10 % rente, risikoklasse c. Nytt prosjekt på Ulvøya i Oslo

Låneinformasjon

Lånebeløp (NOK)	1.000.000
Anledning til lån	Totaloppussing av villa
Løpetid	5 - 12 måneder
Risikoklasse	C
Sikkerhet	Aksjepant og garanti fra aksjonærene
Totale lån i forhold til salgspris (LTV)*	Ca. 50 %
Årsrente	10 %
Tegningsperiode	11.8.2017 – 23.08.2017 (kan forlenges)
Type lån/ amortisering	Full tilbakebetaling etter endt løpetid
Frekvens på rentebetalinger	Månedsvis

*LTV, eller lån i forhold til estimert salgspris, basert på eksisterende gjeld ifm. prosjektet og lån via Kameo, på tilsammen NOK 13 millioner.

Lånet og byggeprosjektet er delt opp i to transjer som illustrert nedenfor.

Transje	Lån	Prioritet i sikkerheten	LTV	Status
1	1.000.000 med 10 % rente	1	48 %	Auksjon pågår
2	1.000.000 med 10 % rente	1	52 %	Aug - Sep

Klikk her for å finne ut hva som skjer etter et lån er fulltegnet.

Investeringsvilkår

Investeringen skjer gjennom ett lån til Vestre Aker Eiendomsselskab AS med 100 % pant (1. prioritet) i aksjene i selskapet, samt garanti (påkravsgaranti) fra aksjonærenes holdingsselskaper.

• Lånet vil betales ut 2 – 5 virkedager etter at låneauksjonen stenger. Det vil bli utbetalt månedlige renteutbetalinger under lånets løpetid.
• Den årlige renten er 10 %, tilsvarende 0,83 % per måned.
• Låntageren kan har rett til å betale tilbake hele lånet etter fem måneder.
• Det vil ikke forekomme amortisering under løpetiden og hele lånebeløpet vil betales tilbake på forfallsdagen eller om låntager velger å amortisere tidligere (tidligst etter fem måneder).
• Låntager planlegger å selge boligen etter at totaloppussingen er ferdig.
• Selskapet har p.t. i underkant av NOK 11 millioner i lån ifm. kjøpet av eiendommen fra en stor norsk bank, som har 1. prioritets pant i eiendommen.
• Belåningsgrad: Ca. 50 % LTV (basert på eksisterende og ny gjeld i selskapet, i forhold til forventet salgspris på eiendommen på Ulvøya).

Sikkerhetspakke

Som sikkerhet for lånet kommer Kameos långivere til å ha 100 % pant i Vestre Aker Eiendomsselskab AS’ aksjer, samt garanti (påkravsgaranti) fra selskapets tre aksjonærer:

• Donnaiola Holding AS (100 % eid av Fredrik Stenrud)
• Ballplassen Holding AS (100 % eid av Anders Granstad)
• Totalbygg Oslo AS (100 % eid av Michal Rutkowski)

Aksjonærene eier 1/3 av selskapet hver.

I tillegg vil ikke Vestre Aker Eiendomsselskab AS betale utbytte under løpetiden til lånene via Kameo.

Vær oppmerksom på at lånet består av to transjer, som begge har samme sikkerhet og prioritet i sikkerhetene.

Eiendommen

Eiendommens ligger i Måkeveien 11 på Ulvøya i Oslo, og har utsikt over fjorden, og solfylt terrasse og stor hage. Tomten på over 1,3 mål ligger fint skjermet av hekk, trær og noe skog. Boligen med et primærrom på 256 m2 har en terrasse på ca. 30 m2 langs hele langsiden med spesielt gode sol- og utsiktsforhold.

Eiendommen er også medeier i alle fellesarealer på Ulvøya, slik som tennisbaner, velhus og to attraktive badestrender. Det følger også rett til to båtplasser og en sjøbod.

Boligen ble oppført i 1957 og har en spennende utforming i funkisstil med buede takdetaljer som gir et utsøkt særpreg. Bygget ble tegnet av den kjente italienske arkitekten Ivo Pannaggi, som også var med på å designe det olympiske anlegget i 1952.

Prosjektet

Prosjektet omfatter totaloppussing av eneboligen på Ulvøya. Vestre Aker Eiendomsselskap AS, gjennom prosjektherren TotalBygg Oslo AS, vil blant annet skifte tak, drener, vinduer. Det skal videre installeres vannbåren varme (via bergvarmepumpe), bygge fire helt nye bad og to nye kjøkken (et i utleiedelen), støpe nye gulv og oppgradere alle vegger og overflater. I tillegg skal både oppkjørselen og hagen utbedres. Prosjektet er godt i gang og det er ikke lenge før prosjektet er ferdig.

