#4433 - Utvikler søker finansiering til to solgte eneboliger i Bergen

Låneinformasjon

Risikoklasse	C
Lånebeløp (NOK)	6 000 000
Transjer	1
Låntaker	G. Foss Eiendom AS
Lånets formål	Byggelån
Løpetid	Min 3 mnd | Maks 6 mnd
Sikkerhet	Pant i eiendom + kausjon fra morselskap + personlig kausjon fra eier
Lån i forhold til forventet salgspris (LTV)*	76%
Årlig rente	16%
Tegningsperiode	2023-11-15 – 2023-11-27
Opsjon til forlengelse av tegningsperioden	Ja

*LTV, lån i forhold til forventet salgspris estimeres til ca 76% etter at alle lån er utbetalt.

Nøkkelinformasjonsdokumentet for denne investeringen er tilgjengelig for nedlasting her. Merk at dette er versjon 2 av dokumentet. Nøkkelinformasjonsdokumentet er oppdatert med ny årsrente 23-11-2023.

Investeringsvilkår

Investeringen skjer gjennom et lån til G. Foss Eiendom AS, organisasjonsnummer 926 285 823. Selskapet ønsker å låne 3 000 000 NOK av et lån på totalt 6 000 000 NOK fra Kameos långivere for å forlenge utestående prosjektlån.

De tidligere transjene har finansierte tomtekjøpet, ferdigstillelse av grunnarbeid på eiendommen og innkjøp av materialer slik at begge eneboligene kan bli tette. I tillegg har videre transjer gått til tekniske installasjoner og innvendig arbeider og ferdigstillelse. Transjer har blitt utbetalt ut fra prosjektets byggeprosess direkte til underleverandørene. Se fremdriftsplan under «Prosjektet».

Lånet sikres med første prioritets pant i eiendommen. Lånet sikres også med en kausjon fra morselskapet i gruppen, G. Foss Holding AS, org.nr. 925 037 400, begrenset til 13 500 000 NOK og personlig kausjon fra heleier Geir Morten Foss, begrenset til 13 500 000 NOK. Selskapet får ikke betale utbytte under lånets løpetid og utestående aksjonærlån skal subordineres Kameo lån.

De første tre transjene av innvilget låneramme på 10 000 000 NOK forfalt 12.oktober 2023 (lån 4126, 4149 og 4307).

Låntaker har en opsjon til å forlenge lånets løpetid med 3 måneder utover avtalte 3 måneder, totalt 6 måneder.

Låntaker	G. Foss Eiendom AS
Organisasjonsnummer	926 285 823
Lånebeløp (NOK)	6 000 000
Transje	1
Lånets formål	Refinansiering
Tilbakebetalingsplan	Salg av oppførte boliger
Årlig rente	16%
Månedlig rente	1,33%
Frekvens på amortisering	Full tilbakebetaling ved forfall
Frekvens på rentebetalinger	Månedlig
Rentebetalingsdag	12 hver måned
Fleksibel løpetid	Min 3 mnd | Maks 6 mnd

Transjer	Lånebeløp (NOK)	Årlig rente	Sikkerhet	Status
x	4 000 000	11%	Pant i eiendom + kausjon fra morselskap + personlig kausjon fra eier	Transjer i opprinnelig låneavtale som gjennstår etter refinansering
1	6 000 000	16%	Pant i eiendom + kausjon fra morselskap + personlig kausjon fra eier	Pågår
Totalt	10 000 000

Sikkerhetspakke

Dette lånet inntrer i sikkerhetspakken for lån 4126 og tilhørende transjer når refinansieringen gjennomføres. Alle investorer i dette lånet og gjenstående transjer i lån 4126 vil ha samme prioritet i sikkerhetene.

Pantsetter	G. Foss Eiendom AS
Långiverombud*	Intrum Capital AS
Sikkerhetsobjekt i **	4601-122/34
Prioritet	1. prioritet med pantebeløp 13 500 000 NOK
Kausjonist(er)	G. Foss Holding AS med 13 500 000 NOK og Geir Morten Foss med 13 500 000 NOK.

*Långiverombudet innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere.

**Långiverombudet slipper pantet når de Sikkerhetsstilte Forpliktelsene er i sin helhet gjort opp.

Selskapet

Låntakende selskap G. Foss Eiendom AS er et datterselskap av holdingselskapet G. Foss Holding AS. Holdingselskapet er heleid av Geir Morten Foss. Det er ingen ansatte i låntakende selskap, og selskapet opererer kun som direkte eier av prosjekter og prosjektselskaper for utviklingsprosjekter.

