#4481 - Erfaren utvikler søker finansiering til tomtekjøp
Selskapet ønsker å låne NOK 5 500 000 av totalt NOK 6 000 000 for å finansiere kjøp samt prosjekteringskostnader av to utviklingstomter på Ullern i Oslo. Tomtene var tidligere en del av en eiendom som ble seksjonert til tre tomter i april 2023. Den gjenværende tomten har en eksisterende enebolig og følger ikke handelen.
Lånet sikres med første prioritets pant i begge tomtene inntil åpning av byggelån. Det stilles likevel noen krav innen Kameos långivere viker prioritet: Ved forhåndssalg på minst 50% eller ved at låntaker betaler inn totalt egenkapitalkrav for prosjektet innen åpning av byggelånet. Hvis en av de to kravene ikke tilfredsstilles, vil Kameos långivere beholde første prioritet i tomtene. I tillegg sikres lånet med personlig garanti fra selskapets eier.
Det foreligger en rammetillatelse for oppføring av en enebolig på hver seksjonerte tomt, totalt to eneboliger. Parallelt med overtakelse av tomtene jobber låntaker med søknad for igangsettingstillatelse hos kommunen. Tredjepart har gitt en vurdering på de to utviklingstomtene på totalt NOK 12 000 000 med rammetillatelse, og ferdigstilt prosjekt har en verdiuttalelse på NOK 36 000 000 fra oktober 2023.
Prosjektets styrker
- Erfarne utviklere med flere gode referanseprosjekter
- Pant i begge utviklingstomtene
- Tomtene ligger attraktivt og sentralt til på Ullern i Oslo
- Det foreligger rammetillatelse til oppføring av eneboliger
- Personlig garanti fra eier
Låneinformasjon & Investeringsvilkår
| Risikoklasse | B |
| Lånebeløp (NOK) | 5 500 000 |
| Transjer | 1 (2) |
| Låntaker | BFM 8 AS |
| Lånets formål | Tomtelån |
| Løpetid | Min 3 mnd | Maks 26 mnd |
| Sikkerhet | Pant i begge prosjekttomter. Personlig garanti. |
| Lån i forhold til forventet salgspris (LTV)* | 75,6% |
| Årlig rente | 14% |
| Tegningsperiode | 2024-01-25 – 2024-02-01 |
| Opsjon til forlengelse av tegningsperioden | Ja |
*LTV, lån i forhold til forventet salgspris estimeres til ca 75,6% etter at alle lån er utbetalt. Beregning av LTV er basert på totalt lån mot verdien i eiendommene det blir tatt pant i, dette inkluderer ikke prosjekt eiendommen.
Investeringen skjer gjennom et lån til BFM 8 AS, org.nr. 932 436 825. Låntaker er et SPV som eies av Signatur Gruppen AS, org. nr. 914 173 590. Selskapet ønsker å låne totalt NOK 6 000 000 fra Kameos långivere for kjøp av to tomter og til prosjektering- og utviklingskostnader. Lånet blir fordelt på denne lånetransjen på NOK 5 500 000 til tomtekjøp og utviklingskostnader, og fremtidig lånetransje på NOK 500 000 til ytterligere prosjektering- og utviklingskostnader.
Lånet sikres med første prioritets pant i begge tomtene, med pantebeløp pålydende NOK 8 100 000, inntil åpning av byggelån. Det stilles likevel noen krav innen Kamoes långivere viker prioritet: Ved forhåndssalg på minst 50% eller ved at låntaker betaler inn totalt egenkapitalbehov for prosjektet innen åpning av byggelånet. Hvis en av de to kravene ikke tilfredsstilles, vil Kameos långivere beholde første prioritet i tomtene. I tillegg sikres lånet med personlig garanti fra selskapets eier tilsvarende NOK 3 500 000.
Total budsjettert lånefinansiering for prosjektet utgjør en 75,6% belåningsgrad (LTV), basert på en salgsverdi budsjettert til NOK 16 400 000 per enhet. Ekstern verdivurdering på prosjektene indikerte en salgsverdi i intervallet NOK 18 – 20 000 000. Låntaker har budsjettert en lavere salgsinntekt grunnet et usikkert marked med krevende makroforhold.
Som en del av låneavtalen forplikter låntaker seg til følgende betingelser: ingen utbetaling av utbytte, aksjonærlån vil ikke bli tilbakebetalt og vil bli subordinert til fordel for Kameo lån mens lånet er utestående og gjelder for dets løpetid. Kameos långivere vil kun vike prioritet for et byggelån i to scenarioer: Dersom det foreligger 50% forhåndssalg av prosjekter. Alternativt, så skal låntaker legge inn tilfredsstillende egenkapital for prosjektet på låntakers konto.
