#4504 - Eiendomsutvikler søker forlengelse av utestående byggelån

Låneinformasjon

Risikoklasse	B
Lånebeløp (NOK)	1 700 000
Transjer	1
Låntaker	G. Foss Eiendom AS
Lånets formål	Refinansiering
Løpetid	Min 3 mnd | Maks 3 mnd
Sikkerhet	Pant i eiendom + kausjon fra morselskap + personlig kausjon fra eier
Lån i forhold til forventet salgspris (LTV)*	60%
Årlig rente	15%
Tegningsperiode	2024-02-23 – 2023-02-28
Opsjon til forlengelse av tegningsperioden	Ja

*LTV, lån i forhold til forventet salgspris estimeres til ca 60% etter at alle lån er utbetalt og den første enheten er overlevert kunde.

Nøkkelinformasjonsdokumentet for denne investeringen er tilgjengelig for nedlasting her.

Investeringsvilkår

Investeringen skjer gjennom et lån til G. Foss Eiendom AS, organisasjonsnummer 926 285 823. Selskapet ønsker å låne NOK 1 700 000 fra Kameos långivere for å forlenge utestående prosjektlån.

Lånet betales ikke ut før mottatt innbetaling fra oppgjør av den første enheten, og dette lånet inntrer derfor inn i samme sikkerhet som lån 4433, med første prioritets pant i gjenværende eiendom, gnr.122 bnr.34 snr.1 i Bergen kommune. Lånet sikres også med en kausjon fra morselskapet i gruppen, G. Foss Holding AS, org.nr. 925 037 400, begrenset til 13 500 000 NOK og personlig kausjon fra heleier Geir Morten Foss, begrenset til 13 500 000 NOK. Selskapet får ikke betale utbytte under lånets løpetid og utestående aksjonærlån skal subordineres Kameo lån.

Morselskap og eier har også stilt garantier i andre lån.

Låntaker	G. Foss Eiendom AS
Organisasjonsnummer	926 285 823
Lånebeløp (NOK)	1 700 000
Transje	1
Lånets formål	Refinansiering
Tilbakebetalingsplan	Overlevering av ferdigstilte enheter
Årlig rente	15%
Månedlig rente	1,25%
Frekvens på amortisering	Full tilbakebetaling ved forfall
Frekvens på rentebetalinger	Månedlig
Rentebetalingsdag	12 hver måned
Fleksibel løpetid	Min 3 mnd | Maks 3 mnd

Transjer	Lånebeløp (NOK)	Årlig rente	Sikkerhet	Status
1	1 700 000	15%	Pant i eiendom + kausjon fra morselskap + personlig kausjon fra eier	Pågår
Totalt	1 700 000

Sikkerhetspakke

Dette lånet inntrer i sikkerhetspakken for lån 4433 når refinansieringen gjennomføres. Alle investorer i dette lånet og lån 4433 vil ha samme prioritet i sikkerhetene.

Pantsetter	G. Foss Eiendom AS
Långiverombud*	Intrum Capital AS
Sikkerhetsobjekt i **	4601-122/34/1
Prioritet	1. prioritet med pantebeløp 13 500 000 NOK
Kausjonist(er)	G. Foss Holding AS med 13 500 000 NOK og Geir Morten Foss med 13 500 000 NOK.

*Långiverombudet innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere.

**Långiverombudet slipper pantet når de Sikkerhetsstilte Forpliktelsene er i sin helhet gjort opp.

Selskapet

Låntakende selskap G. Foss Eiendom AS er et datterselskap av holdingselskapet G. Foss Holding AS. Holdingselskapet er heleid av daglig leder Geir Morten Foss. Selskapet opererer som direkte eier av prosjekter og prosjektselskaper for utviklingsprosjekter.

Bolig og Byggutvikling AS er totalentreprenør og er også et datterselskap til G. Foss Holding AS. Dette selskapet står for oppføring av byggeprosjektene i gruppen. De fokuserer på småhusprosjekter og har en rekke referanseprosjekter bestående av oppføring av eneboliger, tomannsboliger og firemannsboliger.

Gjennom formidling av tre lån til tre prosjekter siden 2020 har Kameo blitt godt kjent med låntaker og konsernet. Selskapet har gjennom sine prosjekter skaffet seg et bredt nettverk med faglig kompetanse. Denne erfaringen gjør at selskapet kan bistå kunder eller levere egne prosjekter fra A-Å med alt fra prosjektering til nøkkelferdige boliger. Per i dag har selskapet flere pågående prosjekter i ulike faser, hvorav flere også gjøres i joint ventures sammen med andre aktører.