Estimert salgspris når totaloppussingen er over er NOK 25 millioner, basert på verdivurderinger fra uavhengige meglere. Prosjektet er forventet å være ferdig i fjerde kvartal 2017.

Kjøpet av eiendommen og oppussings-prosjektet finansieres både ved lån samt ved betydelige egenkapitalinvesteringer. Det betyr samtidig at eventuelle kostnadsoverskridelser eller forsinkelser i prosjektet vil dekkes av selskapets eller aksjonærenes egenkapital.

Området

Ulvøya ligger i indre Oslofjord / Bunnefjorden med flotte strender og flotte tur- og friluftsområder. Området har et godt og rolig lokalmiljø, men samtidig nærhet til storbyens fasiliteter via offentlig kommunikasjon (buss) og bil (7 minutter til Oslo Sentralstasjon). Eneboligen ligger i et svært idyllisk, naturskjønt og etterspurt boligområde på Ulvøya i Oslo. Flere strender kun noen hundre meter fra eiendommen.

Selskapet

Vestre Aker Eiendomsselskab AS ble etablert i 2015, og selskapets forretningsidé er å kjøpe eiendommer med utviklingspotensial, som pusses opp og selges i løpet av 3 – 6 måneder.

Selskapets har spesialisert seg på å øke eiendommenes verdi ved å endre til mer fornuftige og attraktive planløsninger, for eksempel øke fra ett til to bad, samtidig som det innføres et eksklusivt «touch» og gjennomgående høy standard. Dette har historisk skapt en salgspris som har vært litt i overkant av gjennomsnittet i de relevante områdene for prosjektene.

En av selskapets aksjonærer, TotalBygg Oslo AS, gjennomfører oppussingen med sine 20 ansatte i tillegg til bruk av faste underleverandører som elektrikere og rørleggere. TotalBygg Oslo AS har lang erfaring fra lignende prosjekter, også på vegne av andre kunder. Se for øvrig www.totalbyggoslo.no.

TotalBygg Oslo AS har gjennomført et titalls prosjekter i Oslo de siste fem årene sammen med Vestre Aker Eiendomsselskab AS og assosierte selskaper, og under følger gjennomførte prosjekter i 2016:

• Oscars gate: solgt for NOK 13,5 millioner (Vestre Aker Eiendomsselskab AB):

  • Før oppussing: http://m.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=59609088&fks=59609088
  • Etter oppussing: http://m.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=69778534&fks=69778534

• Gabels Gate: solgt for NOK 12,2 millioner (Donnaiola Holding AS):

  • Før oppussing: http://m.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=65515334&fks=65515334
  • Etter oppussing: http://m.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=76564474&fks=76564474

• Niels Juels gate: solgt for NOK 13,2 millioner (Augusta AS):

  • Før oppussing: http://m.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=71924246&fks=71924246
  • Etter oppussing: http://m.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=85958272&fks=85958272

• Telavåggata: solgt for NOK 4 millioner (Augusta AS):

  • Før oppussing: http://m.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=74568240&fks=74568240
  • Etter oppussing: http://m.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=80993572&fks=80993572

• Monolittveien: solgt for NOK 13,75 millioner (Vestre Aker Eiendomsselskab AS):

  • Før oppussing: http://m.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=70777060&fks=70777060
  • Etter oppussing: http://m.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=82643121&fks=82643121

Ingen av prosjektene Vestre Aker Eiendomsselskab AS eller assosierte selskaper har gjennomført har vært gjenstand for store kostnadsoverskridelser eller forsinkelser. Enkelte prosjekter har blitt noen hundre tusen kroner dyrere enn budsjettert, som en følge av valg om å øke standarden underveis. Ingen av prosjektene har gått med underskudd.

Personene bak Vestre Aker Eiendomsselskab AS:

Selskapet har tre aksjonærer som hver eier 1/3 av selskapet gjennom sine aksjeselskaper.

Fredrik Stenrud: Fredrik har lang erfaring som obligasjonsmegler i Nordea Markets, og jobber mye med avanserte låne- og obligasjonsprodukter i det nordiske markedet. Eier ved siden av 100 % av Donnaiola Holding AS, som tidligere drev med utleie av leiligheter i Oslo, men som nå er et holdingsselskap med eierinteresser Vestre Aker Eiendomsselskab i tillegg til å eie 50 % av Augusta AS.

Anders Granstad: Anders har lang erfaring fra kapitalforvaltningsdivisjonen til Nordea, og er i dag leder for spare- og investeringsområdet (Personal Banking) i Nordea Norge. Anders eier 100 % av Ballplassen Holding AS, som har eierinteresser i Vestre Aker Eiendomsselskab AS.