Lånet har en løpetid på 20 måneder, med mulighet for forlengelse av tegningsperioden med ytterligere 6 måneder. Det forventes og anses realistisk at låntaker vil ha fått bevilget igangsettelsestillatelse og byggelån samt utført prosjektering på begge tomtene i løpet av denne perioden. Långivere fra Kameo vil i utgangspunktet bli amortert ved salg av ferdige prosjekter i løpet av 2025.
| Låntaker | BFM 8 AS |
|---|---|
| Organisasjonsnummer | 932 436 825 |
| Lånebeløp (NOK) | 5 500 000 |
| Transje | 1 (2) |
| Lånets formål | Tomtekjøp |
| Tilbakebetalingsplan | Salg av enhetene |
| Årlig rente | 14% |
| Månedlig rente | 1,17% |
| Frekvens på amortisering | Full tilbakebetaling ved forfall |
| Frekvens på rentebetalinger | Månedlig |
| Fleksibel løpetid | Min 3 mnd |
Nøkkelinformasjonsdokumentet for denne investeringen er tilgjengelig for nedlasting her.
Nøkkelinformasjonsdokument
Transjeplan er en indikasjon og kan variere etter prosjektets fremgang.
| Transjer | Lånebeløp (NOK) | Årlig rente | Sikkerhet | Status |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 5 500 000 | 14% | Pant i eiendom og personlig kausjon | Pågående |
| 2 | 500 000 | TBD | Pant i eiendom og personlig kausjon | Kommende |
| Totalt | 6 000 000 |
Lånet sikres med pant i begge tomtene på Ullern i Oslo, pantebeløpet tilsvarer NOK 8 100 000. Det er ikke tinglyst annet pant eller andre heftelser på eiendommene per i dag, men det vil tinglyses pant tilknyttet byggelån i fremtiden. Pantet til Kameos långivere vil bli tinglyst av Intrum Capital AS.
Lånet vil også bli sikret med personlig garanti fra Dag Stian Bakken, 90% eier av Signatur Gruppen AS. Den personlige garantien vil i utgangspunktet utgjøre NOK 3 500 000. Det er avtalt en mulig oppjustering til NOK 4 000 000 dersom rammetillatelsen utgår uten suksessiv prosjektering, dog anses dette utfallet som lite sannsynlig.
På nåværende tidspunkt har ikke låntaker fått bevilget byggelån til prosjekttomten. Låntaker vil igangsette prosessen for å tilegne seg dette ved inngått avtale om totalentreprise med tredjepart. Ved tiltredelse av byggelån, vil Kameos långivere vike prioritet i pant i eiendom ved 50% forhåndssalg på tilfredsstillende minimumspris og/ eller ved innskutt egenkapital i prosjekt.
| Pantsetter | BFM 8 AS |
| Långiverombud* | Intrum Capital AS |
| Sikkerhetsobjekt i ** | 1) Gnr. 28 bnr. 78 snr. 1 i Oslo kommune. Gnr. 28 bnr. 78 snr.3 i Oslo kommune. 2) Personlig garanti. |
| Prioritet | Sikkerhetsobjekt 1) på 1. prioritet med pantebeløp NOK 8 100 000. Kameos långivere vil vike prioritet for et byggelån i lånets løpetid. |
| Kausjon | Dag Stian Bakken med en personlig garanti på NOK 3 500 000 |
*Långiverombudet innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere.
**Långiverombudet slipper pantet når de Sikkerhetsstilte Forpliktelsene er i sin helhet gjort opp.
Låntakende selskap, BFM 8 AS, er et SPV etablert i forbindelse med kjøpet av tomten. Selskapet eies 100% av Signatur Gruppen AS som ble etablert i 2014 av Dag Stian Bakken som eier 90% av selskapet. Forretningsstrategien til selskapet tar utgangspunkt i anskaffelse, utvikling og salg av eiendom i Oslo og omegn. Utover dette, så har selskapet høy kompetanse innen markedsanalyse, økonomi og ingeniørfag. Siden oppstart, og frem til 2022, så har selskapet vært involvert i utviklingen av over 50 boliger, med en samlet realisasjonsverdi på over 750 millioner kroner. Signatur Gruppen AS gjennomfører sine prosjekter i egne prosjektselskap (SPV-er) og tar slik kontroll av store deler av verdikjeden. På nåværende tidspunkt har selskapet tre datterselskaper: 100% eierandel i nyetablerte BFM 8 AS, org.nr. 932 436 825, 100% eierandel i Min Signatur AS, org. nr. 923 451 331, og 50% eierandel i Signatur Bolig Prosjekt AS, org.nr. 926 179 179.
Merk at låntaker er under etablering, og nytt styre og endring av foretaksnavn er ikke offentliggjort enda. Kameo har mottatt signert generalforsamlingsprotokoll som bekrefter nytt styre og endring av foretaksnavn.
