#4599 – Erfaren utvikler søker finansiering til loftprosjekt

Låneinformasjon

Risikoklasse	B
Lånebeløp (NOK)	1 000 000
Transjer	4
Låntaker	EBH Entreprenør AS
Lånets formål	Byggelån
Løpetid	Min 3 mnd | Maks 11 mnd
Sikkerhet	Pant i eiendom og personlig kausjon
Lån i forhold til forventet salgspris (LTV)*	60%
Årlig rente	13%
Tegningsperiode	2024-06-28 – 2024-07-05
Opsjon til forlengelse av tegningsperioden	Ja

*LTV, lån i forhold til forventet salgspris estimeres til ca. 68% etter at alle lån er utbetalt

*Nøkkelinformasjonsdokumentet for denne transjen er tilgjengelig for nedlasting her:

Investeringsvilkår

Investeringen skjer gjennom et lån til EBH Entreprenør AS, org.nr. 915 306 101. Selskapet ønsker å låne NOK 1 000 000 av totalt NOK 5 700 000 fra Kameos långivere til å dekke løpende byggekostnader inntil loftsleiligheten er ferdigstilt.

Loftet i Sofies gate i Oslo kommune ble i oktober 2023 til to nye seksjoner med gnr. 217, bnr. 330 og snr. 8 og snr. 9. Kameos långivere finansierer oppføringen av seksjon 9, og får andre prioritets pant i denne boenheten bak oppgjørsmegler.

I tillegg sikres lånet med andre prioritets pant i seksjon 8 bak byggelån fra bank med pantebeløp pålydende NOK 8 000 000. Begge seksjoner pantsettes av Kameos långiveragent Intrum Capital AS, med pantebeløp NOK 7 695 000. Utover pant i eiendom stiller selskapets eier med personlig kausjon tilsvarende NOK 2 000 000. Lånebeløpet utgjør en 60% belåningsgrad (LTV) basert på totalt underliggende gjeld og selskapets budsjetterte salgsverdi på de to enhetene.

Som en del av låneavtalen forplikter låntaker seg til følgende betingelser: ingen utbetaling av utbytte, aksjonærlån vil ikke bli tilbakebetalt og vil bli subordinert til fordel for Kameo lån mens lånet er utestående og gjelder for hele dets løpetid.

Låntaker	EBH Entreprenør AS
Organisasjonsnummer	915 306 101
Lånebeløp (NOK)	1 000 000
Transje	4
Lånets formål	Byggelån
Tilbakebetalingsplan	Salg av enheter
Årlig rente	13%
Månedlig rente	1,08%
Frekvens på amortisering	Full tilbakebetaling ved forfall
Frekvens på rentebetalinger	Månedlig
Rentebetalingsdag	23. hver måned
Fleksibel løpetid	Min 3 mnd | Maks 11 mnd

Transjeplan er en indikasjon og kan variere etter prosjektets fremgang.

Transjer	Lånebeløp (NOK)	Årlig rente	Sikkerhet	Status
1	1 935 500	13%	Pant i eiendom og personlig kausjon	Avsluttet
2	1 000 000	13%	Pant i eiendom og personlig kausjon	Avsluttet
3	985 000	13%	Pant i eiendom og personlig kausjon	Avsluttet
4	1 000 000	13%	Pant i eiendom og personlig kausjon	Pågående
Totalt	5 700 000

Det kan forekomme avvik mellom faktisk antall transjer og størrelsen på transjene sammenlignet med det som er oppgitt i tabellen over. Total lånesum med pant i eiendom, morselskapsgaranti og personlig kausjon vil ikke overstige NOK 5 700 000.

Sikkerhetspakke

Lånet sikres med andre prioritets pant i gnr. 217, bnr. 330, snr. 9 i Oslo kommune med pantebeløp pålydende NOK 7 965 000. Oppgjørsmegler har etablert sikringspant på første prioritet med pantebeløp på NOK 6 000 000. Pantet sikres til fordel for selger sin siste del av kjøpesummen på loftet på NOK 1 175 000.

