BM Prosjekt og Utvikling AS

Låneinformasjon

Risikoklasse	B
Lånebeløp (NOK)	11 500 000
Transjer	1
Låntaker	BM Prosjekt og Utvikling AS
Lånets formål	Tomtefinansiering
Løpetid	Min 3 mnd | Forventet 6-9 mnd | Maks 24 mnd
Sikkerhet	1. prioritet pant
Lån i forhold til forventet salgspris (LTV)*	75%
Årlig rente	8,5%
Tegningsperiode	2022-11-17 – 2022-11-22
Opsjon til forlengelse av tegningsperioden	Nei

*LTV, lån i forhold til forventet salgspris estimeres til ca 75% etter at alle lån er utbetalt

Investeringsvilkår

Investeringen skjer gjennom et lån til BM Prosjekt og Utvikling, 923 860 177. Selskapet ønsker å låne NOK 11 500 000 fra Kameos långivere for å kjøpe to nabotomter, hvor lånet er sikret med første prioritets pant i begge eiendommene pålydene NOK 15 525 000. Sammenslåing av tomtene er under behandling i kommunen, med forventet godkjenning i løpet av desember.

Lånebeløpet tilsvarer 75% LTV på kjøpesum (totalt NOK 15 350 000), og beregnet LTV på 68%-72% på antatt markedsverdi slik de eiendommene står i dag uten rammetillatelse.

Forventet løpetid er 6-9 måneder ved innvilgelse av byggelån.

Låntaker	BM Prosjekt og Utvikling AS
Organisasjonsnummer	923 860 177
Lånebeløp (NOK)	NOK 11 500 000
Transje	1
Lånets formål	Tomtefinansering
Tilbakebetalingsplan	Refinansering ved innvigelse byggelån
Årlig rente	8,5%
Månedlig rente	0,71%
Frekvens på amortisering	Full tilbakebetaling ved forfall
Frekvens på rentebetalinger	Månedlig
Fleksibel løpetid	Min 3 mnd | forventet 6-9 mnd | Maks 24 mnd

Transjer	Lånebeløp (NOK)	Årlig rente	Sikkerhet	Status
1	11 500 000	8,5%	1. prioritets pant	Pågående
Totalt	11 500 000

Sikkerhetspakke

Pantsetter	BM Prosjekt og Utvikling AS
Långiverombud*	Intrum Capital AS
Sikkerhetsobjekt i **	107/ 1386 og 107/111 i Lørenskog kommune
Prioritet	1. prioritet med pantebeløp NOK 15 525 000

*Långiverombudet innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere.

**Långiverombudet slipper pantet når de Sikkerhetsstilte Forpliktelsene er i sin helhet gjort opp.

Selskapet

BM Prosjekt og Utvikling AS er et datterselskap av BM Utleie og Utvikling AS. BM Utleie og Utvikling AS’ forretningsstrategi er å kjøpe, renovere og leie ut eiendom i Oslo og omegn.

Selskapet ble etablert i 2012 av selskapets to gründere, Bujamin Ali og Miron Ismailovski, som hver eier 50 % av selskapet. Selskapet har siden 2012 raskt bygd opp en eiendomsportefølje bestående av flere eiendommer med ulikt antall utleieleiligheter og -hybler. Selskapet er aktiv med tradisjonell utleie til private, samt utleie til personer med sosiale behov gjennom blant annet NAV og kommuner. Utleieporteføljen er verdivurdert til 105,5 MNOK.

De siste årene har selskapet fått økt fokus på byggeprosjekter. Alle utviklingsprosjekter gjøres i BM Prosjekt og Utvikling. Per dags dato har selskapet to eplehageprosjekter i Lørenskog, samt tre utviklingsprosjekter i tidlig fase utenfor Oslo og en eiendom i Oslo som leies ut inntil videre grunnet byggestopp. Selskapet har vært i en sterk vekstfase, og jobber aktivt med å utvikle og utvide porteføljen sin.