Signatur Gruppen AS har lagt et konkurransedyktig søkelys på mindre og mellom-store prosjekter av høy kvalitet med attraktive beliggenheter. Organisasjonsstrukturen komplementerer morsselskapet ved å internt ta kontroll over leddene i verdikjeden: kjøp, utvikling, salg/marked, produksjon og etter marked, slik bidrar de til å øke verdien av konsernets prosjektportefølje. Låntakende selskap har en vekststrategi der de forventer å genere fremtidig lønnsomhet ved å styre prosjekter etter detaljerte budsjett – og fremdriftsplaner med en gjennomsnittlig prosjektvarighet på 3 år med minimum 50% forhåndssalg.
Dag Stian Bakken er partner og daglig leder i Signatur Gruppen AS med en eierandel på 90%. Han har en master – og bachelorutdannelse knyttet til strategisk ledelse og eiendom fra både NHH og BI, utover dette har han over 10 års erfaring med eiendomsforvaltning i tillegg til to års erfaring som eiendomsmegler hos Exact Eiendomsmeglere. Etter å ha gjennomført mindre eiendomsprosjekter i egen regi valgte han å stifte Signatur Gruppen AS i 2014. Dag Stian Bakken ivaretar i all hovedsak den daglige driften av selskapet, mens Elvis E. Harsheim har ansvaret som prosjekt- og byggeleder for prosjektene. Elvis har en master fra NMBU i eiendomsutvikling, og har tidligere erfaring med eiendom etter å ha jobbet i Statsbygg, og vært prosjektleder i Aase Prosjekt før han ble tilknyttet låntaker i 2021. Sammen har de utført flere prosjekter ved hjelp av underliggende SPVer.
Ledelse
Ledelsen for selskapet består av et styre på én person, som også er daglig leder: Dag Stian Bakken
Organisasjonsstruktur
Finansiell informasjon og vedlegg
Se bilag nedenfor.
Årsregnskapet for 2022 for morselskap Signatur Gruppen AS er vedlagt. Låntakende selskap BFM AS er et SPV som har blitt kjøpt i forbindelse med utførelse av prosjektet på Ullern, og har dermed ikke regnskapstall å vise til.
Signatur Gruppen AS opplevde et negativt resultat på NOK – 162 972 i 2022, dog forventer de en positiv utvikling i inneværende år. Selskapet har hatt en sterk, stabil og positiv egenkapital de siste tre årene. På balansedagen i 2022 var egenkapitalen på NOK 10 441 397. Selskapet tilfører egenkapital til datterselskaper for å sikre deres fremtidige drift inntil de realiserer salg av prosjekter. Utover dette så forventes det at Signatur Gruppen AS vil sikre sin fremtidige drift ved at de er beredt på å gjennomføre proaktive handlinger i håndtering av dagens volatile marked.
Resultatregnskap - YTD 2023 - Signatur gruppen AS
Selskapet har inngått en avtale om kjøp av tomtene: Bekkefaret 8D & 8F på Ullern i Oslo, med overtakelse i januar 2024. Avtalt pris for begge tomtene er NOK 5 000 000. Signatur Gruppen AS ønsker å fullfinansiere kjøpet gjennom kapital av Kameo for å genere en egenkapital som følge av merverdi fastlåst i prosjektert eiendom. Kameos långivere vil bistå med tomtefinansiering, og vil bli sikret med første prioritets pant i eiendommene med et pantebeløp svarende til 2 x NOK 8 100 000 samt personlig garanti fra Dag Stian Bakken. Kameos långivere vil vike i prioritet for et byggelån stilt av banken dersom vedkommende oppfyller tidligere introduserte krav. Låntaker har på nåværende tidspunkt muntlig kommunikasjon om byggelån med mulige finansieringsalternativer.
Eiendommen er delt inn i tre seksjoner, hvor den gjenværende delen inneholder en eksisterende enebolig som ikke følger handelen. Oslo kommune har gitt en rammetillatelse for oppføring av to enheter på 179 kvadratmeter BRA på hver av tomtene. Imidlertid utløper denne tillatelsen i september 2024. Selskapet har som hovedstrategi å utvikle begge enhetene, og er i prosess med å innsende søknad om igangsettelsestillatelse hos kommunen. Låntaker er oppmerksom på utløpsdato for rammetillatelsen, og tar høyde for denne risikoen ved å formidle at de vil gå i gang med prosjektering snarest. De er også villig til å vurdere muligheten for å heller fokusere på én av enhetene avhengig av tillatelsesstatus og markedssituasjonen. Tomtene har blitt verdivurdert til en verdi av NOK 6 000 000 hver, med en signifikant økning i verdi på planlagte enheter i intervallet NOK 18 – 20 000 000 hver. Låntaker har selv vært noe konservativ i sine budsjetter og planlegger en salgspris mellom 16 400 000 NOK og 17 200 000 NOK. Tomten har en attraktiv beliggenhet sentralt på Ullern i Oslo, hvor det forventes en sterk tilgang på mulige interessenter for prosjektet.
