Bolag söker finansiering till bostadsprojekt på Fjellhamar

Låneinformasjon

Risikoklasse	B
Lånebeløp (NOK)	2 000 000
Transjer	2 (6)
Låntaker	BM Prosjekt og Utvikling AS
Lånets formål	Kjøp og byggelån
Løpetid	Min 3 mnd | Maks 17 mnd
Sikkerhet	1. prioritet pant i eiendom
Lån i forhold til forventet salgspris (LTV)*	71%
Årlig rente	6%
Tegningsperiode	2022-01-17 – 2022-01-25
Opsjon til forlengelse av tegningsperioden	Ja

*LTV, lån i forhold til forventet salgspris estimeres til ca 71% etter at alle lån er utbetalt

Investeringsvilkår

Investeringen skjer gjennom et lån til BM Prosjekt og Utvikling AS, 923 860 177. Selskapet ønsker å låne NOK 2 000 000 av totalt NOK 20 000 000 fra Kameos långivere. Kameos långivere har tidligere investert NOK 6 000 000.

Lånet sikres med første prioritet pant i eiendommen. Første del av lånet ble benyttet til kjøp av eiendommen. Kommende transjer finansierer oppføring av tomannsboligen, og deles opp for å følge prosjektets fremgang.

Selskapet har et amortiseringskrav på 71% per solgte enhet.

Låntaker	BM Prosjekt og Utvikling AS
Organisasjonsnummer	923 860 177
Lånebeløp (NOK)	2 000 000
Transje	2 (6)
Lånets formål	Kjøp og byggelån
Tilbakebetalingsplan	Salg av enheter
Årlig rente	6%
Månedlig rente	0,50%
Frekvens på amortisering	Full tilbakebetaling ved forfall
Frekvens på rentebetalinger	Månedlig
Fleksibel løpetid	Min 3 mnd | Maks 17 mnd

Transjer	Lånebeløp (NOK)	Årlig rente	Sikkerhet	Status
1	6 000 000	6%	1. pri pant i eiendom	Avsluttet
2	2 000 000	6%	1. pri pant i eiendom	Pågående
3	3 600 000	6%	1. pri pant i eiendom	Kommende
4	2 800 000	6%	1. pri pant i eiendom	Kommende
5	2 800 000	6%	1. pri pant i eiendom	Kommende
6	2 800 000	6%	1. pri pant i eiendom	Kommende
Totalt	20 000 000

Sikkerhetspakke

Pantsetter	BM Prosjekt og Utvikling AS
Långiverombud*	Lindorff Capital AS
Sikkerhetsobjekt i **	107/337 i Lørenskog kommune
Prioritet	1. prioritet med pantebeløp NOK 27 000 000

*Långiverombudet innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere.

**Långiverombudet slipper pantet når de Sikkerhetsstilte Forpliktelsene er i sin helhet gjort opp.

Selskapet

BM Prosjekt og Utvikling AS er et datterselskap av BM Utleie og Utvikling AS. BM Utleie og Utvikling AS’ forretningsstrategi er å kjøpe, renovere og leie ut eiendom i Oslo og omegn. Selskapet ble etablert i 2012 av selskapets to gründere, Bujamin Ali og Miron Ismailovski, som hver eier 50 % av selskapet. Selskapet har siden 2012 raskt bygd opp en eiendomsportefølje bestående av flere eiendommer med ulikt antall utleieleiligheter og -hybler. Selskapet er aktiv med tradisjonell utleie til private, samt utleie til personer med sosiale behov gjennom blant annet NAV og kommuner.

De siste årene har selskapet fått økt fokus på byggeprosjekter. Per dags dato har BM Utleie og Utvikling to pågående eplehageprosjekt i Oslo området (inkludert dette prosjektet).

Selskapet har vært i en sterk vekstfase, og jobber aktivt med å utvikle og utvide porteføljen sin. Selskapets portefølje består av eiendommer i Moss og Oslo.

Bujamin har vært selvstendig næringsdrivende siden 1998. Han har tidligere vært engasjert i utleie, restaurantvirksomhet og kjøp og salg av leiekontrakter, og har blant annet vært innehaver av flere butikker og en restaurant innenfor Umoe-gruppen. Etter flere års erfaring fra tradisjonell utleie til det private markedet, ønsket Bujamin å hjelpe de med sosiale behov og andre som kan bli lavt prioritert i utleiemarkedet. Dette var en sterk driver til å starte BM Utleie og Utvikling.

