Fastighetsutvecklare söker finansiering genom bygglån

Låneinformasjon

Risikoklasse	C
Lånebeløp (NOK)	1 000 000
Transjer	6 (7)
Låntaker	G. Foss Eiendom AS
Lånets formål	Byggelån
Løpetid	Min 3 mnd | Maks 5 mnd***
Sikkerhet	Pant i eiendom + kausjon fra morselskap + personlig kausjon fra eier
Lån i forhold til forventet salgspris (LTV)*	76%
Årlig rente	12%
Tegningsperiode	2023-08-07 – 2023-08-14
Opsjon til forlengelse av tegningsperioden	Ja

*LTV, lån i forhold til forventet salgspris estimeres til ca 76% etter at alle lån er utbetalt

** Sikkerhetene sikrer låneandeler i alle transjene av Lånet, med samme prioritet for alle investorer i det totale Lånet, men bemerk at transje 1-3 planlegges å tilbakebetales før transje 4-7.

***Sluttdato vil være den samme som for lån #4318 og #4335.

Investeringsvilkår

Investeringen skjer gjennom et lån til G. Foss Eiendom AS, organisasjonsnummer 926 285 823. Selskapet ønsker å låne 1 000 000 NOK av en låneramme på totalt 10 000 000 NOK fra Kameos långivere. De tidligere transjene har finansierte tomtekjøpet, ferdigstillelse av grunnarbeid på eiendommen og innkjøp av materialer slik at begge eneboligene kan bli tett. Resterende låneramme går til tekniske installasjoner, innvendig arbeider og ferdigstillelse og utbetales i transjer ut fra prosjektets byggeprosess. Se fremdriftsplan under «Prosjektet».

Lånet sikres med første prioritets pant i eiendommen. Lånet sikres også med en kausjon fra morselskapet i gruppen, G. Foss Holding AS, org.nr. 925 037 400, begrenset til 13 500 000 NOK og personlig kausjon fra heleier Geir Morten Foss, begrenset til 13 500 000 NOK. Selskapet får ikke betale utbytte under lånets løpetid og utestående aksjonærlån skal subordineres Kameo lån.

De første tre transjene av lånet forfaller i oktober 2023, da oppgjøret for den første boligen er forventet. Transje 4-7 (inkl. denne transje) vil ha forfall i januar 2024 og det planlegges tilbakebetaling av disse transjene ved oppgjør av den andre enheten.

Låntaker	G. Foss Eiendom AS
Organisasjonsnummer	926 285 823
Lånebeløp (NOK)	1 000 000
Transje	6 (7)
Lånets formål	Byggelån
Tilbakebetalingsplan	Salg av oppførte boliger
Årlig rente	12%
Månedlig rente	1%
Frekvens på amortisering	Full tilbakebetaling ved forfall
Frekvens på rentebetalinger	Månedlig
Rentebetalingsdag	12 hver måned
Fleksibel løpetid	Min 3 mnd | Maks 5 mnd

Transjer	Lånebeløp (NOK)	Årlig rente	Sikkerhet	Status
1	2 000 000	11%	Pant i eiendom + kausjon fra morselskap + personlig kausjon fra eier	Fullført
2	2 000 000	11%	Pant i eiendom + kausjon fra morselskap + personlig kausjon fra eier	Fullført
3	2 000 000	12%	Pant i eiendom + kausjon fra morselskap + personlig kausjon fra eier	Fullført
4	1 000 000	12%	Pant i eiendom + kausjon fra morselskap + personlig kausjon fra eier	Fullført
5	1 000 000	12 %	Pant i eiendom + kausjon fra morselskap + personlig kausjon fra eier	Fullført
6	1 000 000	12 %	Pant i eiendom + kausjon fra morselskap + personlig kausjon fra eier	Pågående
7	1 000 000	TBD	Pant i eiendom + kausjon fra morselskap + personlig kausjon fra eier	Kommende
Totalt	10 000 000

Sikkerhetspakke

Pantsetter	G. Foss Eiendom AS
Långiverombud*	Intrum Capital AS
Sikkerhetsobjekt i **	4601-122/34
Prioritet	1. prioritet med pantebeløp 13 500 000 NOK
Kausjonist(er)	G. Foss Holding AS med 13 500 000 NOK og Geir Morten Foss med 13 500 000 NOK.

