#4436 - Utvikler søker prosjektfinansiering til bygård på Grünerløkka i Oslo
16% årlig rente| Risikoklasse C
Erfaren utvikleren med flere tilbakebetalte lån hos Kameo, ønsker å refinansiere 2 041 000 NOK av totalt 5 100 000 NOK til å refinansiere forfalt prosjektlån for en bygård på Grünerløkka i Oslo (Lån 4128 og Lån 4140).
Renoveringen av bygården, som inkluderer åtte leiligheter og to råloft, pågår for fullt. Selskapet har fullført både sliping og pussing av fasaden, rivningsarbeid innvendig og oppføring av bærekonstruksjoner. Arbeidet med å bygge opp nye gulv er også godt i gang, og en rammesøknad for omgjøring av råloft til boligenheter er innsendt til kommunen. Den eksisterende bygningen i bakgården forberedes for salg i nær fremtid.
Lånet er sikret med pant i bygårdens enheter med prioritet bak banken, tilvarende en LTV på 78 prosent. I tillegg stilles det pant i morselskapets utbyttekrav som ytterligere sikkerhet.
Se utestående transjer som tilbakebetales med dette lånet her:
Lån 4128
Lån 4140
Se første transje av refinansieringen her:
Prosjektets styrker
- Pant i bygård sentralt i Oslo
- Erfarne utviklere som har tilbakebetalt tidligere Kameo lån
Låneinformasjon
| Risikoklasse | C |
| Lånebeløp (NOK) | 2 041 000 |
| Transjer | 2 (2) |
| Låntaker | Rathkesgt 15 AS |
| Lånets formål | Refinansiering av lån 4128 og 4140 |
| Løpetid | Min 3 mnd | Maks 18 mnd |
| Sikkerhet | Pant i eiendom og pant i morselskapets utbyttekrav |
| Lån i forhold til forventet salgspris (LTV)* | 78% |
| Årlig rente | 16% |
| Tegningsperiode | 2023-11-17 – 2023-12-01 |
| Opsjon til forlengelse av tegningsperioden | Ja |
*LTV, lån i forhold til forventet salgspris estimeres til ca 78% etter at alle lån er utbetalt.
Investeringen skjer gjennom et lån til Rathkesgt 15 AS, org.nr. 961 508 592. Selskapet ønsker å låne NOK 2 041 000 fra Kameos långivere som transje 2 i et samlet lån på NOK 5 100 000 til å refinansiere utestående lån 4128 og 4140.
Låntakende selskap til utestående de to utestående lånene, 4128 og 4140, er morselskapet Kubik Eiendom AS. Selskapet knyttet til dette spesifikke prosjektet, Rathkesgt 15 AS, vil være låntaker ved refinansieringen, og eies 100% av Kubik Eiendom AS.
Banken har første prioritets pant i prosjekteiendommen og Kameos långivere, gjennom Intrum Capital AS, får andre prioritets pant.
Kameos långivere får også pant i Kubik Eiendom AS sitt utbyttekrav. Det innebærer at Kubik Eiendom AS forplikter seg til å sørge for at det betales utbytte eller likvidasjonsutbetaling i den utstrekning det er tilgjengelig fra datterselskap der de mottar overskuddet fra sine prosjekter og gevinst skal uavkortet brukes til å tilbakebetale herværende lån.
I forbindelse med låneopptaket forplikter låntaker seg til å ikke betale utbytte under lånets løpetid, at aksjonærlån ikke skal betjenes så lenge lånet er utestående, samt at alle aksjonærlån skal subordineres Kameo lån.
