#4569 – Veletablert eiendomsselskap søker byggelånsfinansiering
Selskapet ønsker å låne NOK 1 400 000 av totalt NOK 22 000 000 for å finansiere prosjektering og entreprenørarbeid tilknyttet grunnarbeid på to utviklingstomter på Ullern i Oslo. Dette er første transje i byggelånet og Kameos långivere har tidligere finansiert et tomtelån tilsvarende NOK 5 500 000 til kjøpet av utviklingstomten.
Tomtene var tidligere en del av en eiendom som ble seksjonert til tre i april 2023. Den gjenværende tomten har en eksisterende enebolig og følger ikke handelen. Det foreligger en rammetillatelse og igangsettelsestillatelse for oppføring av en enebolig på hver seksjonerte tomt, totalt to eneboliger.
Lånet sikres med andreprioritets pant på begge utviklingstomtene og morrselskapsgaranti.
Se tidligere lån her:
Prosjektets styrker
- Erfarne utviklere med flere gode referanseprosjekter
- Pant i begge utviklingstomtene
- Tomtene ligger attraktivt og sentralt til på Ullern i Oslo
- Det foreligger rammetillatelse og igangsettelsestillatelse til oppføring av eneboliger
- Morsselskapsgaranti
Merk at bildene kun er 3D-illustrasjoner av prosjektet.
Låneinformasjon & Investeringsvilkår
| Risikoklasse | B |
| Lånebeløp (NOK) | 2 000 000 |
| Transjer | 1 (TBD) |
| Låntaker | BFM 8 AS |
| Lånets formål | Byggelån |
| Løpetid | Min 3 mnd | Maks 22 mnd |
| Sikkerhet | Pant i begge prosjekttomter. Morsselskapsgaranti. |
| Lån i forhold til forventet salgspris (LTV)* | 72,9% |
| Årlig rente | 14% |
| Tegningsperiode | 2024-05-29 – 2024-06-05 |
| Opsjon til forlengelse av tegningsperioden | Ja |
*LTV, lån i forhold til forventet salgspris estimeres til ca. 72.9% etter at alle lån er utbetalt.
Investeringen skjer gjennom et lån til BFM 8 AS, org.nr. 932 436 825. Låntaker er et SPV som eies av Signatur Gruppen AS, org. nr. 914 173 590. Selskapet ønsker å låne totalt NOK 22 000 000 fra Kameos långivere for utvikling av to eneboliger på utviklingstomter på Ullern i Oslo. Dette er første transje i byggelånet, Kameos långivere har tidligere finansiert NOK 5 500 000 til tomtekjøpet.
Lånet sikres med andre prioritets pant i begge tomtene, med pantebeløp pålydende NOK 29 700 000. For å sikre gjennomføringsevnen av prosjektet, så stilles det krav hos prosjekteier om å legge inn egenkapital nærmere ferdigstillelse av prosjektet. Dette kan være gjennom frie midler i konsernet, salg av eiendom eller ved lånefinansiering tilsvarende egenkapitalbehov.
Som en del av låneavtalen forplikter låntaker seg til følgende betingelser: ingen utbetaling av utbytte, aksjonærlån vil ikke bli tilbakebetalt og vil bli subordinert til fordel for Kameo lån mens lånet er utestående og gjelder for dets løpetid.
Lånet er planlagt tilbakebetalt ved salg og overlevering av ferdigstilte enheter.
| Låntaker | BFM 8 AS |
| Organisasjonsnummer | 932 436 825 |
| Lånebeløp (NOK) | 1 400 000 |
| Transje | 1 (TBD) |
| Lånets formål | Byggelån |
| Tilbakebetalingsplan | Salg av enhetene |
| Årlig rente | 14% |
| Månedlig rente | 1,17% |
| Frekvens på amortisering | Full tilbakebetaling ved forfall |
| Frekvens på rentebetalinger | Månedlig |
| Rentebetalingsdag | 9. hver måned |
| Fleksibel løpetid | Min 3 mnd | Maks 22 mnd |
*Nøkkelinformasjonsdokumentet for denne investeringen er tilgjengelig for nedlasting her:
Nøkkelinformasjonsdokument
Transjeplan er en indikasjon og kan variere etter prosjektets fremgang.
| Transjer | Lånebeløp (NOK) | Årlig rente | Sikkerhet | Status |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 1 400 000 | 14% | Pant i eiendom og morsselskapsgaranti | Pågående |
| 2 | TBA | 14% | Pant i eiendom og morsselskapsgaranti | Kommende |
| 3 | TBA | 14% | Pant i eiendom og morsselskapsgaranti | Kommende |
| 4 | TBA | 14% | Pant i eiendom og morsselskapsgaranti | Kommende |
| Totalt | 22 000 000 |
Lånet sikres med pant i begge tomtene med gnr. 28, bnr. 78 og snr. 1 og 3 i Oslo kommune, pantebeløpet tilsvarer NOK 29 700 000. Det er ett tinglyst pant på eiendommene per i dag, der dette pantebeløpet utgjør NOK 8 100 000, og er tilknyttet tidligere tomtelån fra Kameos långivere. Pantet til Kameos långivere vil bli tinglyst av Intrum Capital AS. I forbindelse med kjøp av eiendommen, så har også oppgjørsmegler et pant svarende til NOK 50 000 000. Kameos långivere kommer før oppgjørsmegler i prioriteringsrekkefølge.