Bolig og Byggutvikling AS er totalentreprenør og er også et datterselskap til G. Foss Holding AS. Dette selskapet står for oppføring av byggeprosjektene i gruppen. De fokuserer på småhusprosjekter og har en rekke referanseprosjekter bestående av oppføring av eneboliger, tomannsboliger og firemannsboliger.

Gjennom formidling av tre lån til tre prosjekter siden 2020 har Kameo blitt godt kjent med låntaker og konsernet. Selskapet har gjennom sine prosjekter skaffet seg et bredt nettverk med faglig kompetanse. Denne erfaringen gjør at selskapet kan bistå kunder eller levere egne prosjekter fra A-Å med alt fra prosjektering til nøkkelferdige boliger. Per i dag har selskapet flere pågående prosjekter i ulike faser, hvorav flere også gjøres i joint ventures sammen med andre aktører.

Gruppen har tidligere lånt 5,7 MNOK gjennom Kameo for oppføring av en tomannsbolig i Sundby Hvorups vei i Bergen. Lånet ble tilbakebetalt våren 2021. Videre har gruppen lånt 10,5 MNOK til tomtekjøp og oppføring av tre boliger i Eidsviksveien i Askøy utenfor Bergen. Alle tre enhetene er ferdigstilt og overlevert til kunde, og lånet ble tilbakebetalt i februar 2023. Selskapet har også lånt 4 MNOK til kjøp av en tomt i Lillestrøm som nå er solgt og ble tilbakebetalt til Kameos långivere i november 2023 (lån 3865).

Årsregnskap

Låntaker og selskap i samme gruppe forsinket med sine årsregnskap for 2021. Som følge av dette ble selskapene standardmessig varslet om tvangsoppløsning. Selskapene leverte årsregnskapene innen ny tidsfrist og fikk dermed fortsette sin virksomhet upåvirket av varselet.

Låntaker har levert årsregnskap for 2022, men morselskapet G. Foss Holding AS og søsterselskap Bolig og Byggutvikling AS er forsinket med sine årsregnskap. Årsak til forsinkelse skyldes bytte av revisor som følge av utfordringene for 2021. Årsregnskapene nærmer seg ferdig revidert og er forventet klare i desember.

Betalingsanmerkninger i entreprenørselskapet

I forbindelse med dialogen med låntaker, ble det avdekket at entreprenørselskapet Bolig og Byggutvikling AS har pådratt seg betalingsanmerkninger etter utbetaling av transje 2.

Deler av betalingsanmerkningene gjelder krav fra underentreprenører i prosjektet og har oppstått som en konsekvens av at låntaker ikke har kunnet betale alle pådratte kostnader når nye transjer i lånet ikke ble utbetalt. Låntaker har hatt tett dialog med underentreprenørene i prosjektet og G. Foss Eiendom AS har påtatt seg ansvar for å gjøre opp underentreprenørenes krav for å sikre videre leveranse til prosjektet. Underentreprenørene har videre bekreftet overfor G. Foss Eiendom AS at de vil fortsette arbeidet som avtalt med Bolig og Byggutvikling AS. For å sikre rett betaling og fremdrift i prosjektet har Kameo satt som vilkår for å formidle lånet, at utbetaling av denne og fremtidige transjer skal skje direkte fra Kameo til underentreprenørene i prosjektet basert på utestående faktura. Av denne grunn vil resterende transjer i lånet bli relativt små, siden transjene vil følge faktureringen fra underentreprenørene.

I tillegg har Bolig og Byggutvikling utestående gjeld til DNB Bank ASA. Gjelden er tatt opp under korona-pandemien, da selskapet fikk utbetalt omtrent 4 MNOK i lån. Etter det Kameo har fått opplyst, ble selskapet mistenkt for å ha brukt penger i strid med ordningen, og forholdet ble anmeldt til Økokrim. Saken ble henlagt hos Økokrim 17.desember 2020. Økokrim konkluderte med at kapitalen var brukt i tråd med ordningen og selskapets opplysninger i lånesøknaden og dialog med DNB i forkant av opptaket. Kameo har mottatt kopi av henleggelsen fra Økokrim. Selskapet har senere betalt ned store deler av lånet, og totalt utestående nå er omtrent 1 200 00 NOK.

Finansiell informasjon

Se bilag.

