Kubik Eiendom AS

Låneinformasjon

Risikoklasse	C
Lånebeløp (NOK)	2 600 000
Transjer	1 (2)
Låntaker	Kubik Eiendom AS
Lånets formål	Topplån
Løpetid	Min 3 mnd | Maks 12 mnd
Sikkerhet	2.prioritets pant i eiendom
Lån i forhold til forventet salgspris (LTV)*	75%
Årlig rente	10%
Tegningsperiode	2022-10-07 – 2022-10-12
Opsjon til forlengelse av tegningsperioden	ja

*LTV, lån i forhold til forventet salgspris estimeres til ca 75% etter at alle lån er utbetalt.

Investeringsvilkår

Investeringen skjer gjennom et lån til Kubik Eiendom AS, 917 132 054. Selskapet ønsker å låne 2 600 000 NOK av en låneramme på totalt 5 100 000 NOK fra Kameos långivere. Total gjeld på eiendommen etter at alle lån er utbetalt er 42,7 MNOK (37,6 MNOK i banklån + 5,1 MNOK i Kameo lån). Verdivurderingen på eiendommen er på 57 MNOK, som tilsvarer en samlet LTV på 75%.

Banken har første prioritets pant i prosjekteiendommen med pantebeløp pålydende 70 MNOK. Kameos långivere får andre prioritets pant bak banken med pantebeløp 6,89 MNOK.

Lånet gjøres opp i sin helhet med refinansiering etter 12 måneder eller ved salg av sikkerhetsobjekt.

Låntaker	Kubik Eiendom AS
Organisasjonsnummer	917 132 054
Lånebeløp (NOK)	5 100 000
Transje	1 av 2 (NOK 2 600 000)
Lånets formål	Topplån
Tilbakebetalingsplan	Salg eller refinansiering
Årlig rente	10%
Månedlig rente	0,83%
Frekvens på amortisering	Full tilbakebetaling ved forfall
Frekvens på rentebetalinger	Månedlig
Fleksibel løpetid	Min 3 mnd | Maks 12 mnd

Transjer	Lånebeløp (NOK)	Årlig rente	Sikkerhet	Status
1	2 600 000	10%	Pant i eiendom	Pågående
2	2 500 000	10%	Pant i eiendom	Kommende
Totalt	5 100 000

Sikkerhetspakke

Det er Nordic Corporate Bank som har første prioritets pant i sikkerhetsobjektet, med lånebeløp på 37,6 MNOK og pantebeløp på 70 MNOK.

Pantsetter	Kubik Eiendom AS
Långiverombud*	Intrum Capital AS
Sikkerhetsobjekt i **	0301-228/283 seksjonsnr. 1-11
Prioritet	2. prioritet med pantebeløp 6 885 000 NOK

*Långiverombudet innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere.

**Långiverombudet slipper pantet når de Sikkerhetsstilte Forpliktelsene er i sin helhet gjort opp.

Selskapet

Kubik Eiendom AS er et eiendomsselskap med hovedfokus på boligprosjekter i Oslo og omegn. Selskapet ble etablert i 2016, og har siden oppstart gjennomført en rekke vellykkede prosjekter som inkluderer både utvikling av råloft til flere nye leiligheter, samt utvikling av større småhusprosjekter. Selskapet utvikler unike prosjekter med et spesielt sterkt fokus på arkitektur og design, samt materialbruk og kvalitet. Dette har resultert i salgsrekorder og stor oppmerksomhet rundt selskapets prosjekter. Siden oppstarten har det verken blitt tatt ut lønn eller utbytte fra selskapet.

Kubik har toppfinansiert flere av sine prosjekter gjennom Kameo tidligere, inkludert prosjekter i Eiriks gate, Linjeveien, Høgtunveien og Rosteds gate. Alle lån knyttet til disse prosjektene er tilbakebetalt.

Kubik har i dag en portefølje med total salgsverdi på over 800 MNOK. Det er en god spredning i prosjektene både tidsmessig og i størrelse. Prosjektene i selskapets portefølje består av alt fra loftsleiligheter og småhusprosjekter, til leilighetsbygg. To større prosjekter er forventet å være ferdigstilt innen de neste seks månedene.

Selskapets nettside: https://www.kubikeiendom.no/

Finansiell informasjon

Vedlagt er årsregnskap 2021 for Kubik Eiendom AS. Vi gjør oppmerksom på at regnskapet for 2021 er urevidert, og avvik kan forekomme når endelig regnskap foreligger.

Prosjektet

Kubik Eiendom AS har kjøpt Rathkesgt 15 AS for 47 MNOK i september 2022. SPVet eier en bygård på Grünerløkka i Oslo. Bygningen genererer i dag 1,4 MNOK årlige utleieinntekter.

Bygningen består av åtte utleieleiligheter, to råloft og en bygning i bakgården. De planlegger å rehabilitere hele bygningen og øke fra 11 til 15 boenheter. Det skal de gjøre ved å reseksjonere leilighetene i bygården og utvikle de to råloftene til to leiligheter. Selskapet har erfaring med utvikling av råloft fra tidligere. Boligen i bakgården er planlagt å gjøres om til et townhouse. Det gjenstår fortsatt byggetillatelse før de kan begynne med arbeidet.

Det er innvilget byggekreditt av banken.

Byggeprosess
Gårds- og bruksnummer	0301-228/283
Adresse	Rathkes Gate 15, 0558 Oslo
BOA	726
Byggeår	1890
Antall enheter som skal bygges	15
Innvilget byggetillatelse	Nei

Området

Rathkes gate 15 ligger sentralt til på Grünerløkka, rett ved siden av Sofienbergsparken. Det er omtrent 15-20 minutters gange til Oslo Sentralbanestasjon, og rundt 25 minutter til Nationaltheateret. Området har blitt utviklet mye de siste 10 årene, og er blitt et populært område å bo de siste årene. Det er bra kollektivt transport i område, med både buss og trikk i umiddelbar nærhet, i tillegg til t-bane i gangavstand.

En ekstern eiendomsmegler har estimert salgspris på enhetene til omtrent 90-98 MNOK. Det gir en kvadratmeterpris på mellom 125.000 – 135.000 kroner per leilighet. Salgsprisen er derfor estimert til å være høyere enn den gjennomsnittlige prisen i området, på nesten 100.000 kroner per kvadratmeter. Det er en del eldre leiligheter i området, og for nyere boliger er snittprisen nærmere 120.000 kroner per kvadratmeter. Derfor kan de budsjetterte salgsprisene anses som fornuftige.

Bilag

Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet

Å investere gjennom Kameo innebærer alltid en risiko, og kan føre til tap. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en vurdering av lånet og prosjektet før du investerer. Det finnes ingen garanti for at du får det investerte beløpet tilbake.

Alle eiendomsprosjekt innebærer en viss risiko. Markedspriser kan bevege seg i begge retninger under lånets løpetid, og en negativ prisutvikling kan påvirke salgsrisikoen i prosjektet. Både utvikleren, og underentreprenører kan under lånets løpetid gå konkurs.