#4492 - Utvikler søker byggelån til renovering av en halvdel av en tomannsbolig i Trondheim

Låneinformasjon

Risikoklasse	B
Lånebeløp (NOK)	1 000 000
Transjer	1 (1)
Låntaker	Midtsand Eiendom AS
Lånets formål	Byggelån
Løpetid	Min 3 mnd | Maks 12 mnd
Sikkerhet	Se Sikkerhedspakke
Lån i forhold til forventet salgspris (LTV)*	54%
Årlig rente	13%
Tegningsperiode	2024-02-02 – 2024-02-08
Opsjon til forlengelse av tegningsperioden	Ja

*LTV (Loan-to-Value), lån i forhold til forventet salgspris, estimeres til ca. 60% med tilleggssikkerhet.

Nøkkelinformasjonsdokumentet for denne investeringen er tilgjengelig for nedlasting her.

Investeringsvilkår

Investeringen skjer gjennom et lån til Midtsand Eiendom AS, 929 090 683. Selskapet ønsker å låne 1 000 000 kroner fra Kameos långivere.

Låntaker	Midtsand Eiendom AS
Organisasjonsnummer	929 090 683
Lånebeløp (NOK)	1 000 000
Transje	1 (1)
Lånets formål	Byggelån
Tilbakebetalingsplan	Salg eller refinansiering til annuitetslån
Årlig rente	13%
Månedlig rente	1,08%
Frekvens på amortisering	Full tilbakebetaling ved forfall
Frekvens på rentebetalinger	Månedlig
Fleksibel løpetid	Min 3 mnd | Maks 12 mnd

Transjer	Lånebeløp (NOK)	Årlig rente	Sikkerhet	Status
1	1 000 000	13%	Pant i eiendom og personlig kausjon	Pågående
Totalt	1 000 000

Sikkerhetspakke

Pantsetter	Midtsand Eiendom AS
Långiverombud*	Intrum Capital AS
Sikkerhetsobjekt i **	72/25 i Trondheim kommune 85/255 i Trondheim kommune
Prioritet	2. prioritet med pantebeløp NOK 1 350 000.
Kausjonist(er)	Personlig garanti fra Patrick Johansen Midtsand og Nichlas Johansen Midtsand på 250 000 NOK hver

*Långiverombudet innehar sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige långivere.

**Kameo kan tillate at pant slettes før hele Lånet er tilbakebetalt, dersom det samtidig tilbakebetales et forholdsmessig beløp, jf. Kameos generelle vilkår.

Eiendommen 72/25 i Trondheim kommune utgjør prosjekteiendommen. Denne eiendommen har en pant til Sparebank 1 SMN på 4 000 000 NOK foran Kameo. Dette er for å dekke utestående kjøpsfinansiering på 2,695 MNOK. Kameo sine låntagere får 2. prioritet etter denne.

Eiendommen 85/255 i Trondheim kommune ble renovert av Midtsand Eiendom AS, og er i dag fult utleid. Det ligger ett pant på 8 000 000 NOK på 1. prioritet til Sparebank 1 SMN, hvor det er utestående lån på cirka 7 000 000 NOK. Kameo sine låntagere får 2. prioritets pant på denne eiendommen. Eiendommen er verdivurdert til 11 000 000 NOK i dag.

Det stilles også personlig garanti fra begge eiere på 250 000 NOK hver.

Selskapet

Midtsand Eiendom AS ble startet i 2022 av brødrene Nichlas og Patrick Midtsand, begge erfarne innen byggebransjen og eier hvert sitt selskap. Nichlas har spesialisert seg som blikkenslager og driver et selskap innen denne bransjen, mens Patrick står i spissen for et tømrerfirma.

Selskapet har allerede gjennomført et vellykket renoveringsprosjekt, som nå leies ut. Finansieringen av dette prosjektet ble oppnådd gjennom en kombinasjon av bankfinansiering og egenkapital. Det nåværende lånesøknadsprosjektet er det andre renoveringsprosjektet som Midtsand Eiendom AS påtar seg. Hittil har brødrene investert sin fritid for å realisere begge prosjektene, men ønsker nå å oppnå en viss grad av frihet ved å kunne ansette eksterne fagfolk til å ta hånd om noen av oppgavene.

Finansiell informasjon

Se bilag nedenfor.

