinntekter	9 601 131	17 500 000	18 000 000
Varekostnad	8 745 898	14 400 000	15 000 000
Lønnskostnader	0	0	0
Andre driftskostnader	153 172	750 000	800 000
Sum driftskostnader	8 899 070	15 150 000	15 800 000
Driftsresultat	702 061	2 350 000	2 200 000
Sum finanskostnader	52 925	890 000	700 000
Netto finanskostnader	-52 668	890 000	700 000
Ordinært resultat før skatt	649 394	1 460 000	1 500 000
Skattekostnad	168 842	379 600	390 000
Årsresultat	480 552	1 080 000	1 110 000
Overføringer
Annen egenkapital	480 552	1 080 000	1 110 000
Sum	480 552	1 080 000	1 110 000

Referanseprosjekt

Bilde 1 Et tidligere hytteprosjekt til MG eiendomsutvikling.

Bilde 2: Samme hytte som bilde 1

Bilde 3: samme hytte som bilde 1 og 2.

Bilde 4: Bildet ble tatt i forbindelse med publisering av andre transje. Den støpte betongplaten midt i bilde er et annet prosjekt som MG eiendomsutvikling er i gang med. I dag er hytten reist og forventes ferdigstilt i slutten av mai, hvor blant annet flis- og gulvlegging gjenstår. Eiendommen som Kameo skal finansiere ligger like nedenfor til høyere for denne tomten.

Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet

Å investere gjennom Kameo innebærer alltid risiko og kan føre til tap. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en grundig vurdering av lånet og prosjektet før du investerer.

Som for alle eiendomsutviklingsprosjekter eksisterer det risiko. Selv om eiendomsutvikleren har lang erfaring, er det ingen garanti for at dette prosjektet gjennomføres uten utfordringer, kostnadsoverskridelser eller forsinkelser. Både eiendomsutvikleren og eventuelle underentreprenører kan under lånets løpetid gå konkurs.

Lånene fra Kameo vil betales ut i henhold til fremdriften i prosjektet.

Eiendomsprisene kan gå både opp eller ned under den perioden hvor lånet er utestående. Etterspørselen etter hytter kan også falle. Vær oppmerksom på at hytten ikke ønskes solgt på forhånd. «Imidlertid er Geilo et av de stedene i Norge med høyeste hyttepriser og en særs stabil omsetning. Det ble solgt hytter for 40 millioner bare i nyttårshelgen gjennom megler som også selger dette prosjektet. Megleren solgte 193 fritidseiendommer på Geilo og omegn i 2017 til 604 millioner.» - Låntaker.

Om hytteprisene faller kraftig, eller om låntageren av andre grunner ikke kan selge tomten eller hytten på ønskede nivåer, kan de dekke lånekostnadene ved realisasjon av andre hytteprosjekter eller driftsinntekter i MG Bygg og Anlegg AS. Det er også en mulighet for at de kan ta opp et nytt lån via Kameo med annen løpetid, for å refinansiere eksisterende lån.

Om låntageren ikke kan tilbakebetale lånet kommer Kameo til å agere som agent for investorene i lånet. Kameo har rett til å realisere de aktuelle sikkerhetene som er definert i dette lånet (se sikkerhetspakken) og dette vil da gjøres i via aktuell namsmann.

Vennligst merk at selv om låntageren som er et aksjeselskap skulle gå konkurs, vil det få konsekvenser for både eierselskapet og personene bak eierselskapene, og påvirke deres muligheter for finansiering i bankmarkedet i fremtiden.