*Långiverombudet innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere.

**Långiverombudet slipper pantet når de Sikkerhetsstilte Forpliktelsene er i sin helhet gjort opp.

Selskapet

Låntakende selskap G. Foss Eiendom AS er et datterselskap av holdingselskapet G. Foss Holding AS. Holdingselskapet er heleid av Geir Morten Foss. Det er ingen ansatte i låntakende selskap, og selskapet opererer kun som direkte eier av prosjekter og prosjektselskaper for utviklingsprosjekter.

Bolig og Byggutvikling AS er totalentreprenør og er også et datterselskap til G. Foss Holding AS. Dette selskapet står for oppføring av byggeprosjektene i gruppen. De fokuserer på småhusprosjekter og har en rekke referanseprosjekter bestående av oppføring av eneboliger, tomannsboliger og firemannsboliger.

Gjennom formidling av tre lån til tre prosjekter siden 2020 har Kameo blitt godt kjent med låntaker og konsernet. Selskapet har gjennom sine prosjekter skaffet seg et bredt nettverk med faglig kompetanse. Denne erfaringen gjør at selskapet kan bistå kunder eller levere egne prosjekter fra A-Å med alt fra prosjektering til nøkkelferdige boliger. Per i dag har selskapet flere pågående prosjekter i ulike faser, hvorav flere også gjøres i joint ventures sammen med andre aktører.

Gruppen har tidligere lånt 5,7 MNOK gjennom Kameo for oppføring av en tomannsbolig i Sundby Hvorups vei i Bergen. Lånet ble tilbakebetalt våren 2021. Videre har gruppen lånt 10,5 MNOK til tomtekjøp og oppføring av tre boliger i Eidsviksveien i Askøy utenfor Bergen. Alle tre enhetene er ferdigstilt og overlevert til kunde, og lånet ble tilbakebetalt i februar 2023. Selskapet har også lånt 4 MNOK til kjøp av en tomt i Lillestrøm med rammetillatelse til oppføring av en tomannsbolig.

Manglende årsregnskap 2021

Låntakende selskap, morselskap, entreprenørselskap og andre selskap i samme konsern har vært forsinket med levering av årsregnskap for 2021. Som følge av dette ble selskapene standardmessig den 18. mars 2023 varslet om tvangsoppløsning, med en frist for å levere årsregnskapene ferdig revidert innen 14.april 2023. Selskapene leverte deretter årsregnskapene innen den nye fristen og kan fortsette med sin virksomhet upåvirket av varselet.

Kameo har hatt en tett dialog og oppfølging av låntaker siden vi ble kjent med forsinkelsene av årsregnskapene. Som følger av manglende årsregnskap og varsel om tvangsoppløsning, stoppet Kameo utbetaling av ytterligere transjer i lånet. Når selskapene nå har levert regnskapene innen ny frist, har Kameo besluttet å fortsette publisering av nye transjer slik at selskapet kan gjennomføre prosjektet innen planlagt tid. I tillegg til krav om levering av årsregnskaper har Kameo stilt en rekke spørsmål og krevd dokumentasjon fra låntaker knyttet til både konsernselskapenes gjeldssituasjon og status på prosjektene. Basert på svarene og dokumentasjonen vi har fått, har Kameo besluttet å kunne gå videre med formidling av ytterligere transjer i lånet, men på noe strammere vilkår enn de første transjene. Dette gjelder både krav om kausjon og krav knyttet til utbetaling av transjene.

Betalingsanmerkninger i entreprenørselskapet

I forbindelse med dialogen med låntaker, ble det avdekket at entreprenørselskapet Bolig og Byggutvikling AS hadde pådratt seg ytterligere betalingsanmerkninger etter utbetaling av transje 2.