Prosjektet

I renoveringsprosjektet på Ole Tilseths Veg 24 er arbeidet godt i gang, og begge brødrene har dedikert mye av sin fritid til å fullføre renoveringen. Med ønsket om å effektivisere gjenværende arbeid, planlegger de nå å ansette kvalifiserte fagpersoner. Gjenstående oppgaver inkluderer konstruksjon av to nye kjøkken, tre bad, og andre mindre arbeider. Prosjektet er forventet ferdigstilt i løpet av mai 2024.

Det er ennå ikke tatt en beslutning om å selge prosjektet eller refinansiere det for å beholde det som en utleieenhet. Derfor har lånet en løpetid på ni måneder, med en opsjon på ytterligere tre måneder. Dette gir selskapet en ekstra tidsramme for å gjennomføre enten salg eller refinansiering av prosjektet.

Byggeprosess
Gårds- og bruksnummer	72/25 i Trondheim kommune
Adresse	Ole Tilsths veg 24, 7037 Tromheim
BOA	188
Byggeår	1960 – totalrennoveres i 2023/2024
Antall enheter som skal bygges	1 – med utleiehybel
Innvilget byggetillatelse	Ja
Totalentreprise	Nei
Estimert produksjonstid	4 mnd igjen

Området

Prosjektet ligger omtrent ti minutters kjøretur fra Trondheim sentrum og har god tilgang til kollektivtransport. Beliggenheten er familievennlig, med tilgang til barnehage like i nærheten. Videre ligger område i umiddelbar nærhet til naturskjønne omgivelser, med enkel tilgang til marka som byr på gode muligheter for friluftsliv og turer.

Gjennomsnittlig kvadratmeterpris for boliger med tilnærmet lik standard har de siste 12 månedene vært omtrent 44 000 NOK/kvm. Med en moderat nedgang i markedets aktivitet sammenlignet med for 12 måneder siden, anser vi derfor en kvadratmeterpris på 36 000 NOK som realistisk og oppnåelig i dagens marked.

Bilag

Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet

Å investere gjennom Kameo innebærer alltid en risiko, og kan føre til at du taper pengene dine. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en vurdering av lånet og prosjektet før du investerer. Det finnes ingen garanti for at du får det investerte beløpet tilbake og Kameo garanterer ikke for verken rettidig rente- og tilbakebetaling, eller at slik betaling i det hele tatt skjer.

Alle eiendomsprosjekt innebærer en viss risiko. Markedspriser kan bevege seg i begge retninger under lånets løpetid, og en negativ prisutvikling kan påvirke salgsrisikoen i prosjektet. Både utvikleren og andre aktører i prosjektet kan under lånets løpetid gå konkurs; og dette kan føre til at eiendommer som er stilt som sikkerhet vil måtte tvangsrealiseres i uferdig stand, noe som ofte vil påvirke salgsprisen betydelig.

Prosjektet innebærer visse risikoer som kan føre til at det går galt. Det er en finansieringsrisiko, fordi prosjekteieren trenger ytterligere finansiering av prosjektet for å kunne fullføre det. Det er også en byggerisiko: Byggingen kan ta lengre tid og/eller bli dyrere enn forventet. Forsinkelser kan oppstå grunnet ulike hendelser, fra værforhold, dårlig håndverk, streik, juridiske tvister som låntaker blir involvert i, konkurs eller forsinkelser fra entreprenører, sykdom hos nøkkelpersoner, mangel på arbeidskraft eller materialmangel, ulykker på byggeplassen og økonomiske problemer for prosjekteieren. Forsinkelser fører normalt til økte kostnader. Hvis prosjekteieren ikke klarer å skaffe finansiering for slike potensielle kostnadsoverskridelser, risikerer prosjekteieren å gå konkurs eller bli tvunget til å selge prosjektet. Hvis prosjektet må selges under bygging og i uferdig stand, må man forvente at salgsprisen ikke vil dekke all utestående sikret gjeld. Det er også en risiko for at prosjekteieren ikke klarer å selge prosjektet, noe som vil føre til forsinkelser og mulig tap for investorene.

Du finner mer informasjon om risiko ved investeringen i nøkkelinformasjonsdokumentet som er tilgjengelig for nedlastning under låneinformasjon, øverst på siden her.