Bujamin er nå daglig leder i BM Utleie og Utvikling, og har ansvar for utleievirksomheten i selskapet, herunder administrasjon og oppfølging av alle leietagere.

Miron, er utdannet markedsøkonom ved Handelshøgskolen BI og har arbeidet med eiendom i flere ulike roller siden 2000. Med bakgrunn som blant annet direktør for eiendomsforvaltning hos Wormdahl Eiendom AS har Miron lang erfaring fra sektoren.

Miron er nå eiendomsansvarlig i BM Utvikling og Utleie, og jobber aktivt med å videre forvalte eiendomsporteføljen samt kjøpe opp og utvikle nye eiendommer.

Finansiell informasjon

Se vedlagt årsregnskap for 2020.

Selskapet ble restrukturert i 2019 og flere av eiendommene som tidligere var eid av BM Utleie og Utvikling AS ble flyttet til separate SPVer. Dette er forklaringen til en del endringer på balansen fra 2019 til 2020.

I 2019 hadde BM Utleie og Utvikling gevinst fra salg av eiendommer som gav en sterkere årsresultat. Inntektene i 2020 er hovedsakelig generert gjennom leieinntekter.

Prosjektet

Selskapet har inngått avtale om kjøp av eiendommen på Marcus Thranes Vei 27 i Lørenskog kommune med overtakelse 01.juni. Eiendommen blir kjøpt for 8MNOK pluss omkostninger. Eiendommen er attraktiv for utvikling med en tomt på nesten 1400kvm, og en regulering som tillater 25% utnyttelse av tomteareal. Per dags dato finnes det en eldre enebolig på tomten som er et oppussingsobjekt.

Arbeidet utføres på en totalentreprisekontrakt med Crea Eiendom. BM jobber med Crea på et annet pågående prosjekt, og har vært fornøyde med samarbeidet. Kontrakten skrives med en sikkerhetstillelse på 10% fra entreprenørens side.

Prosjektet mottok i igangsettingstillatelse rett før nyttår, og selskapet søker nå første trinn av byggelånet til oppstart av grunnarbeider.

Selskapet vil i dialog med megler legge ut boligene underveis og selge de før ferdigstillelse, men dette er ikke et krav for lånet. Kameo vil informere investorene i lånene når boligene legges ut.

Byggeprosess
Gårds- og bruksnummer	107/337
Adresse	Marcus Thranes Vei 27, 1470 Oslo
BRA	522 kvm
Byggeår	1926 og 2021
Antall enheter som skal bygges	2
Innvilget byggetillatelse	Nei
Totalentreprise	Ja, Crea Eiendom AS
Estimert produksjonstid	18 måneder fra overtakelse

Salgsprosess
Antall enheter	3
Størrelse	160kvm + 2 x 181, 522kvm totalt
Forhåndsolgt	Ikke lagt ut for salg enda
Ansvarlig megler	Ikke bestemt enda

Området

Eiendommen ligger på Fjellhamar i Lørenskog kommune som omtales som et etablert og familievennlig boligområde. Fra eiendommen har man gangavstand til skole, butikker og fine turmuligheter, samt togstasjon.

Historisk sett har det ikke blitt bygd mange småhus i området de siste årene, og dette prosjektet fremstår som relativt unikt. Det siste året er det registrert kun tre salg på nyere tomannsboliger (bygd etter 2010), hvor snittprisen var på 55 765kr per kvadratmeter. Ellers ligger nyere eneboliger og rekkehus i samme prisklasse (55 495-57 015kr / kvm). Dette er i tråd med budsjettet for prosjektet.

På et mer generelt nivå ligger er det solgt 82 eneboliger i området de siste 12 månedene med snittpris på 47 851kr/kvm, som er høyere enn hva selskapet budsjetterer med å selge eksisterende bolig for da denne har oppgraderingsbehov.

Bilag

Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet

Å investere gjennom Kameo innebærer alltid en risiko, og kan føre til tap. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en vurdering av lånet og prosjektet før du investerer. Det finnes ingen garanti for at du får det investerte beløpet tilbake.

Alle eiendomsprosjekt innebærer en viss risiko. Markedspriser kan bevege seg i begge retninger under lånets løpetid, og en negativ prisutvikling kan påvirke salgsrisikoen i prosjektet. Både utvikleren, og underentreprenører kan under lånets løpetid gå konkurs.