| Byggeprosess | |
|---|---|
| Gårds- og bruksnummer | Gnr. 28 bnr. 78 snr. 1 Gnr. 28 bnr. 78 snr. 3 |
| Adresse | Bekkefaret 8D & 8F, 0280 Oslo |
| BOA | 430 |
| Byggeår | 2025 |
| Antall enheter som skal bygges | 2 |
| Innvilget byggetillatelse | Ja |
| Totalentreprise | Nei |
| Estimert produksjonstid | 12 måneder |
Kameos långivere får første prioritets pant i begge utviklingstomtene som er lokalisert på Ullern, sentralt i Oslo. Ullern er et populært familievennlig boligområde som kan karakteriseres som tilbaketrukket, men samtidig sentrumsnært. Området har en rekke servicetilbud i nærheten med et rikt utvalgt av ulike fasiliteter som butikker, matbutikker, kjøpesentre og kaféer samt et høyt tilbud av kollektiv transport. Utover dette finnes det også gode tur- og naturmuligheter slik som turområdene langs Lysakerelven og Bogstadvannet.
Eiendommen ble seksjonert til tre tomter i april 2023, hvor rammetillatelsen tilsier at låntaker vil kunne bygge to enheter av størrelsen 179 BRA kvadratmeter. Nåværende bolig på eiendommen ble bygd i 1918 og har en størrelse på omkring 200 BRA kvadratmeter. Basert på størrelse og lokasjonen til de to utviklingstomtene, er det forventet at de planlagte eneboligene kan bli solgt for omtrent 18 – 20 MNOK per enhet, låntaker har budsjettert en noe lavere salgsinntekt, på 16,4 MNOK per enhet. Til sammenligning er det blitt registrert 20 transaksjoner av eneboliger i nærområdet, hvor den gjennomsnittlige omsetningshastigheten har vært på 57 dager de siste seks månedene. Overordnet sett har salgsprisen på disse transaksjonene overskredet 16 MNOK til tross for byggeår. Utover dette så har de litt større eneboligene, i intervallet 209 – 330 BRA kvadratmeter, hatt noe høyere salgspris på omkring 17 MNOK. Det observeres at omsetningshastigheten på eneboliger i området i dagens marked har vist en nedgang på omkring 10 dager med en nedjustering av pris/BRA. Til tross for dette, anses området fortsatt som attraktivt og forventer å skape vedvarende merverdi ved salg og er i tråd med låntakers indikativ budsjett for prosjektet ved utbyggelse.
Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet
Å investere gjennom Kameo innebærer alltid en risiko, og kan føre til at du taper pengene dine. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en vurdering av lånet og prosjektet før du investerer. Det finnes ingen garanti for at du får det investerte beløpet tilbake og Kameo garanterer ikke for verken rettidig rente- og tilbakebetaling, eller at slik betaling i det hele tatt skjer.
Alle eiendomsprosjekt innebærer en viss risiko. Markedspriser kan bevege seg i begge retninger under lånets løpetid, og en negativ prisutvikling kan påvirke salgsrisikoen i prosjektet. Både utvikleren og andre aktører i prosjektet kan under lånets løpetid gå konkurs; og dette kan føre til at eiendommer som er stilt som sikkerhet vil måtte tvangsrealiseres i uferdig stand, noe som ofte vil påvirke salgsprisen betydelig.
I dette tilfelle er det også en risiko for at rammetillatelsen på utviklingstomtene utgår hvor låntaker ikke vil få mulighet til å utvikle de to eneboligene på tomtene. Låntaker er svært observant ovenfor dette og har tatt proaktive tiltak for å unngå realisering av denne risikoen. Selskapet er i gang med å innsende søknad om igangsettelsestillatelse og forventer å gå i gang med prosjektering av tomtene i nærliggende fremtid, og forventer å ha gjennomført tilfredsstillende grad av prosjektering hvormed rammetillatelsen vil forlenges. Med dette tatt i betraktning, så anses ikke risikoen som signifikant og det forventes ikke at dette vil ha vesentlig betydning for verdien som ligger i prosjektet. Dog, må du som investor være klar over den nevnte risikoen, da det i likhet med andre risikoer ikke er noen garanti for investeringen.
Du finner mer informasjon om risiko ved investeringen i nøkkelinformasjonsdokumentet som er tilgjengelig for nedlastning under låneinformasjon, øverst på siden her.
Denne siden har blitt oppdatert med en ny struktur. Klikk på knappen for å se innholdet i det tidligere formatet.