Gruppen har tidligere lånt 5,7 MNOK gjennom Kameo for oppføring av en tomannsbolig i Sundby Hvorups vei i Bergen. Lånet ble tilbakebetalt våren 2021. Videre har gruppen lånt 10,5 MNOK til tomtekjøp og oppføring av tre boliger i Eidsviksveien i Askøy utenfor Bergen. Alle tre enhetene er ferdigstilt og overlevert til kunde, og lånet ble tilbakebetalt i februar 2023. Selskapet har også lånt 4 MNOK til kjøp av en tomt i Lillestrøm som ble solgt og tilbakebetalt til Kameos långivere i november 2023 (lån 3865).

G. Foss Eiendom AS har også et pågående prosjekt der de bygger to tomannsboliger i Skjelvikvegen i Askøy som finansieres gjennom folkefinansieringsplattformen Oblinor. Her er byggingen godt i gang og forventet overlevering av enhetene er i løpet av sommeren 2024.

Årsregnskap

Låntaker og selskap i samme gruppe forsinket med sine årsregnskap for 2021. Som følge av dette ble selskapene standardmessig varslet om tvangsoppløsning. Selskapene leverte årsregnskapene innen ny tidsfrist og fikk dermed fortsette sin virksomhet upåvirket av varselet.

Betalingsanmerkninger i entreprenørselskapet

I forbindelse med dialogen med låntaker, ble det avdekket at entreprenørselskapet Bolig og Byggutvikling AS har pådratt seg betalingsanmerkninger etter utbetaling av tidligere lånetransjer i prosjektet.

Deler av betalingsanmerkningene gjelder krav fra underentreprenører i prosjektet og har oppstått som en konsekvens av at låntaker ikke har kunnet betale alle pådratte kostnader når nye transjer i lånet ikke ble utbetalt. Låntaker har hatt tett dialog med underentreprenørene i prosjektet og G. Foss Eiendom AS har påtatt seg ansvar for å gjøre opp underentreprenørenes krav for å sikre videre leveranse til prosjektet. Underentreprenørene har videre bekreftet overfor G. Foss Eiendom AS at de vil fortsette arbeidet som avtalt med Bolig og Byggutvikling AS. For å sikre rett betaling og fremdrift i prosjektet satte Kameo som vilkår for å formidle lånet, at utbetaling av transjene skulle skje direkte fra Kameo til underentreprenørene i prosjektet basert på utestående faktura.

I tillegg har Bolig og Byggutvikling utestående gjeld til DNB Bank ASA. Gjelden er tatt opp under korona-pandemien, da selskapet fikk utbetalt omtrent 4 MNOK i lån. Etter det Kameo har fått opplyst, ble selskapet mistenkt for å ha brukt penger i strid med ordningen, og forholdet ble anmeldt til Økokrim. Saken ble henlagt hos Økokrim 17.desember 2020. Økokrim konkluderte med at kapitalen var brukt i tråd med ordningen og selskapets opplysninger i lånesøknaden og dialog med DNB i forkant av opptaket. Kameo har mottatt kopi av henleggelsen fra Økokrim. Selskapet har senere betalt ned store deler av lånet.

Finansiell informasjon

Se bilag.

Vedlagt er årsregnskapet 2022 for låntakende selskap G. Foss Eiendom AS. G. Foss Eiendom AS hadde et positivt resultat på over 2,8 MNOK i 2022, og styrket sin egenkapital opp til 6,2 MNOK.

Prosjektet

Prosjektet gjelder oppføring av to eneboliger på adressen Hetlevikstraumen 8 og 10 i Bergen kommune på henholdsvis 184 kvadratmeter og 165 kvadratmeter. Låntaker har utestående lån på NOK 10 000 000 til Kameos långivere som har gått til å finansiere tomtekjøp og bygging av prosjektet. Nå er prosjektet endelig ferdigstilt, og låntaker har fått godkjent midlertidig brukstillatelse. Forventet overlevering av den første enheten er 23.februar og den siste enheten er forventet overlevert i midten av mars.

