#4541 - Erfarent Oslo-basert eiendomsselskap søker vekstfinansiering

Låneinformasjon

Risikoklasse	B
Lånebeløp (NOK)	2 000 000
Transjer	13 (TBD)
Låntaker	Atlas Eiendom AS
Lånets formål	Vekstkapital
Løpetid	Min 3 mnd | Maks 18 mnd
Sikkerhet	Aksjepant og morselskapsgaranti
Årlig rente	14%
Tegningsperiode	2024-04-10 – 2024-04-17
Opsjon til forlengelse av tegningsperioden	Ja

Nøkkelinformasjonsdokumentet for denne transjen er tilgjengelig for nedlasting her

Investeringsvilkår

Investeringen skjer gjennom et lån til Atlas Eiendom AS, 916 253 192. Selskapet ønsker å låne ytterligere NOK 2 000 000 av en låneramme på totalt NOK 50 000 000 fra Kameos långivere. Kameos långivere har hittil lånt ut NOK 30 270 000. Denne transjen vil benyttes i forbindelse med kjøp av en ny eiendomsportefølje i Oslo.

I februar 2024 har det blitt gjennomført en ny kredittgodkjenning for ytterlige opptrekk som er begrenset opp til totalt NOK 50 000 000.

Lånet sikres med pant i 100% av aksjene til låntaker, som er morselskap til prosjektselskapene i gruppen. I tillegg til dette stiller selskapets to vesentlige eiere, Tres Com AS, org.nr. 918 374 477, og Andresen Holding AS, org.nr. 921 716 036, med selskapsgaranti pålydende NOK 12 500 000 hver. Pantesikkerheten og garantier deles med alle investorer i alle transjer i lånet, inkludert de som allerede er utbetalt. Låntaker forplikter seg dessuten til:

1) Å opprettholde en bokført egenkapital på minimum 30% av selskapets totalkapital inntil transje #4456 er tilbakebetalt, hvor kravet nedjusteres til 20%. Subordinerte aksjonærlån med lenger løpetid enn lånet via Kameo er å anse som egenkapital.

2) Årlig utbyttebegrensning på 6MNOK, så lenge det er innenfor krav 1.

Låntaker	Atlas Eiendom AS
Organisasjonsnummer	916 253 192
Lånebeløp (NOK)	2 000 000
Transje	13 (TBD)
Lånets formål	Vekstkapital
Tilbakebetalingsplan	Salg av prosjekter og overskudd i virksomheten
Årlig rente	14%
Månedlig rente	1,17%
Frekvens på amortisering	Full tilbakebetaling ved forfall
Frekvens på rentebetalinger	Månedlig
Rentebetalingsdag	28 hver måned
Fleksibel løpetid	Min 3 mnd | Maks 18 mnd

Transjer	Lånebeløp (NOK)	Årlig rente	Sikkerhet	Status
1-4	14 723 500	9-10%	Aksjepant + morsselskapsgaranti	Avsluttet
5	2 000 000	10%	Aksjepant + morsselskapsgaranti	Avsluttet
6-8	5 500 000	9,5%	Aksjepant + morsselskapsgaranti	Avsluttet
9	1 569 000	10%	Aksjepant + morsselskapsgaranti	Avsluttet
10	1 500 000	14%	Aksjepant + morsselskapsgaranti	Avsluttet
11	2 989 500	14%	Aksjepant + morsselskapsgaranti	Avsluttet
12	1 988 000	14%	Aksjepant + morsselskapsgaranti	Avsluttet
13	2 000 000	14%	Aksjepant + morsselskapsgaranti	Pågående
14-	17 730 000	TBD	Aksjepant + morsselskapsgaranti	Kommende
Totalt	50 000 000

Det kan forekomme avvik mellom faktisk antall transjer og størrelsen på disse sammenlignet med det som er oppgitt her. Total lånesum med pant i aksjer og morsselskapsgaranti vil ikke overstige NOK 50 000 000.

Sikkerhetspakke

Lånet sikres med pant i 100% av selskapets aksjer, i tillegg til garanti fra to av eierne.