Bujamin har vært selvstendig næringsdrivende siden 1998. Han har tidligere vært engasjert i utleie, restaurantvirksomhet og kjøp og salg av leiekontrakter, og har blant annet vært innehaver av flere butikker og en restaurant innenfor Umoe-gruppen. Etter flere års erfaring fra tradisjonell utleie til det private markedet, ønsket Bujamin å hjelpe de med sosiale behov og andre som kan bli lavt prioritert i utleiemarkedet. Dette var en sterk driver til å starte BM Utleie og Utvikling.

Bujamin er nå daglig leder i BM Utleie og Utvikling, og har ansvar for utleievirksomheten i selskapet, herunder administrasjon og oppfølging av alle leietagere.

Miron, er utdannet markedsøkonom ved Handelshøgskolen BI og har arbeidet med eiendom i flere ulike roller siden 2000. Med bakgrunn som blant annet direktør for eiendomsforvaltning hos Wormdahl Eiendom AS har Miron lang erfaring fra sektoren.

Miron er nå eiendomsansvarlig i BM Utvikling og Utleie, og jobber aktivt med å videre forvalte eiendomsporteføljen samt kjøpe opp og utvikle nye eiendommer.

Finansiell informasjon

Se vedlagt årsregnskap for 2021 for låntaker og morselskap i gruppen.

Prosjektet

Selskapet har inngått avtale om kjøp av eiendommene Marcus Thranes vei 38F og Marcus Thranes vei 38E med overtagelse 1. desember 2022. Eiendommene blir kjøpt for 7,35 MNOK og 8,0 MNOK respektivt pluss omkostninger.

Per dags dato står det to eneboliger på tomtene som begge har fått rivningstillatelse. Planen er å leie ut begge boligene frem til byggestart. Den ene boligen er allerede leid ut til 20trk i måneden hvor selskapet overtar leiekontrakten. Den andre boligen skal etter planen leies ut på korttidsleiekontrakter til bygge-og anleggsarbeidere med oppsigelsestid på 1 måned.

Eiendommene utgjør til sammen 2,1 mål. Det er søkt om rammetillatelse på oppføring av seks boenheter over tre etasjer. Boligene, med tilknyttet hage, vil ha integrert garasje og carport med egen takterrasse over. Utbygger forventer rammesøknaden godkjent i løpet av Q1 2023. Byggelån er ikke omsøkt enda og oppstart byggearbeider vil være avhengig av forhåndssalg, men selskapet forventer å kunne sette i gang i løpet av Q2 2023. Byggetid er estimert til ca. 12 mnd.

Området

Eiendommen ligger på Fjellhamar i Lørenskog kommune som omtales som et etablert og familievennlig boligområde. Fra eiendommen har man gangavstand til skole, butikker og fine turmuligheter, samt togstasjon.

Tomtene er relativt store på henholdvis 880m2 og 1280m2 og er attraktive tomter for utbyggere . Dagens eneboliger er oppført på 1960- og 70-tallet med BRA på 170-180m2. Den ene boligen er solgt som oppussingsobject (38F), mens nabotomten 38E er av normal standard. Basert på størrelse og lokasjon er det antatt at eiendommene kan bli solgt for 7-8 og 8-9 MNOK respektivt i dagens markedet uten rammetillatelse som tilsvarer mellom ca. 45-48tkr/BRA.

Til sammenligning er det solgt 105 eneboliger i området de siste 3 årene med snittpris på ca. 45trk/BRA.

Bilag

Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet

Å investere gjennom Kameo innebærer alltid en risiko, og kan føre til tap. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en vurdering av lånet og prosjektet før du investerer. Det finnes ingen garanti for at du får det investerte beløpet tilbake.

Alle eiendomsprosjekt innebærer en viss risiko. Markedspriser kan bevege seg i begge retninger under lånets løpetid, og en negativ prisutvikling kan påvirke salgsrisikoen i prosjektet. Både utvikleren, og underentreprenører kan under lånets løpetid gå konkurs.