Michal Rutkowski: Michal er gründeren av TotalBygg Oslo AS, som ble etablert i 2011 etter at han drev et enkeltmannsforetak i mange år. Selskapet leverer alt innen håndtverkertjenester, med et særskilt fokus på totaloppussing av leiligheter. Selskapet har egen butikk / showroom i Kirkeveien 72 i Oslo, og nærmere 20 ansatte. TotalBygg Oslo AS eier også 50 % av Augusta AS.

Finansiell informasjon

Selskapets inntekter består av salg av eiendommene som er pusset opp, og selskapets inntekter var i 2016 NOK 27 millioner med et årsresultat på ca. NOK 2,6 millioner (tilsvarende 10 %). Selskapets omsetning første halvår 2017 har vært på ca. NOK 11 millioner.

Videre er eiendommen på Ulvøya p.t. selskapets eneste eiendom, ettersom forrige prosjekt ble avsluttet og solgt i mai. Det gjenstår ca. NOK 3 millioner i byggekostnader av prosjektet, samtidig har selskapet ca. NOK 3 millioner på bankkonto. Kostnadene kommer løpende fra august. Selskapet har skattekostnad på ca. NOK 900.000 som kommer i løpet av høsten 2017.

Selskapet har investert betydelig egenkapital i prosjektet på Ulvøya, og det er deler av denne kapitalen selskapet nå vil re-finansiere via Kameo.

(Alle tall i tusen NOK)	Årsrapport	Årsrapport
	2015	2016
Resultat
Salgsinnteker	0	27.250
Driftsresultat	-24	3.935
Finansielle inntekter	2	11
Finansielle kostnader	-187	-528
Resultat etter finansielle poster	-210	3.418
Årsresultat	-210	2.616
Balanse
Anleggsmidler	0	20
Omløpsmidler	10.300	12.574
Sum eiendeler	10.300	12.594
Lansiktig gjeld	10.485	9.325
Kortsiktig gjeld	0	839
Sum gjeld	10.485	10.164
Egenkapital	-185	2.430
Sum egenkapital og gjeld	10.300	12.594

Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet

Å investere gjennom Kameo innebærer alltid risiko og kan føre til tap. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en grundig vurdering av lånet og prosjektet før du investerer.

Som for alle eiendomsutviklingsprosjekter eksisterer det risiko. Selv om eiendomsutvikleren har lang erfaring fra mange lignende prosjekter, er det ingen garanti for at dette prosjektet gjennomføres uten utfordringer, kostnadsoverskridelser eller forsinkelser. Både eiendomsutvikleren og underentreprenørene kan under lånets løpetid gå konkurs.

For å i så stor grad som mulig forsikre seg om at prosjektet utføres i henhold til planen, og at kostnadene ikke overskrider budsjettet, benytter låntageren kun leverandører som har blitt benyttet i tidligere lignende prosjekter. I dette tilfelle benyttes en entreprenør som i flere år har jobbet tett sammen med personene bak låntageren, og som også har en eierinteresse i prosjektet og selskapet som er låntager.

Eiendomsprisene i området kan gå både opp eller ned under den perioden hvor lånet er utestående. Boligen blir ikke solgt på forhånd, men etter totaloppussingen. Dette medfører en risiko for både eiendomsutvikleren, og investorene i lånet. Låntager ønsker å selge etter at oppussingen er klar, da det erfaringsmessig gir en høyere pris. Dette blant annet fordi potensielle kjøpere kan se boligene og selv bedømme kvaliteten i prosjektet, og fordi det medfører at selskapet kan foreta endringer underveis i utviklingen som ellers ville vært komplisert å gjennomføre. Salg etter ferdigstillelse medfører også en risiko for at boligen ikke kan selges, eller må selges til lavere pris enn planlagt.

Om boligene må selges til en redusert pris har långiverne en «besyttelsespute» på ca. 40 % ettersom det totale lånet utgjør kun 60 % av den forventede salgsprisen. Om eiendomsmarkedet i Oslo faller med mer enn 25 % innen 5 – 12 måneder etter låneauksjonen avsluttes kan långiverne påvirkes negativt.

Om boligprisene faller kraftig, eller om låntageren av andre grunner ikke kan selge boligen på ønskede nivåer, kan de refinansiere hele eller deler av lånet i bank, og/eller leie ut boligen. Det er også en mulighet for at de kan ta opp et nytt lån via Kameo med annen løpetid, for å refinansiere eksisterende lån.

Om låntageren ikke kan tilbakebetale lånet kommer Kameo til å agere som agent for investorene i lånet. Kameo har rett til å realisere de aktuelle sikkerhetene som er definert i dette lånet (se sikkerhetspakken) og dette vil da gjøres i via aktuell namsmann.

Vennligst merk at selv om låntageren som er et aksjeselskap skulle gå konkurs, vil det få konsekvenser for både eierselskapene og personene bak eierselskapene, og påvirke deres muligheter for finansiering i bankmarkedet i. fremtiden.