#4210 - Fagerlivegen 69 AS

Låneinformasjon

Risikoklasse	B
Lånebeløp (NOK)	NOK 2 500 000
Transjer	1
Låntaker	Fagerlivegen 69 AS
Lånets formål	Renovering av enebolig
Løpetid	Min 3 mnd | Maks 12 mnd
Sikkerhet	Pant i eiendom
Lån i forhold til forventet salgspris (LTV)*	61%
Årlig rente	10%
Tegningsperiode	2023-01-13 – 2023-01-19
Opsjon	Ja (6 måneders løpetid + opsjon på 6 måneder)

*LTV, lån i forhold til forventet salgspris estimeres til ca 61% etter at alle lån er utbetalt

Investeringsvilkår

Investeringen skjer gjennom et lån til Fagerlivegen 69 AS, org. nr. 929 383 060. Selskapet ønsker å låne totalt NOK 2 500 000 fra Kameos långivere. Lånet har en løpetid på 6 måneder, samt en opsjon på forlengelse på 6 måneder.

Låntaker	Fagerlivegen 69 AS
Organisasjonsnummer	929 383 060
Lånebeløp (NOK)	NOK 2 500 000
Transje	1
Lånets formål	Renovering av enebolig
Tilbakebetalingsplan	Salg
Årlig rente	10%
Månedlig rente	0,83%
Frekvens på amortisering	Full tilbakebetaling ved forfall
Frekvens på rentebetalinger	Månedlig
Fleksibel løpetid	Min 3 mnd | Maks 12 mnd

Transjer	Lånebeløp (NOK)	Årlig rente	Sikkerhet	Status
1	2 500 000	10%	2. prioritets pant i eiendom	Pågående
Totalt	2 500 000

Sikkerhetspakke

Lånet er sikret med andre prioritets pant bak SpareBank 1 SMN. SpareBank 1 SMN har pant i eiendommen pålydende NOK 2 000 000 med 560tkr i utestående lån. Total belåning inkludert Kameo utgjør NOK 3 060 000. Ferdig renovert enebolig er verdivurdert til NOK 5 000 000, som tilsvarer en belåningsgrad på 61%.

Pantsetter	Fagerlivegen 69 AS
Långiverombud*	Intrum Capital AS
Sikkerhetsobjekt i **	53/122 i Stranda kommune
Prioritet	2. prioritet med pantebeløp NOK 3 375 000

*Långiverombudet innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere.

**Långiverombudet slipper pantet når de Sikkerhetsstilte Forpliktelsene er i sin helhet gjort opp.

Selskapet

Fagerlivegen 69 AS er et SPV som ble opprettet i forbindelse med renoveringen. Prosjektselskapet er eid av Andreas Hjellegjerde, Grunde Ferstad Aasen og Arnt Tore Røe gjennom sine respektive holdingselskaper A: Property AS (34%), GFA Holding AS (33%) og Aurelia Holding AS (33%)

Andreas Hjellegjerde er daglig leder i selskapet. Han har en Bachelor i Markedsføring og ledelse fra Handelshøyskolen BI og jobber med eiendom på fulltid. Andreas begynte med utleieeiendommer i 2016 og ved siden av oppussing og utleie av leiligheter og fritidsboliger, har hovedfokuset de siste årene vært å bygge opp en portefølje av næringseiendommer samt nybyggprosjekter i Sunnmørsalpne (leiligheter og hytter). Ellers trives Andreas trives godt i snekkerbuksen og jobber ofte sammen med innleide snekkere på prosjektene.

Eksempler på tidligere hytteprosjekter er Roalden Skigard (link til prosjektet her) og tre hytter i Sunnmørsalpane som de ble lagt ut for salg rett før jul. Her ble alle hyttene reservert innen en uke (link til prosjektet her). Det siste prosjektet på næring er Keiser Wilhelms gate 45 i Ålesund som ble totalrenoverte tidligere i år (link til prosjektet her)

Grunde Ferstad Aasen deltar gjennom sitt holdingselskap GFA Holding AS og driver til daglig Reolteknikk i Ålesund. Grunde har bygget seg opp fra å jobbe på gulvet i Reolteknikk på Østlandet, til nå å være medeier i selskapet som i 2021 omsatte for ca. 60 MNOK. Han er også svært opptatt av eiendom, og har i tillegg til å eie næringslokaler gjennom Metallvarefabrikken AS, pusset opp og solgt flere eiendommer privat, og sitter på en utleieportefølje i Ålesund sentrum. Han er systematisk og benytter sin erfaring fra innkjøp/leverandørdialoger i Reolteknikk til å gjøre gode innkjøp i eiendomsprosjektene. Grunde har ansvaret for alle anbud/innkjøp av materialer. I likhet med Andreas trives Grunde godt på byggeplassen og bidrar ofte selv på prosjektene.