Deler av betalingsanmerkningene gjelder krav fra underentreprenører i prosjektet og har oppstått som en konsekvens av at låntaker ikke har kunnet betale alle pådratte kostnader når nye transjer i lånet ikke ble utbetalt. Låntaker har hatt tett dialog med underentreprenørene i prosjektet og G. Foss Eiendom AS har påtatt seg ansvar for å gjøre opp underentreprenørenes krav for å sikre videre leveranse til prosjektet. Underentreprenørene har videre bekreftet overfor G. Foss Eiendom AS at de vil fortsette arbeidet som avtalt med Bolig og Byggutvikling AS. For å sikre rett betaling og fremdrift i prosjektet har Kameo satt som vilkår for å formidle lånet, at utbetaling av denne og fremtidige transjer skal skje direkte fra Kameo til underentreprenørene i prosjektet basert på utestående faktura. Av denne grunn vil resterende transjer i lånet bli relativt små, siden transjene vil følge faktureringen fra underentreprenørene.

I tillegg har Bolig og Byggutvikling utestående gjeld til DNB Bank ASA. Gjelden er tatt opp korona-pandemien, da selskapet fikk utbetalt omtrent 4 MNOK i lån. Etter det Kameo har fått opplyst, ble selskapet mistenkt for å ha brukt penger i strid med ordningen, og forholdet ble anmeldt til Økokrim. Saken ble henlagt hos Økokrim 17.desember 2020. Økokrim konkluderte med at kapitalen var brukt i tråd med ordningen og selskapets opplysninger i lånesøknaden og dialog med DNB i forkant av opptaket. Kameo har mottatt kopi av henleggelsen fra Økokrim. Selskapet har senere betalt ned store deler av lånet, og totalt utestående nå er omtrent 1 200 00 NOK.

Finansiell informasjon

Se bilag.

Vedlagt er årsregnskapet 2021 og foreløpig resultat og balanse 2022 for låntakende selskap G. Foss Eiendom AS. Parallelt med ferdigstillelse av årsregnskap 2021 har regnskapsfører for selskapet jobbet med 2022 regnskapene, for å unngå forsinkede årsregnskap 2022.

G. Foss Eiendom AS hadde et positivt resultat på over 6,8 MNOK i 2021, og styrket sin egenkapital opp til 3,4 MNOK. Årsregnskapene for 2022 er ikke ferdig revidert, men selskapet forventer et positivt resultat for året på 1,6 MNOK.

Prosjektet

Prosjektet gjelder oppføring av to eneboliger på adressen Hetlevikstraumen 8 og 10 i Bergen kommune.

Selskapet kjøpte eiendommen for 3 000 000 NOK i mars 2022, med overtakelse 31.oktober 2022. Selskapet betalte 1 000 000 NOK for eiendommen, og resterende 2 000 000 NOK ble finansiert av Kameos långivere.

Selskapet fikk i november 2022 utbetalt 2 000 000 NOK til å rive eksisterende enebolig på eiendommen i tillegg til utførelse av grunnarbeid. De to eneboligene som skal bygges skal være 184 kvadratmeter og 165 kvadratmeter på 165 kvadratmeter er forhåndsolgt på bindende kontrakt for 6 500 000 NOK, tilsvarende 39 394 NOK per kvadratmeter. Selskapet har også fått bindende budaksept på 6 700 000 NOK på den siste enheten, tilsvarende 40 761 NOK per kvadratmeter.

Det er estimert totale prosjektkostnader på omtrent 12 MNOK inkludert tomtekost og finanskostnader, hvorav 2 MNOK finansieres med egenkapital. Lånerammen fra Kameo på 10 000 000 NOK fordeles utover syv, hvorav de fem første transjene er utbetalt til selskapet.

Konsernselskapet Bolig og Byggutvikling AS er totalentreprenør i prosjektet. Det er planlagt at prosjektet skal være ferdigstilt i september 2023.