Låntaker har en opsjon til å forlenge lånets løpetid med 6 måneder utover avtalte 12 måneder, totalt 18 måneder.
| Låntaker | Rathkesgt 15 AS |
| Organisasjonsnummer | 961 508 592 |
| Lånebeløp (NOK) | 2 041 000 |
| Transje | 2 (2) |
| Lånets formål | Refinansiering av lån 4128 og 4140 |
| Tilbakebetalingsplan | Salg av pågående prosjekter |
| Årlig rente | 16% |
| Månedlig rente | 1,33% |
| Frekvens på amortisering | Full tilbakebetaling ved forfall |
| Frekvens på rentebetalinger | Månedlig |
| Rentebetalingsdag | 14. hver måned |
| Fleksibel løpetid | Min 3 mnd | Maks 18 mnd |
Nøkkelinformasjonsdokumentet for denne investeringen er tilgjengelig for nedlasting her. Merk at dette er versjon 2 av dokumentet. Nøkkelinformasjonsdokumentet er oppdatert med ny årsrente 23-11-2023.
Nøkkelinformasjonsdokument
Transjeplan er en indikasjon og kan variere etter prosjektets fremgang.
| Transjer | Lånebeløp (NOK) | Årlig rente | Sikkerhet | Status |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 3 059 000 | 13% | Pant i eiendom pant i morselskapets utbyttekrav | Avsluttet |
| 2 | 2 041 000 | 16% | Pant i eiendom pant i morselskapets utbyttekrav | Pågår |
| Totalt | 5 100 000 |
Det er Nordic Corporate Bank som har første prioritets pant i sikkerhetsobjektet, med lånebeløp på 37,6 MNOK og pantebeløp på 70 MNOK. Det er også tinglyst pant til Intrum Capital AS på tredje prioritet med lånebeløp på 8 MNOK og pantebeløp på 10,8 MNOK i forbindelse med utestående lån 4316. Kameos långivere får også pant i morselskapet, Kubik Eiendom AS, sitt utbyttekrav. Det innebærer at Kubik Eiendom AS forplikter seg til å sørge for at det betales utbytte eller likvidasjonsutbetaling i den utstrekning det er tilgjengelig fra datterselskap der de mottar overskuddet fra sine prosjekter og gevinst skal uavkortet brukes til å tilbakebetale herværende lån.
| Pantsetter | Rathkesgt 15 AS |
|---|---|
| Långiverombud* | Intrum Capital AS |
| Sikkerhetsobjekt i ** | Pant i 228/283 med seksjonsnr. 1-11 i Oslo kommune Pant i Kubik Eiendom AS, org.nr. 917 132 054, sitt utbyttekrav |
| Prioritet | 2. prioritet med pantebeløp NOK 6 885 000 |
| Sikkerhet i transjene | Investorer i alle transjer i det totale lånet deler samme sikkerhet |
*Långiverombudet innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere.
**Långiverombudet slipper pantet når de Sikkerhetsstilte Forpliktelsene er i sin helhet gjort opp.
Rathkesgt 15 AS er et SPV som eier bygården på Grünerløkka. Eiendomsutviklingsselskapet Kubik Eiendom AS kjøpte alle aksjene i dette SPVet i september 2022 for å overta bygården.
Kubik Eiendom AS er et eiendomsselskap med hovedfokus på boligprosjekter i Oslo og områder med nærhet til Oslo. Selskapet ble etablert i 2016, og har siden oppstart gjennomført en rekke vellykkede prosjekter som inkluderer både utvikling av råloft til flere nye leiligheter, samt utvikling av større småhusprosjekter. Selskapet har den senere tid også utviklet leilighetsprosjekter, med alt fra ca 15-200 boenheter. Selskapet utvikler unike prosjekter med et spesielt sterkt fokus på arkitektur og design, samt materialbruk og kvalitet. Noe som har resultert i salgsrekorder og stor oppmerksomhet rundt selskapets prosjekter. Siden oppstarten har eiere verken tatt ut lønn eller utbytte fra selskapet.
Kubik har toppfinansiert flere av sine prosjekter gjennom Kameo tidligere, inkludert prosjekter i Eiriks gate, Linjeveien, Høgtunveien og Rosteds gate. Alle lån knyttet til disse prosjektene er tilbakebetalt. Per i dag har selskap i samme gruppe som låntakende selskap to andre utestående lån til Kameos långivere: Vekstkapitallån på 8 000 000 NOK og topplån på 2 000 000 NOK til morselskap Kubik Eiendom AS, i tillegg til et prosjektlån på 9 609 000 NOK til Hellumhjørnet Bolig AS som er et prosjektselskap som eier eiendommen på Kalbakken i Oslo.