Arnt Tore Røe er medeier gjennom Aurelia Holding AS. Han jobber til daglig som Key Account Manager i IT Bedriften PC Support AS i Sykkylven, men samarbeidet med Andreas på eiendomsprosjekter siden 2016 herunder kjøp, salg og utleie av fritidsboliger, samt næringseiendom. Arnt Tore har et stort nettverk i regionen og har hovedansvaret for salg av prosjekter. Har også jobbet med oppussing og utleie av leiligheter i privat regi, og tar dialogen med fagene i forkant av prosjektet. (Rør og EL).

Finansiell informasjon

Se bilag.

Fagerlivegen 69 AS ble opprettet i fjor i forbindelse med prosjektet og det er ikke tilgjengelig regnskapstall enda. Vedlagt ligger 2021 regnskap for holdingselskapene. GFA Holdig AS er den mest solide aksjonæren med finansinntekter på 1,8 MNOK og egenkapital på 5,7 MNOK i 2021.

Prosjektet

Fagerlivegen 69 er en arkitekttegnet enebolig fra 1950-tallet. Eiendommen ligger like nord for Stranda sentrum med gangavstand til barnehage, skoler og sentrums-fasiliteter. Boligen som må total renoveres ble først lagt ut for salg av tidligere eier for 1,55 MNOK. Etter å ha ligget i markedet over en lengre periode fikk selskapet kjøpe eiendommen off market i mai 2022 til 750trk.

Prosjektet omfatter ikke søknadspliktige endringer, hvilket innebærer at eksiterende plantegninger og bærebjelker i betong skal stå. Kontrakt er inngått med snekker (FJ Bygg AS), elektriker (El 24 Ensiko AS) og rørlegger (Møre Rør AS). Andreas har gode erfaringer med snekkeren (FJ Bygg AS) som han har brukt på Roalden Skigard prosjektet. Snekker forventer å bruke ca. 3 måneder på arbeide. Utover dette skal utearealer gjøres i stand når våren kommer.

Planlagt oppstart er starten av februar slik at huset legges ut for salg i mai.

Byggeprosess
Gårds- og bruksnummer	53/122 i Stranda kommune
Adresse	Fagerlivegen 69 AS
BRA	242m2, P-rom 211m2
Byggeår	1954
Estimert oppussingtid	3-4 måneder

Området

Stranda ligger i Møre og Romsdal, omtrent en og en halv time med bil fra Ålesund. Det bor ca. 4.600 innbyggere i kommunen. Stranda er en attraktiv skidestinasjon på vinteren og hjem til kjente aktører innen næringsmiddelindustrien, herunder Stabburet (Grandiosa pizza) og Grilstad Stranda kjøttvarer.

Det har vært få nybygg/transaksjoner av nyere boliger i Stranda de siste årene, men på boliger oppført etter år 2000 har kvadratmeterprisen ligget rundt kr. 23 000 med omløpshastighet på ca. 2 måneder. Til sammenligning den nyrenoverte eneboligen verdivurdert til 5 MNOK som tilsvarer en m2 pris på kr. 22 700.

Bilag

Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet

Å investere gjennom Kameo innebærer alltid en risiko, og kan føre til tap. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en vurdering av lånet og prosjektet før du investerer. Det finnes ingen garanti for at du får det investerte beløpet tilbake.

Alle eiendomsprosjekt innebærer en viss risiko. Markedspriser kan bevege seg i begge retninger under lånets løpetid, og en negativ prisutvikling kan påvirke salgsrisikoen i prosjektet. Både utvikleren, og underentreprenører kan under lånets løpetid gå konkurs.