Pantsetter	Andresen Holding AS, Tres Com AS, Norgesgruppen Eiendomsforvaltning AS og øvrige aksjonærer
Långiverombud	Intrum Capital AS
Sikkerhetsobjekt	Pant i 100% av aksjene i Atlas Eiendom AS, 921 176 317
Kausjonister	Andresen Holding AS med pålydende NOK 12 500 000 Tres Com AS med pålydende NOK 12 500 000

*Långiverombudet innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere.

**Långiverombudet slipper pantet når de Sikkerhetsstilte Forpliktelsene er i sin helhet gjort opp.

Selskapet

Atlas Eiendom AS har på kort tid bygget seg opp til å bli en betydelig aktør på Østlandet. Siden oppstarten i 2018 har selskapet solgt eiendom for over 1 milliard og har prosjekter for ytterligere 2,8 milliarder under utvikling. Selskapet startet med utvikling av småhusprosjekter, men har med tiden utviklet seg til å omfatte større reguleringsprosjekter, utvikling av lagerbygg, studentboliger, kjøp av kontrakter i nybyggprosjekter og teknologiutvikling. Konsernet har åtte ansatte, og alle virksomhetene sysselsetter nå rundt 170 årsverk som har så langt bidratt til ferdigstillelse av 23 prosjekter i Oslo med totalt 104 enheter

I august 2022 gjorde selskapet en rettet emisjon mot NorgesGruppen Eiendomskreditt AS, som selskapet har inngått et strategisk samarbeid med.

Christer Andresen er daglig leder i Atlas Eiendom AS og har jobbet med eiendomsutvikling siden 2012. Christer har over 30 prosjekter på sin CV, og fungerer som prosjektleder i Atlas i tillegg til sine oppgaver som daglig leder. Magnus Viermyr er styreleder og er utdannet økonom og dataingeniør. Han har bakgrunn fra Microsoft og IBM i tillegg til å ha grundet flere selskap selv.

I tillegg til eiendomsrelaterte prosjekter har Atlas også satset på teknologiutvikling. Ved bruk av egenutviklet teknologi overvåker selskapet markedet, priser prosjekter, kjøper kontrakter og digitaliserer kundereisen for boligkjøpere. Sistnevnte skjer gjennom Journey Technologies AS, en plattform som håndterer ettersalgsprosessen i et nybyggprosjekt.

Journey har i dag nesten 20 selskaper på kundelisten, inkludert OBOS og Skanska og har profilerte aktører som Anders Opsahl gjennom Opsahl Verdi og Marketer Technoloiges inne på eiersiden.

Atlas Eiendom har i 2023 gjennomført ansettelse av en ny prosjektdirektør som vil ha det overordnede ansvaret for gjennomføringen av prosjektene. Joachim Fredriksen kommer fra POB Entreprenør AS, og de har både god erfaring med han og POB gjennom flere prosjekter. Ansettelsen av Joachim har bidratt til større kapasitet og økt kvalitet på prosjektgjennomføring.

Til informasjon har Atlas Utvikling AS endret navn til Atlas Eiendom AS i 2022. Derfor fremkommer det ulike navn ved alle tidligere publiserte transjer.

Finansiell informasjon

Se bilag.

Atlas Eiendom AS er morselskapet i konsernet. Lønn og andre administrasjonskostnader blir tatt i dette selskapet, mens prosjektene alle ligger i SPV’er som er helt eller delvis eid av Atlas. Dermed er ikke prosjektene synlige i balansen til Atlas Eiendom. Per februar 2024 har selskapet en verdijustert egenkapital som overstiger 150 MNOK.

Se vedlagt årsregnskap 2022 for Atlas Eiendom AS med konsern, i tillegg til foreløpig årsregnskap 2023 for Atlas Eiendom AS. Foreløpig årsregnskap er ikke endelig revidert. Vedlagt er også årsregnskap 2022 for morselskapene Andresen Holding AS og Tres Com AS.

Prosjektet

Dette lånet er knyttet til den nyanskaffede porteføljen med syv småhusprosjekter beliggende i Oslo under Atlas Prosjekt 3 AS, org. nr, 929 545 230. Disse ble kjøpt våren 2023 med formål om å utvikle småhusprosjekter og har fått bevilget rammetillatelse til utbyggelse av totalt 26 enheter i form av eneboliger, tomannsboliger og rekkehus.