Videre så har Kubik i dag en portefølje med total salgsverdi på ca 1.5 mrd NOK, og en verdijustert egenkapital (netto porteføljeverdi) på ca 420 MNOK. Det er en god spredning i prosjektene både tidsmessig og i størrelse. Prosjektene i selskapets portefølje består av alt fra loftsleiligheter og småhusprosjekter, til bygårder og leilighetsprosjekter. Selskapet har i 2023 ferdigstilt et prosjekt bestående av tolv ene- og tomannsboliger i Høgtunveien. Videre forventer selskapet å ferdigstille prosjekt bestående av fire eneboliger i Bakkehaugveien på Tåsen, også i løpet av Q4 2023. Tre av fire enheter i dette prosjektet er ferdigstilt.
Selskapets nettside:
www.kubikeiendom.no
Ledelse
Ledelsen består av et styre på to personer: Farah Achour, samt daglig leder Christer George.
Organisasjonsstruktur
Finansiell informasjon og vedlegg
Se bilag.
Selskapet hadde inntekter på 1,4 MNOK i 2022, som kommer fra leieinntekter for leilighetene i bygården på Grünerløkka. Leieforholdene ble avsluttet våren 2023 i forbindelse med oppstart av renoveringsarbeidene. Endelig resultat for året 2022 ble 376 929 NOK, og egenkapitalen til selskapet på 2,3 MNOK.
Morselskapet, Kubik Eiendom AS, sitt årsregnskap for 2022 er ikke endelig revidert og vedlagt er derfor foreløpig resultat og balanse for 2022. Selskapet forventet å ha ferdigstilt revidert regnskap innen kort tid. På grunn av forsinkelser i to av sine prosjekter, vil selskapet få underskudd og negativ egenkapital for regnskapsåret 2022. Forsinkelsene skyldes i hovedsak corona pandemien, i tillegg til andre uroligheter i makrobildet de siste årene.
Årsregnskap 2022 - Rathkesgt 15 AS
Kubik Eiendom AS kjøpte 100% av aksjene i Rathkesgt 15 AS for 47 MNOK i september 2022. Rathkesgt 15 AS er prosjekteier for dette lånet og SPVet eier en bygård på Grünerløkka i Oslo.
Rathkesgt 15 AS ønsker å hente inn totalt 5 100 000 NOK til refinansiering av lånetransje 4128 og 4140 til Rathkes gate. Lånetransjene forfalt til betaling 19.10.2023. Dette er transje 2 av 2, og 3 059 000 NOK er allerede hentet inn gjennom lån 4421.
Bygningen besto i utgangspunktet av åtte leiligheter, to råloft og en bygning i bakgården. De er godt i gang med renoveringsarbeidene av bygården. Fasaden på bygården er ferdig pusset og slipt, det er utført riverarbeid innvendig og satt opp bærekonstruksjoner. Gulvoppbygging er også påbegynt. Gjenstående arbeid er å sette opp lettvegger, lydvegger og brannvegger, himlinger og maling før de utfører installasjon av el, kjøkken og bad. Første etasjen er planlagt å ferdigstilles først, forventet klare før jul.
Prosjekteier har også sendt rammesøkand til utvikling av råloftet til to leiligheter som er under behandling hos kommunen. Selskapet har god erfaring med utvikling av råloft til boenheter fra tidligere. Renoveringsarbeidet finansieres med et byggelån fra banken på 25 MNOK.
Prosjekteier har ellers besluttet å selge enheten i bakgården, og denne er planlagt å bli lagt ut for salg i nærliggende fremtid. Første prioritets panthaver vil dermed få tilbakebetaling av salgsprovenyet fra denne enhet og lånet til første prioriteten vil nedkvitteres tilsvarende.