Oppgjøret er forsinket på grunn av avslag på første søknad om midlertidig brukstillatelse sendt inn i slutten av januar. Søknaden ble avslått fordi enhetene var noen centimeter høyere enn det som var godkjent i tiltaket. For å rette opp i forholdene sendte låntaker søknad om endring av tiltakene umiddelbart etter avslaget, og fikk endringene godkjent. Låntaker sendte deretter inn ny søknad og fikk endelig godkjent midlertidig brukstillatelse for enhetene 16. februar 2024.

Med første forventede overlevering 23.februar vil netto salgsproveny delvis tilbakebetale alle utestående transjer i lånet, slik at gjenværende lånebeløp vil være rundt NOK 4 000 000 NOK. Av det resterende lånet har NOK 1 700 000 forfalt til betaling i januar 2024, og disse søkes nå refinansiert. Resterende utestående lånebeløp, inkludert herværende refinansieringslån, vil tilbakebetales i forbindelse med oppgjør fra overlevering av den siste enheten i løpet av mars. Lånet vil i utgangspunktet ha en forventet løpetid på under tre måneder, men Kameos långivere vil likevel få betalt rentebetalinger for tre måneder ved førtidig tilbakebetaling.

De to eneboligene er forhåndsolgt for henholdsvis NOK 6 500 000 og NOK 6 700 000. Ved utbetaling av dette lån vil Kameos långivere ha mottatt oppgjør fra den første enhet. Gjenværende verdi vil da være NOK 6 700 000, og med utestående lånebeløp på rundt NOK 4 000 000, tilsvarer det en LTV på 60%.

Byggeprosess
Gårds- og bruksnummer	4601-122/34
Adresse	Hetlevikstraumen 8
BOA	349 totalt
Byggeår	2024
Antall enheter som skal bygges	2
Innvilget byggetillatelse	Ja
Totalentreprise	Ja, Bolig og Byggutvikling AS (konsernselskap)
Estimert produksjonstid	Ferdigstilt

Salgsprosess
Antall enheter	2
Størrelse	165 kvm og 184 kvm
Forhåndsolgt	Ja
Ansvarlig megler	EiendomsmeglerVest
Planlagt innflytting	Q1 2024

Området

Eiendommen ligger i Loddefjord som er et mindre boligområde omtrent 15 minutters kjøretur vest for Bergen sentrum. Boligene som føres opp har en god beliggenhet like ved sjøen midt mellom Vestkanten og Haakonsvern. Det er et barnevennlig boligområde med korte avstander til barnehager, skoler og idrettsanlegg, i tillegg til gode turområder.

Bilag

Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet

Å investere gjennom Kameo innebærer alltid en risiko, og kan føre til at du taper pengene dine. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en vurdering av lånet og prosjektet før du investerer. Det finnes ingen garanti for at du får det investerte beløpet tilbake og Kameo garanterer ikke for verken rettidig rente- og tilbakebetaling, eller at slik betaling i det hele tatt skjer.

Alle eiendomsprosjekt innebærer en viss risiko. Markedspriser kan bevege seg i begge retninger under lånets løpetid, og en negativ prisutvikling kan påvirke salgsrisikoen i prosjektet. Både utvikleren og andre aktører i prosjektet kan under lånets løpetid gå konkurs; og dette kan føre til at eiendommer som er stilt som sikkerhet vil måtte tvangsrealiseres i uferdig stand, noe som ofte vil påvirke salgsprisen betydelig.

Prosjektet innebærer visse risikoer som kan føre til at det går galt selv om prosjektet er ferdigstilt. Ytterligere forsinkelser kan oppstå grunnet ulike hendelser, fra værforhold, brann, dårlig håndverk, streik, juridiske tvister som låntaker blir involvert i, konkurs eller forsinkelser fra entreprenører, sykdom hos nøkkelpersoner og økonomiske problemer for prosjekteieren. Forsinkelser fører normalt til økte kostnader. Hvis prosjekteieren ikke klarer å skaffe finansiering for slike potensielle kostnadsoverskridelser, risikerer prosjekteieren å gå konkurs. Hvis noen av kjøperne av en eller annen grunn velger å gå fra kontrakten på grunn av store forsinkelser, kan det ikke forventes at den nye salgsprisen ved nytt salg vil dekke all utestående sikret gjeld. Det er også en risiko for at prosjekteieren ikke klarer å selge prosjektet igjen, noe som vil føre til forsinkelser og mulig tap for investorene.

Du finner mer informasjon om risiko ved investeringen i nøkkelinformasjonsdokumentet som er tilgjengelig for nedlastning under låneinformasjon, øverst på siden her.