Selskapet har allerede oppnådd et forhåndssalg på tilnærmet 50% av prosjektene gjennom en salgsstart på 5 av 7 prosjekter i januar 2024. Utover dette så har de kontrahert prosjekt- og byggekostnader til fastpris med solide og langvarige entreprenører og samarbeidspartnere. Selskapet har fått indikert tilfredsstillende finansieringsvilkår hos flere banker. Totalt forventes det at den samlede salgsinntekten for porteføljen vil overskride 400 MNOK med ferdigstillelse i utgangen av 2025 eller start av 2026.

I forbindelse med kjøpet ønsker Atlas nå ytterligere transjer fra Kameos långivere til å betale deler av avtalt kjøpesum. Lånene planlegges tilbakebetalt i forbindelse med ferdigstillelse av disse prosjektene, og er forventet ferdigstilt fra høsten 2025. Tilbakebetaling vil også skje i forbindelse med innlån til prosjekter, utbytte fra samarbeidsprosjekter og konsulenthonorarer. Selskapet har ellers også en god kontantbeholdning som brukes aktivt til å blant annet utvikle prosjekter, utsette byggelån og annen arbeidskapital.

Se tidligere lån her:

Lån #3872
Lån #3931
Lån #3934
Lån #4029
Lån #4179
Lån #4242
Lån #4247
Lån #4255
Lån #4296
Lån #4456
Lån #4510
Lån #4526

Av tidligere lånetransjer forfaller omtrent 14,8 MNOK til betaling i løpet av 2024, som betales av låntaker fortløpende når lånene forfaller.

Andre prosjektoppdatering fra låntaker

November 2023:

2023 startet meget godt for Atlas, til tross for et tregere eiendomsmarked. Vi har utnyttet usikkerhetene i markedet til å kjøpe totalt 18 nye prosjekter, de fleste er kjøpt på opsjon eller forbeholdt godkjent regulering, rammetillatelse eller lignende. Majoriteten av eiendommene ligger i Stor-Oslo og er forholdsvis jevnt fordelt mellom bolig- og næringsprosjekter. Utsalgsverdien fra prosjektene er estimert til ca to milliarder kroner og bidrar til å nesten doble utsalgsverdien på tomtebanken vår.

På salgssiden har selskapet solgt eiendom (primært boliger) for over 60 millioner hittil i 2023. Dette er noe ned fra i fjor, men Atlas er fortsatt godt fornøyde med dette volumet tatt markedet i betraktning.

Atlas Eiendom har også i 2023 gjennomført ansettelse av en ny prosjektdirektør som vil ha det overordnede ansvaret for gjennomføringen av prosjektene. Joachim Fredriksen kommer fra POB Entreprenør AS, og de har både god erfaring med han og POB gjennom flere tidligere prosjekter. De er overbevist om at denne nye tilveksten til teamet vil styrke vår prosjektstyringskapasitet og bidra til en enda bedre gjennomføring av våre prosjekter.

Januar 2024:

Atlas Eiendom har ved utgangen av 2023 seks prosjekter under oppføring med samlet salgsverdi på ca. 511 MNOK og en salgsgrad per 31.12.2023 på ca. 60%. Samtlige prosjekter har god fremdrift og forventes ferdigstilt innen utgangen av Q3 2024. Vi forventer at disse prosjektene vil generere cirka NOK 52m i brutto prosjektresultat, til tross for økninger i byggekost og renter. Videre besluttet vi i romjulen oppstart av et nytt prosjekt (Daniel Walstadsvei) med umiddelbar virkning som følge av vellykket salg av to av prosjektets tre enheter. Prosjektet er kontrahert og forventes ferdigstilt ila Q1 2025 og genererer et overskudd på ca NOK 4.5m.

På vårparten i 2023 kjøpte Atlas 10 småhusprosjekter i Oslo med forbehold om godkjent rammetillatelse. Samtlige prosjekter har mottatt godkjent rammetillatelse på ønsket konsept og de første syv prosjektene vil overtas og igangsettes ila andre halvår 2024. Vi er godt i gang med arbeidet knyttet til både salg, kontrahering og finansiering. Vi har mottatt indiakasjoner fra bank iht forventninger på samtlige prosjekter og kontrahert 75% av de totale byggekostnadene med solide entreprenører: Øst-Riv, Brevi, POB og Follohus.