De bekrefter at renoveringsprosjektet går etter tidsplan og budsjett, og det har ikke påløpt noen kostnadsoverskridelser knyttet til renoveringsarbeidet. Prosjekteier vurderer å beholde leilighetene for utleie, men vil selge leilighetene dersom det er behov for å frigjøre kapital til selskapet.
Dette prosjektet har en estimert LTV på 78%. LTV er beregnet basert på totalt utestående lån i forhold til total verdi på prosjektet.
Tilbakebetalingsplan
Ved salg av ferdigstilte leiligheter vil Kameos långivere tilbakebetales etter banken. Hvis selskapet beslutter å beholde enhetene til utleie, vil lånet tilbakebetales i forbindelse med salg av pågående prosjekter forventet ferdigstilt i løpet av 2024 gjennom pant i morselskapets utbyttekrav.
| Byggeprosess | |
|---|---|
| Gårds- og bruksnummer | 228/283 snr.1-11 |
| Adresse | Rathkes gate 15, 0588 Oslo |
| BRA | 725 kvadratmeter |
| Byggeår | 2023/2024 |
| Antall enheter som skal bygges | 10 |
| Innvilget byggetillatelse | Ja, aCorp Construction AS |
| Totalentreprise | Ja |
| Estimert produksjonstid | 12 måneder |
Rathkes gate 15 ligger sentralt til på Grünerløkka, rett ved siden av Sofienbergsparken. Det er omtrent 15-20 minutters gange til Oslo Sentralbanestasjon, og rundt 25 minutter til Nationaltheateret. Området har blitt utviklet mye de siste 10 årene, og er blitt et populært område å bo de siste årene. Det er bra kollektivt transport i område, med både buss og trikk i umiddelbar nærhet, i tillegg til t-bane i gangavstand.
En ekstern eiendomsmegler har i september 2023 estimert total salgspris på eiendommen til omtrent 86 MNOK. Det gir en gjennomsnittlig kvadratmeterpris omtrent 120 000 kroner på leilighetsenhetene. Salgsprisen er omtrentlig på samme kvadratmeter priser for tilsvarende nye leiligheter i samme størrelsen i nærområdet solgt de siste seks månedene, med et gjennomsnitt på 117 000 kroner per kvadratmeter. De budsjetterte salgsprisene anses derfor som fornuftige.
Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet
Prosjektet innebærer risiko som kan føre til at det går galt. Selv om vi kontrollerer at eiendommens verdi samsvarer med prosjekteierens beregninger, kan verdien ble redusert pga uforutsette omstendigheter som Kameo ikke har kjennskap til. Det er også en finansieringsrisiko, fordi prosjekteieren trenger ytterligere finansiering av prosjektet for å kunne fullføre det. Det er også en byggerisiko: Renoveringen kan ta lengre tid og/eller bli dyrere enn forventet.
Forsinkelser kan oppstå grunnet ulike hendelser, fra værforhold, dårlig håndverk, streik, juridiske tvister som låntaker blir involvert i, konkurs eller forsinkelser fra entreprenører, sykdom hos nøkkelpersoner, mangel på arbeidskraft eller materialmangel, ulykker på byggeplassen og økonomiske problemer for prosjekteieren. Forsinkelser fører normalt til økte kostnader. Hvis prosjekteieren ikke klarer å skaffe finansiering for slike potensielle kostnadsoverskridelser, risikerer prosjekteieren å gå konkurs eller bli tvunget til å selge prosjektet. Hvis prosjektet må selges under bygging og i uferdig stand, må man forvente at salgsprisen ikke vil dekke all utestående sikret gjeld.
Du finner mer informasjon om risiko ved investeringen i nøkkelinformasjonsdokumentet som er tilgjengelig for nedlastning under låneinformasjon, øverst på siden her.
Denne siden har blitt oppdatert med en ny struktur. Klikk på knappen for å se innholdet i det tidligere formatet.