Quadrat Eiendom AS

Låneinformasjon

Risikoklasse	C
Lånebeløp (NOK)	2 058 000
Transjer	2 (2)
Låntaker	Quadrat Eiendom AS
Lånets formål	Renovering av bygård
Løpetid	Min 3 mnd | Maks 9 mnd
Sikkerhet	Pant i eiendom
Lån i forhold til forventet salgspris (LTV)*	75%
Årlig rente	11%
Tegningsperiode	2023-03-22 – 2023-03-29
Opsjon til forlengelse av tegningsperioden	Ja

*LTV, lån i forhold til forventet salgspris estimeres til ca 75% etter at alle lån er utbetalt.

Investeringsvilkår

Investeringen skjer gjennom et lån til Quadrat Eiendom, 918 868 151. Selskapet ønsker å låne NOK 2 058 000 av en låneramme på totalt NOK 6 000 000 fra Kameos långivere.

Lånet er et topplån sikret med andre prioritets pant i flere eiendommer sentralt i Tromsø. Det er krav om at alt salgsproveny fra prosjekteiendommen (Parkgata 50) skal gå til nedbetaling av Lånet, eventuelt etter oppgjør til DNB dersom DNB krever det. Løpetiden er 6 måneder med opsjon på forlengelse på 3 måneder.

Låntaker	Quadrat Eiendom AS
Organisasjonsnummer	918 868 151
Lånebeløp (NOK)	2 058 000 av 6 000 000 NOK
Transje	2 av 2
Lånets formål	Renovering av bygård
Tilbakebetalingsplan	Salg av leiligheter
Årlig rente	11%
Månedlig rente	0,92%
Frekvens på amortisering	Full tilbakebetaling ved forfall
Frekvens på rentebetalinger	Månedlig
Rentebetalingsdag	16. hver måned
Fleksibel løpetid	Min 3 mnd | Maks 9 mnd

Transjer	Lånebeløp (NOK)	Årlig rente	Sikkerhet	Status
1	3 942 000	11%	Pant i eiendom	Avsluttet
2	2 058 000	11%	Pant i eiendom	Pågående
Totalt	6 000 000

Sikkerhetspakke

Lånet er sikret med andre prioritets pant i seks forskjellige eiendommer sentralt i Tromsø.

Prosjekteiendommen er i dag innredet med tre leiligheter, men det er søkt om rammetillatelse for ombygging til fem boenheter. Prosjektet- gitt dagens planløsning- er verdivurdert til 18,8 MNOK, mens prosjekt med godkjent ramme har estimert salgsverdi på 21 MNOK. Det er i 12 MNOK utestående lån fra DNB på eiendommen.

De øvrige fem eiendommene er benyttet til utleie og er per november verdivurdert til 38,4 MNOK. Eiendommene er belånt med 26,5 MNOK via Sparebank 68 grader Nord.

Total gjeld, inkludert Kameo sitt topplån på 6 MNOK, utgjør derfor 44,5 MNOK som tilsvarer en belåningsgrad på 74,9% med godkjent rammetillatelse.

Pantsetter	Quadrat Eiendom AS
Långiverombud*	Intrum Capital AS
Sikkerhetsobjekt i **	200/975, 119/2231, 200/726, 200/728, 200/2730, 200/693 i Tromsø kommune
Prioritet	2. prioritet med pantebeløp NOK 8 100 000

*Långiverombudet innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere.

**Långiverombudet slipper pantet når de Sikkerhetsstilte Forpliktelsene er i sin helhet gjort opp.

Selskapet

Quadrat Eiendom ble opprettet i 2017 av John Reidar Nymo Riseth og Erik Almar Johnsen. De er 50% hver av selskapet hvor John Reidar er daglig leder og Erik er styreleder. Siden oppstart har selskapet primært kjøpt eneboliger og flermannsboliger for å renovere for videresalg. Fremover vil selskapet også gå mot nybygg og har kjøpt flere eiendommer som skal utvikles. Disse er verdivurdert til ca. 38MNOK og benyttes i dag til utleie, hvor årlige leieinntekter utgjør 3 MNOK. Tidligere i år opprettet de driftsselskapet Quadrat Bygg som består av seks elektrikere, rørleggere og flisleggere. Quadrat Bygg er 100% eid og eneste datterselskap av Quadrat Eiendom.

Normalt har Quadrat til enhver tid to prosjekter gående. Per nå har de Parkgata 50 som er under renovering og selskapet har nettopp ferdigstilt tre leiligheter i Breivang i Tromsø. Den største av de tre leilighetene ble solgt i november rett over prisantydning, mens de to andre lanseres 3. og 4. januar.