Vi lanserte i desember seks av prosjektene i markedet og har siden solgt 9 enheter for totalt NOK 148m. Dette tilsvarer ca 34% av den totale salgsverdien. Prosjektene forventes å generere ca NOK 73m. Samtlige av disse prosjektene realiseres ila 2025.

April 2024:

Selskapet har siden nyttår hatt salgsstart på syv nye prosjekter og allerede solgt boliger for ca 233 MNOK i disse prosjektene. Salget i pågående prosjekter går også bra, og selskapet har solgt boliger for rundt 120 MNOK i disse. Blant annet ble siste enhet i Pareliusveien solgt og nest siste enhet i Kvernveien. Begge prosjektene forventes ferdigstilt ila sommeren 2024.

Se Atlas sitt prosjekt i Olav Aukrusts vei som nærmer seg ferdigstillelse:

Området

Atlas har spesialisert seg innen markedet i Stor-Oslo, og fokuserer primært på utviklingsprosjekter innen bolig og næring. Lokasjonen til de syv nyanskaffede prosjektene kan ses på nedenstående kartutklipp. Overordnet sett er disse områdene regnet som attraktive med høy etterspørsel til tross for et ellers krevende marked. Dette er gjenspeilet i et relativt høyt antall transaksjoner som har lagt grunnlaget for en gjennomsnittlig samlet salgsverdi i overkant av 450 MNOK gitt av tre ulike tredjeparter.

Bilag

Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet

Å investere gjennom Kameo innebærer alltid en risiko, og kan føre til at du taper pengene dine. Som investor må du være klar over risikoen og selv gjøre en vurdering av lånet og prosjektet før du investerer. Det finnes ingen garanti for at du får det investerte beløpet tilbake og Kameo garanterer ikke for verken rettidig rente- og tilbakebetaling, eller at slik betaling i det hele tatt skjer.

Driftslån med sikkerhet i aksjer eller selskapets eiendeler innebærer alltid risiko. Selskapets evne til å betale renter og avdrag etter hvert som de forfaller vil påvirkes av selskapets inntekter og utgifter over tid, konkurransen i markedet, etterspørselen etter selskapets varer og tjenester, og i hvilken grad selskapets eiere har vilje og evne til å tilføre selskapet mer kapital ved behov.

Prosjekteier er sårbar for økte kostnader og svikt i inntekter. Kostnadene kan øke på grunn av økt behov for likviditet, på grunn av prisstigning hos leverandører av tjenester eller produkter som prosjekteieren er avhengig av. Det er en finansieringsrisiko, fordi prosjekteieren trenger ytterligere finansiering til sine prosjekter for å kunne fullføre det. Det er også en byggerisiko: Byggingen kan ta lengre tid og/eller bli dyrere enn forventet. Forsinkelser kan oppstå grunnet ulike hendelser, fra værforhold, dårlig håndverk, streik, juridiske tvister som låntaker blir involvert i, konkurs eller forsinkelser fra entreprenører, sykdom hos nøkkelpersoner, mangel på arbeidskraft eller materialmangel, ulykker på byggeplassen og økonomiske problemer for prosjekteieren. Forsinkelser fører normalt til økte kostnader. Hvis prosjekteieren ikke klarer å skaffe finansiering for slike potensielle kostnadsoverskridelser, risikerer prosjekteieren å gå konkurs eller bli tvunget til å selge pågående utviklingsprosjekter. Hvis prosjekteieren må selge objektene under bygging og i uferdig stand, må man forvente at salgsprisen ikke vil dekke all utestående sikret gjeld. Det er også en risiko for at prosjekteieren ikke klarer å selge prosjektene sine, noe som vil føre til forsinkelser og mulig tap for investorene.

Du finner mer informasjon om risiko ved investeringen i nøkkelinformasjonsdokumentet som er tilgjengelig for nedlastning under låneinformasjon, øverst på siden her.