Fremdriftsplan

På bakgrunn av manglende årsregnskap 2021, varsel om tvangsoppløsning og betalingsanmerkninger hos entreprenørselskapet, besluttet Kameo å stoppe ytterligere utbetalinger til prosjektet inntil forholdene var rettet. Prosjektet har derfor blitt noe forsinket. Selskapet har lagt frem en oppdatert fremdriftsplan som legger opp til ferdigstillelse av prosjektet innen oktober 2023.

I selskapets lånesøknad var det lagt frem en produksjonstid på ni måneder, og internt har de budsjettert byggetiden med seks måneder. Selskapet hadde dermed bakt inn en god sikkerhetsmargin for byggetiden i tilfelle det skulle oppstå uforutsette hindringer underveis. Dermed er det ikke noe gjenværende sikkerhetsmargin i prosjektet nå.

Kameo vil utbetale transjene direkte til underentreprenørene i prosjektet, slik at transjene følger prosjektets utestående fakturaer. Derfor er det lagt opp til hyppige publiseringer frem til ferdigstillelse. Publiseringene planlegges å baseres på følgende trinn:

• Hergjeldende låneauksjon: 1 MNOK til gipsing, maling og diverse innvendig arbeid
• August 2023: 1 MNOK til ferdigstillelse

Hergjeldene beløp på 1 MNOK, sjette transje av lånet, går til gipsing, maling og diverse innvendig arbeid.

De første tre transjene av lånet forfaller i oktober 2023. Oppgjør av den første boligen forventes å innfri disse transjene. Transje 4-7 vil ha forfall i januar 2024 og planlegges å innfris ved oppgjør av den andre enheten.

Prosjektbesøk og bilder av tomten

Kameo var på prosjektbesøk på eiendommen i januar 2023. Da var eksisterende bolig revet, og grunnarbeidene påbegynt.

Videre fikk vi oppdaterte bilder av tomten i mars 2023, hvor grunnarbeidene var ferdig og betong var lagt på den første enheten.

Nye bilder fra juni 2023 viser oppdatert status for arbeidet på tomten.

Bilder fra prosjektet per 30.juni 2023:

Første enhet er forventet å ha tett hus ferdigstilt i uke 27.

Oppføring av andre enhet har startet, men ligger litt bakpå fordi grunnarbeider ikke ble ferdigstilt før ferien. Betongen er påbegynt og i løpet av uke 32 vil huset være reist med tak.

Byggeprosess
Gårds- og bruksnummer	4601-122/34
Adresse	Hetlevikstraumen 8 og 10
BOA	349 totalt
Byggeår	2023
Antall enheter som skal bygges	2
Innvilget byggetillatelse	Ja
Totalentreprise	Ja, Bolig og Byggutvikling AS
Estimert produksjonstid	9 måneder

Salgsprosess
Antall enheter	2
Størrelse	165 kvm og 184 kvm
Forhåndsolgt	Ja
Ansvarlig megler	EiendomsmeglerVest
Planlagt innflytting	Q3 2023

Området

Eiendommen ligger i Loddefjord som er et mindre boligområdet omtrent 15 minutters kjøretur vest for Bergen sentrum. Boligene som føres opp har en god beliggenhet like ved sjøen midt mellom Vestkanten og Haakonsvern. Det er et barnevennlig boligområde med korte avstander til barnehager, skoler og idrettsanlegg, i tillegg til gode turområder.

Bilag

Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet

Å investere gjennom Kameo innebærer alltid en risiko, og kan føre til at du taper pengene dine. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en vurdering av lånet og prosjektet før du investerer. Det finnes ingen garanti for at du får det investerte beløpet tilbake og Kameo garanterer ikke for verken rettidig rente- og tilbakebetaling, eller at slik betaling i det hele tatt skjer.

Alle eiendomsprosjekt innebærer en viss risiko. Markedspriser kan bevege seg i begge retninger under lånets løpetid, og en negativ prisutvikling kan påvirke salgsrisikoen i prosjektet. Både utvikleren og andre aktører i prosjektet kan under lånets løpetid gå konkurs; og dette kan føre til at eiendommer som er stilt som sikkerhet vil måtte tvangsrealiseres i uferdig stand, noe som ofte vil påvirke salgsprisen betydelig.