I tillegg til Quadrat driver både John Reidar Nymo Riseth og Erik Almar Johnsen flere eiendomsselskaper i Tromsø og omegn, blant annet Nord-Norge Eiendom som de driver sammen med en tredje eier. Nord-Norge Eiendom har en utleieportefølje i Tromsø og Narvik til verdi på ca. 50 MNOK, med 4,2 MNOK i årlige leieinntekter.

John Reidar Nymo Riseth er utdannet siviløkonom med master i eiendomsutvikling. Han har tidligere jobbet som Finansrådgiver i Eiendomsfinans Tromsø og sluttet i 2019 for å drive med eiendomsutvikling fulltid.

Erik Almar Johnsen er også utdannet økonom og har og har tidligere erfaring fra både forsikring og finans. I dag jobber han fulltid med eiendomsdrift- og utvikling og er styreleder i fire eiendomsselskaper.

Finansiell informasjon

Se bilag.

I 2021 hadde selskapet en omsetning på 19 MNOK med positivt årsresultat på 2,5 MNOK. Samme år hadde selskapet en balanse på ca. 38 MNOK med en bokførtegenkapital på 5,3 MNOK og gjeld på 32,6 MNOK.

Ved utgangen av september 2022 hadde selskapet underskudd på ca. 1 MNOK med en bokført egenkapital på 4,3 MNOK og gjeld på ca. 40 MNOK.

Prosjektet

Parkgata 50 er en eldre tomannsbolig i Tromsø Sentrum med grunnflate på 90kvm som strekker seg over 4 etasjer med totalt areal på ca. 330kvm. Boligen, som besto av tre større leiligheter, ble kjøpt for 6,5 MNOK i april 2022. Bygget er under totalrenovering og i forbindelse med endring i plantegningene blir hele bygget oppgradert til TEK-17 standard. Det skal etableres fem nye leiligheter på henholdsvis 2x36kvm, 51kvm, 90kvm og 115kvm. Vedtak om hovedombygging til fem enheter ble godkjent av Tromsø kommune i februar 2023.

Renoveringsarbeidet er full i gang og låntaker har allerede lagt ned 2,5 MNOK av egne midler i prosjektet. Bygget er blitt strippet ned til tømmerkassen og ny mur er lagt. Etasjeskillere og bærekonstruksjon er bygget i hele bygget, så etasjene er klar til å staves opp i henhold til ny plantegning. Kjelleren har fått isolert gulvflate som er støpt og klar for gulv.

Status på prosjektet

Siden publisering av transje 1, lån 4188, har selskapet ferdigstilt utvendig arbeid. Innvendig arbeid, som utføres av Quadrat Bygg, er forventet ferdigstilt for kjeller og 2-roms leilighetene i 1. og 2. etasje i midten av april. Her er gipsingen gjort ferdig, og de starter nå med sparkling og maling. 3-roms leiligheten mot sør og på toppen forventes ferdigstilt i slutten av mai. Her er det lektret opp og isolert ferdig. Elektriker og rørlegger er i gang med å ferdigstille trekking og legging av rør. Dermed skal alt være ferdigstilt i slutten av mai 2023.

Leilighetene skal etter planen legges ut for salg etter ferdigstillelse frem mot sommeren 2023, med prisintervall fra 2,5 MNOK til 6 MNOK. Samlet forventet salgsinntekt for prosjektet er på 21 MNOK.

Byggeprosess
Gårds- og bruksnummer	200-975 i Tromsø kommune
Adresse	Parkgata 50
BOA	330
Byggeår	Totalrenoveres i 2022/2023
Antall enheter som skal bygges	5
Innvilget byggetillatelse	Ja
Totalentreprise	Nei
Estimert produksjonstid	Ca. 2 måneder gjenstående arbeid

Salgsprosess
Antall enheter	5
Størrelse	2 x36kvm, 51kvm, 91kvm, 115kvm
Forhåndsolgt	Nei
Ansvarlig megler	Eie Eiendomsmegling
Ø-Planlagt innflytting	Q3 2023

Området

Parkgata 50 ligger sentralt i Tromsø sentrum. Budsjettert salgspris for prosjektet er 21 MNOK, som tilsvarer en kvm pris på 64trk, som også er gjennomsnittprisen for leiligheter solgt i området de siste tre årene.

Bilag

Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet

Å investere gjennom Kameo innebærer alltid en risiko, og kan føre til tap. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en vurdering av lånet og prosjektet før du investerer. Det finnes ingen garanti for at du får det investerte beløpet tilbake.

Alle eiendomsprosjekt innebærer en viss risiko. Markedspriser kan bevege seg i begge retninger under lånets løpetid, og en negativ prisutvikling kan påvirke salgsrisikoen i prosjektet. Både utvikleren, og underentreprenører kan under lånets løpetid gå konkurs.