Lånet vil også bli sikret med morsselskapsgaranti fra Signatur Gruppen AS, 100% eier av BFM 8 AS. Morsselskapsgarantien vil dekke et beløp tilsvarende NOK 29 700 000.
| Pantsetter | BFM 8 AS |
|---|---|
| Långiveragent* | Intrum Capital AS |
| Sikkerhetsobjekt i ** | Gnr. 28 bnr. 78 snr. 1 i Oslo kommune. Gnr. 28 bnr. 78 snr. 3 i Oslo kommune. |
| Prioritet | 2. prioritet med pantebeløp NOK 29 700 000. |
| Kausjonist(er) | Signatur Gruppen AS, org.nr. 914 173 590, med en morsselskapsgaranti på NOK 29 700 000. |
*Långiveragenten innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere.
**Långiveragenten slipper pantet når de Sikkerhetsstilte Forpliktelsene er i sin helhet gjort opp.
Låntakende selskap, BFM 8 AS, er et SPV etablert i forbindelse med kjøpet av tomten. Selskapet eies 100% av Signatur Gruppen AS som ble etablert i 2014 av Dag Stian Bakken som eier 90% av selskapet. Forretningsstrategien til selskapet tar utgangspunkt i anskaffelse, utvikling og salg av eiendom i Oslo og omegn. Utover dette, så har selskapet høy kompetanse innen markedsanalyse, økonomi og ingeniørfag. Siden oppstart, og frem til 2022, så har selskapet vært involvert i utviklingen av over 50 boliger, med en samlet realisasjonsverdi på over 750 millioner kroner. Signatur Gruppen AS gjennomfører sine prosjekter i egne prosjektselskap (SPV-er) og tar slik kontroll av store deler av verdikjeden. På nåværende tidspunkt har selskapet tre datterselskaper: 100% eierandel i nyetablerte BFM 8 AS, org.nr. 932 436 825, 100% eierandel i Min Signatur AS, org. nr. 923 451 331, og 50% eierandel i Signatur Bolig Prosjekt AS, org.nr. 926 179 179.
Signatur Gruppen AS har lagt et konkurransedyktig søkelys på mindre og mellom-store prosjekter av høy kvalitet med attraktive beliggenheter. Organisasjonsstrukturen komplementerer morsselskapet ved å internt ta kontroll over leddene i verdikjeden: kjøp, utvikling, salg/marked, produksjon og etter marked, slik bidrar de til å øke verdien av konsernets prosjektportefølje. Låntakende selskap har en vekststrategi der de forventer å genere fremtidig lønnsomhet ved å styre prosjekter etter detaljerte budsjett – og fremdriftsplaner med en gjennomsnittlig prosjektvarighet på 3 år med minimum 50% forhåndssalg.
Dag Stian Bakken er partner og daglig leder i Signatur Gruppen AS med en eierandel på 90%. Han har en master – og bachelorutdannelse knyttet til strategisk ledelse og eiendom fra både NHH og BI, utover dette har han over 10 års erfaring med eiendomsforvaltning i tillegg til to års erfaring som eiendomsmegler hos Exact Eiendomsmeglere. Etter å ha gjennomført mindre eiendomsprosjekter i egen regi valgte han å stifte Signatur Gruppen AS i 2014. Dag Stian Bakken ivaretar i all hovedsak den daglige driften av selskapet, mens Elvis E. Harsheim har ansvaret som prosjekt- og byggeleder for prosjektene. Elvis har en master fra NMBU i eiendomsutvikling, og har tidligere erfaring med eiendom etter å ha jobbet i Statsbygg, og vært prosjektleder i Aase Prosjekt før han ble tilknyttet låntaker i 2021. Sammen har de utført flere prosjekter ved hjelp av underliggende SPVer.