Vedlagt er årsregnskapet 2022 for låntakende selskap G. Foss Eiendom AS.

G. Foss Eiendom AS hadde et positivt resultat på over 2,8 MNOK i 2022, og styrket sin egenkapital opp til 6,2 MNOK.

Prosjektet

Prosjektet gjelder oppføring av to eneboliger på adressen Hetlevikstraumen 8 og 10 i Bergem kommune.

Prosjekteier kjøpte eiendommen for 3 000 000 NOK i mars 2022, med overtakelse 31.oktober 2022. De betalte selv 1 000 000 NOK for eiendommen, og resterende 2 000 000 NOK ble finansiert av Kameos långivere.

Selskapet fikk i november 2022 utbetalt 2 000 000 NOK til å rive eksisterende enebolig på eiendommen i tillegg til utførelse av grunnarbeid. Resterende låneramme på 6 000 000 NOK til oppføring av eneboligene ble utbetalt i perioden juni til september 2023. Prosjekteier har lagt inn en egenkapital i prosjektet på litt over 2 000 000 NOK og finansiert resterende med en låneramme fra Kameo på 10 000 000 NOK fordelt utover syv transjer.

De to eneboligene som bygges skal være 184 kvadratmeter og 165 kvadratmeterer og er forhåndsolgt for henholdsvis 6 500 000 NOK og 6 700 000 NOK. Det tilsvarer en LTV på 76%. Lånet planlegges tilbakebetalt med salgsproveny i forbindelse med overtakelse.

Konsernselskapet Bolig og Byggutvikling AS er totalentreprenør i prosjektet. Prosjektet nærmer seg ferdig, og gjenstående arbeid før endelig ferdigstillelse er påkobling av VA, strøm, ferdigstillelse av utvendige grøfter og diverse ferdigstillelse innvendig. Entreprenøren indikerer at det er klart til å sende inn søknad om midlertidig brukstillatelse og ferdigattest i uke 49, og de forventer å motta denne kort tid etter.

Det har imidlertid oppstått forhold som gjorde at låntaker ble forsinket med å sende inn søknad om seksjonering av de to enhetene. Søknaden ble sendt til kommunen i uke 43, og de forventer å ha denne godkjent i løpet av januar 2024.

De tre første transjene på 6 000 000 NOK forfalt 12.10.2023, og det er disse transjene det søkes refinansiering.

Prosjektbilder fra 14.november 2023

Byggeprosess
Gårds- og bruksnummer	4601-122/34
Adresse	Hetlevikstraumen 8 og 10
BOA	349 totalt
Byggeår	2023
Antall enheter som skal bygges	2
Innvilget byggetillatelse	Ja
Totalentreprise	Ja, Bolig og Byggutvikling AS
Estimert produksjonstid	9 måneder

Salgsprosess
Antall enheter	2
Størrelse	165 kvm og 184 kvm
Forhåndsolgt	Ja
Ansvarlig megler	EiendomsmeglerVest
Planlagt innflytting	Q4 2023

Området

Eiendommen ligger i Loddefjord som er et mindre boligområde omtrent 15 minutters kjøretur vest for Bergen sentrum. Boligene som føres opp har en god beliggenhet like ved sjøen midt mellom Vestkanten og Haakonsvern. Det er et barnevennlig boligområde med korte avstander til barnehager, skoler og idrettsanlegg, i tillegg til gode turområder.

Bilag

Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet

Prosjektet innebærer visse risikoer som kan føre til at det går galt. Det er en finansieringsrisiko, fordi prosjekteieren trenger ytterligere finansiering av prosjektet for å kunne fullføre det. Det er også en byggerisiko: Byggingen kan ta lengre tid og/eller bli dyrere enn forventet. Forsinkelser kan oppstå grunnet ulike hendelser, fra værforhold, dårlig håndverk, streik, juridiske tvister som låntaker blir involvert i, konkurs eller forsinkelser fra entreprenører, sykdom hos nøkkelpersoner, mangel på arbeidskraft eller materialmangel, ulykker på byggeplassen og økonomiske problemer for prosjekteieren. Forsinkelser fører normalt til økte kostnader. Hvis prosjekteieren ikke klarer å skaffe finansiering for slike potensielle kostnadsoverskridelser, risikerer prosjekteieren å gå konkurs.

Du finner mer informasjon om risiko ved investeringen i nøkkelinformasjonsdokumentet som er tilgjengelig for nedlastning under låneinformasjon, øverst på siden her.