Krisetid! Bør alle pengene stå i banken nå?

Korona-utbruddet har påvirket oss alle de siste månedene. De strenge smitteverntiltakene har heldigvis virket og har begrenset reproduksjonsraten til viruset kraftig, og vi ser nå en stadig økende gjenåpning i de aller fleste land. Hva skjer fremover?

- Det er naturligvis veldig gledelig at landene begynner å få situasjonen under kontroll og at samfunn kan begynne å fungere som normalt igjen. At man har lykkes med dette, tror jeg ikke er tilfeldig, men fordi man har hatt gode faglige forankringer for de tiltakene man har gjort. Slik vil vi i Kameo også jobbe: Med en sterk faglig forankring av de vurderingene vi gjør, sier Linn – kanskje litt preget av alle studiepoengene hun har i bagasjen.

- Selv om korona-utbruddet har endret på mye, har det ikke endret Kameos ambisjon: Å kunne tilby alle - små og store investorer - muligheten til å være med å finansiere spennende eiendomsprosjekter og bidra til vekst i småbedrifter, mot en riktig og rettferdig avkasting for investorene.

Mye av Kameos portefølje er i fast eiendom. Hva tenker du om det nå?

- For det første tenker jeg at med all usikkerheten som rår i markedene, så er det viktigere enn noen gang å spre risikoen gjennom en diversifisert portefølje. Det finnes jo ulike investeringsstrategier, men min egen strategi er nå å la spareporteføljen bestå av ulike elementer, der crowdlending kan være en del av et større hele, sammen med ulike fond, aksjer og kanskje andre aktiva alt etter hvor risikovillig du er og hva du er interessert i og liker. Også bør man jo sørge for å være eksponert mot mer enn ett markedssegment. Jeg ville ikke lagt alle pengene mine i fast eiendom, verken før eller etter krisen. Men jeg ville ikke lagt alle pengene i et tech-fond heller. Med lave minimumsbeløp for hvert element i spareporteføljen, kan du i tillegg enkelt spre risikoen innenfor hvert markedssegment gjennom investeringer i ulike prosjekter med ulike låntakere og av ulik type eiendom eller virksomhet.

- Grundige kreditt- og risikovurderinger av hvert prosjekt er det viktigste Kameo gjør for å sikre investorenes investeringer. Da må vi også forstå det markedet som påvirker prosjektet nå, og hvordan vi tror det markedet vil oppføre seg fremover. Fordi vi har særlig mye fast eiendom i porteføljen, følger vi utviklingen i de markedene spesielt tett. Fra hjemmekontoret har vi blant annet hatt webinar med Harald Magnus Andreassen, sjeføkonom i Sparebank 1 Markets, der vi har sett på utviklingen i boligmarkeder i tidligere kriser, og vi har sett på andre tredjepartsvurderinger fra hele det skandinaviske markedet og hatt diskuter både i teamet og i kredittkomiteen om hvordan korona kan påvirke det norske boligmarkedet fremover. Et av resultatene fra disse diskusjonene er at vi har vedtatt et COVID-19-tillegg til kredittpolicyen, for å sørge for at vi kredittvurderingene tar hensyn til nettopp noen av de risikoene vi har identifisert som særlig sterke nå.

Boligprisfall er en del av de risikoene som avisene skriver mye om for tiden. Hva betyr det for Kameo og Kameos investorer og låntakere om boligprisene faller?

- Mange av byggeprosjektene vi får lånesøknader om, gjelder utbygging av eiendom til bolig. Faller boligprisene mye, vil utbygger risikere å måtte selge prosjektet uten gevinst. Vi må nok regne med at en del prosjekter som ville ha blitt realisert før krisen, nå legges på is, fordi forventningen om en god margin er svekket.

- Som investor vil du fortsatt ha rimelig god sikkerhet for lånet ditt dersom det er realistiske verdivurderinger som ligger til grunn for investeringsbeslutningen og du har sikkerhet innenfor en verdi rundt 70% av den forventede verdien. Den største risikoen med en slik eksponering ligger derfor fortsatt i at låntaker ikke klarer å ferdigstille prosjektet. Men boligprisfall er jo også uttrykk for en mer generell svikt i salget av boliger, og salg av nybygg kan derfor ta mye lenger tid nå enn før. Det påvirker selvsagt låntakers likviditet og innebærer en ekstra risiko for både prosjekteier og investorer, og derfor har vi sett på mekanismer som både ivaretar investorenes ønske om relativt korte lån, og låntakers mulige behov for et litt lengre lån.

Hvilke drivere vil påvirke boligprisene fremover, tror du?

- For å forstå hvordan korona vil påvirke boligprisene fremover er det viktig å se på de underliggende driverne for boligpriser, også hvordan disse var før korona. Viktige drivere for utvikling i boligprisene er befolkningsvekst, vekst i reallønn, gjeld i husholdninger, boligbygging, arbeidsledighet og aktiviteten i fastlandbedrifter og i oljebransjen.

Av de vurderingene vi har fått presentert for oss fra kvalifisert hold, pekes det på at det allerede før korona var flere tegn på at boligprisene i Norge kunne være utsatt. Lavere befolkningsvekst utenom Oslo, lavere vekst i produksjonen, planlagte kutt i oljeinvesteringer og utflating i inntektsveksten blant husholdninger i kombinasjon med høy aktivitet på boligbygging generert av lave renter og lav arbeidsledighet, er blant disse tegnene. Etter 2017 har likevel boligbyggingen falt noe, og realprisen på bolig ligger nå litt under det de gjorde for tre år siden.

De tegnene vi så allerede før korona har jevnt over forsterket seg i krisen. Og selv om svak kronekurs vil hjelpe eksportbedriftene, forventer vi å se kutt i bedriftenes investeringer også på fastlandet, hvilket vil kunne ha effekt på arbeidsledigheten. Jeg tror derfor det er rimelig å anta at boligprisene vil svekkes over de neste par årene. Det betyr likevel ikke at investering i fast eiendom kan være gode investeringer både ett, to og flere år fremover, presiserer Linn.

- Da vi spurte crowden vår for et par – tre uker siden om hva de trodde om eiendomsmarkedet fremover, mente 7 av 10 at utviklingen ville være negativ. Likevel er 8 av 10 positive til å investere i eiendom fremover, også via crowdlending. Jeg tror dette demonstrerer at det også i urolige tider vil være behov for å investere penger for avkastning. I urolige markeder kan gode eiendomsprosjekter være utmerkede investeringsobjekter.

Når vi setter oss inn i hvordan markedene har oppført seg i tidligere kriser, og gjør justeringer i vilkår og kredittpolicy for å ta hensyn til de endringene vi mener man kan forvente, så gjør vi jo det nettopp for å ha bedre forutsetninger for å sile ut de prosjektene som har forutsetninger for faktisk å kunne være gode investeringsobjekter, også i krisetid. Ut ifra de lånesøknadene vi har mottatt de siste ukene, har vi god tro på at vi skal kunne publisere interessante og gode investeringsmuligheter de nærmeste ukene, både i og utenfor fast eiendom.