Signatur Gruppen AS har tidligere vært involvert i konkurser gjennom selskapet TeamBo AS, org.nr. 914 243 599 hvor dette også resulterte i konkurs av dets datterselskaper: BoTeam AS, org.nr. 919 945 893, og Torjusbakken 11 AS, org.nr. 915 792 022. Konkursen dreide seg om en tvist tilknyttet kjøp av en eiendom i Oslo, forliket resulterte i at Signatur Bolig AS fikk medhold. Den langstrekkelige prosessen medførte betydelige kostnader hvor selskapet derfor meldte oppbud. Låntaker opplyser at konkursen ikke har hatt, eller vil ha innvirkning på Signatur Gruppen AS.
Ledelse
Ledelsen for selskapet består av et styre på én person, som også er daglig leder: Dag Stian Bakken
Organisasjonsstruktur
Finansiell informasjon og vedlegg
Se bilag.
BFM 8 AS ble stiftet i 2023, og er et SPV- og hylleselskap eid 100% av Signatur Gruppen AS. Selskapets eneste formål er å utvikle eneboliger til dette prosjektet, og har derfor lite operativ og økonomisk aktivitet utover dette.
Signatur Gruppen AS hadde et negativt resultat i 2023 i likhet med 2022, men har til gjengjeld hatt en stabil positiv egenkapital de siste tre årene som overskrider NOK 10 000 000.
Selskapet har kjøpt og overtatt de to tomtene: Bekkefaret 8D & 8F på Ullern i Oslo for NOK 5 000 000 i februar 2024. De fullfinansierte kjøpet gjennom kapital av Kameo (lån 4481) for å genere en egenkapital som følge av merverdi fastlåst i prosjektert eiendom. Kameos långivere finansierte tomtekjøpet.
Eiendommen er delt inn i tre seksjoner, hvor den gjenværende delen inneholder en eksisterende enebolig som ikke følger handelen. Oslo kommune har gitt en rammetillatelse og igangsettelsestillatelse for oppføring av to enheter på 202 kvadratmeter BRA på hver av tomtene. Låntaker har på nåværende tidspunkt inngått kontrakter med grunn- og totalentreprenør for utvikling og oppføring av disse enhetene. Grunnentreprenører for prosjektet er Nordbø Maskin AS, org.nr. 912 628 930, mens totalentreprenør er Kapi AS, org. nr. 916 346 794. Begge entreprenører har relevante erfaringer fra tidligere prosjekter, noe som sannsynliggjør deres gjennomføringsevne for også dette utviklingsprosjektet. Totalentreprisen med Kapi AS følger Norsk standard og gjelder en NS 8407 Alminnelige kontraktbestemmelser for totalentrepriser.
BFM 8 AS planlegger å gjennomføre utvikling av begge enhetene, og er forberedt på å gå i gang med utvikling snarest. Denne transjen skal dekke første del av grunnarbeidene som er planlagt å starte opp denne uken. Det forventes at enhetene vil bli ferdigstilt i 2025, der utviklingen vil løpe over 12 måneder.
Megler uttaler en verdi på planlagte enheter i intervallet NOK 18 – 20 000 000 hver. Låntaker har selv vært noe konservativ i sine budsjetter og planlegger en salgspris på omkring 18 750 000 NOK for begge enheter, som er i tråd med lignende transaksjoner i dagens marked. Total budsjettert lånefinansiering for prosjektet utgjør en 72.9% belåningsgrad (LTV), basert på en nevnte salgsverdi.
Estimatene over er beregnet ut fra budsjettert verdi. Enhetene i prosjektet er ikke forhåndsolgt, og endelig salgspriser kan derfor avvike.
| Byggeprosess | |
|---|---|
| Gårds- og bruksnummer | Gnr. 28 bnr. 78 snr. 1 Gnr. 28 bnr. 78 snr. 3 |
| Adresse | Bekkefaret 8D & 8F, 0280 Oslo |
| BOA | 404 |
| Byggeår | 2025 |
| Antall enheter som skal bygges | 2 |
| Innvilget byggetillatelse | Ja |
| Totalentreprise | Nei |
| Estimert produksjonstid | 12 måneder |
| Salgsprosess | |
|---|---|
| Antall enheter | 2 |
| Størrelse | 202 BRA |
| Forhåndsolgt | Nei |
| Ansvarlig megler | TBA |
| Planlagt innflytting | Q3-Q4 2025 |
Kameos långivere får andre prioritets pant i begge utviklingstomtene som er lokalisert på Ullern, sentralt i Oslo. Ullern er et populært familievennlig boligområde som kan karakteriseres som tilbaketrukket, men samtidig sentrumsnært. Området har en rekke servicetilbud i nærheten med et rikt utvalgt av ulike fasiliteter som butikker, matbutikker, kjøpesentre og kaféer samt et høyt tilbud av kollektiv transport. Utover dette finnes det også gode tur- og naturmuligheter slik som turområdene langs Lysakerelven og Bogstadvannet.
Eiendommen ble seksjonert til tre tomter i april 2023, hvor rammetillatelsen tilsier at låntaker vil kunne bygge to enheter av størrelsen 202 BRA kvadratmeter. Nåværende bolig på eiendommen ble bygd i 1918 og har en størrelse på omkring 200 BRA kvadratmeter. Basert på størrelse og lokasjonen til de to utviklingstomtene, er det forventet at de planlagte eneboligene kan bli solgt for omtrent 18 – 20 MNOK per enhet, låntaker har budsjettert en noe lavere salgsinntekt, på 18,850 MNOK per enhet. Til sammenligning er det blitt registrert 21 transaksjoner av eneboliger i nærområdet, hvor den gjennomsnittlige omsetningshastigheten har vært på 96 dager de siste seks månedene. Overordnet sett har salgsprisen på disse transaksjonene overskredet 17,64 MNOK til tross for byggeår. Utover dette så har de litt større og nyrenoverte/nybygde eneboligene, i intervallet 190 – 260 BRA kvadratmeter, hatt en høyere gjennomsnittlig salgspris på omkring 19,70 MNOK. Det observeres at omsetningshastigheten på eneboliger i området i dagens marked har vist en nedgang på omkring 20 dager de siste 3 månedene, dog med en oppjustering av pris/BRA (Eiendomsverdi.no, 2024). Med dette tatt i betraktning, anses området fortsatt som attraktivt og forventer å skape vedvarende merverdi ved salg og er i tråd med låntakers indikativ budsjett for prosjektet ved utbyggelse.
Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet
Å investere gjennom Kameo innebærer alltid en risiko, og kan føre til at du taper pengene dine. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en vurdering av lånet og prosjektet før du investerer. Det finnes ingen garanti for at du får det investerte beløpet tilbake og Kameo garanterer ikke for verken rettidig rente- og tilbakebetaling, eller at slik betaling i det hele tatt skjer dersom låntaker i verste fall skulle gått konkurs. Eksempler på andre forhold og risikoer som kan føre til tap for investorer er beskrevet i nedenstående avsnitt.
Prosjektet innebærer risiko som kan føre til tap eller forsinkelse. Budsjetterte kostnader er basert på signerte fastpris-kontrakter for grunn- og totalentreprenør. Dersom grunn- og/eller totalentreprenør går konkurs, kan prosjekteier bli tvunget til å inngå nye kontrakter til høyere pris. Forsinkelser kan også oppstå pga. ulike hendelser, fra værforhold, dårlig håndverk, streik, juridiske tvister som låntaker blir involvert i, forsinkelser fra entreprenører, sykdom hos nøkkelpersoner, mangel på arbeidskraft eller materialmangel, ulykker på byggeplassen og økonomiske problemer for prosjekteieren. Forsinkelser fører normalt til økte kostnader. Hvis prosjekteieren ikke klarer å skaffe finansiering til dekke slike mulige kostnadsoverskridelser, risikerer prosjekteieren selv å gå konkurs eller bli tvunget til å selge prosjektet. Hvis prosjektet må selges under bygging og i uferdig stand, må man forvente at salgsprisen ikke vil dekke all utestående sikret gjeld. Det er også en risiko for at prosjekteieren ikke klarer å selge prosjektet til den prisen og den tiden som er forventet nå, noe som vil føre til forsinkelser og mulig tap for investorene.
Selv om Kameo sammenligner prosjekteierens beregninger mot markedsverdi av sammenlignbar eiendom, kan faktisk verdi av eiendommen bli lavere dersom eiendommen ikke kan bebygges som planlagt. Dette kan skje hvis det er forhold ved eiendommen som det ikke er tatt hensyn til ved verdsettelsen, som f.eks. forurensning, arkeologiske funn, mer krevende grunnforhold enn antatt eller politiske beslutninger. Slike forhold kan føre til forsinkelser, forbud mot fullstendig eller delvis utvikling eller betydelige økonomiske kostnader. Eiendommen kan også bli påvirket av hendelser som skred, flom og andre naturhendelser som påvirker muligheten til å utvikle eiendommen.
For å komme i mål med prosjektet basert på det budsjettet og de forutsetninger som er kjente, må låntaker tilføre prosjektet en tilfredsstillende egenkapital utover den finansieringen som Kameo har tilbudt å formidle. Låntaker planlegger å dekke kapitalbehovet gjennom oppgjør fra forhåndssalg av enheter i prosjektet eller gjennom salg av eiendommene som er stilt som tilleggssikkerhet. Det kan også være en mulighet å lånefinansiere dette.
Du finner mer informasjon om risiko ved investeringen i nøkkelinformasjonsdokumentet som er tilgjengelig for nedlastning under låneinformasjon, øverst på siden her.
Denne siden har blitt oppdatert med en ny struktur. Klikk på knappen for å se innholdet i det tidligere formatet.