Seksjonen som Kameos långivere finansierer, gnr. 217, bnr. 330, snr. 9, er kjøpt på blanco skjøte. I forbindelse med låneopptaket er det etablert sikringspant og urådighet på eiendommen for å sikre blancokjøpet, i tillegg til at det er utstedt en generalfullmakt fra selger om at kjøper råder over eiendommen. Selger av loftet er boligsameiet i Sofies gate 72 v/styret. Se mer informasjon om blanco skjøte under Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet.

I tillegg sikres lånet med andre prioritets pant i gnr. 217, bnr. 330, snr. 8 i Oslo kommune med pantebeløp pålydende NOK 7 695 000 bak byggelån fra bank med underliggende gjeld på NOK 5 600 000 og pantebeløp pålydende NOK 10 000 000. Lånebeløpet utgjør en 60% belåningsgrad (LTV) basert på underliggende gjeld og selskapets budsjetterte salgsverdi på de to enhetene.

Utover pant i eiendom stiller selskapets eier med personlig kausjon tilsvarende NOK 2 000 000.

Pantsetter	Ola Solberg og EBH Entreprenør AS
Långiveragent*	Intrum Capital AS
Sikkerhetsobjekt i **	Gnr. 217, bnr. 330, snr. 9 i Oslo kommune Gnr. 217, bnr. 330, snr. 8 i Oslo kommune
Prioritet	2. prioritet i snr. 9 med pantebeløp NOK 7 695 000 3. prioritet i snr. 8 med pantebeløp NOK 7 695 000
Kausjonist(er)	Ola Solberg stiller kausjon for lånet med NOK 2 000 000

*Långiveragent innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere.

**Långiveragenten slipper pantet når de Sikkerhetsstilte Forpliktelsene er i sin helhet gjort opp.

Selskapet

Låntakende selskap, EBH Entreprenør AS, ble stiftet i 2015 av Ola Solberg. Selskapet eies 100% av Ola Solberg gjennom det senere stiftede holdingselskapet N Holding AS i 2018. Han har flere år med erfaring tilknyttet eiendomsutvikling både privat og gjennom eierskap i selskaper. I naturlig forlengelse av dette er den primære forretningsstrategien til EBH Entreprenør AS å fungere som entreprenør i utvikling av prosjekter eksternt, men også bistå som kontraktør på utviklingsprosjekter innad i konsernet. På nåværende tidspunkt er det tre ansatte i selskapet, med hovedfokus på utviklingsprosjektet av de to loftsleilighetene i Sofies gate 72 på Bislett i Oslo.

Utover låntakende selskap har N Holding AS også eiendommer strukturert i 50% eierskap i tre andre SPVer som utfører respektiv eiendomsutvikling. Disse tre selskapene utgjør: Raumr Bolig AS med org.nr. 998 313 031, Jag 51 AS med org. nr. 925 628 611 og Siggerud Utvikling AS med org. nr. 925 927 456. Selskapene er alle i prosesser tilknyttet utvikling av eiendommer lokalisert i Oslo og omegn. Sammen bidrar de til en økning av den totale verdien av konsernets eiendomsportefølje.

Finansiell informasjon

Se bilag.

Låntakende selskap, EBH Entreprenør AS, er del av et større eiendomskonsern. Selskapet hadde et negativt resultat i 2022, men forventer en positiv utvikling ved salg av prosjekter i 2023. Selskapet har hatt en positiv egenkapital de siste tre årene, og hadde i 2022 en egenkapital på 714 453 NOK. Se vedlagt årsregnskap for 2022 for selskapet for ytterligere informasjon.

Prosjektet

EBH Entreprenør AS ønsker å låne NOK 1 000 000 av totalt NOK 5 700 000 til utvikling av loftsleilighet i Sofies Gate 72 på Bislett i Oslo. Dette er fjerde transje i lånet, og Kameos långivere har lånt ut NOK 3 920 500 til prosjektet hittil.

Eiendommen i Sofies Gate 72 på Bislett i Oslo ble kjøpt i september 2022. På daværende tidspunkt bestod eiendommen av et råloft. I senere tid har låntaker fått eiendommen seksjonert og mottatt rammetillatelse til utvikling av to loftsleiligheter. Låntaker planlegger å gjennomføre prosjektet i to deler; én del vil være i regi av selskapet EBH Entreprenør AS, mens den andre delen av eiendommen vil utvikles privat av Ola Solberg.

Kameos låntakere finansierer seksjonen som utvikles i regi av EBH Entreprenør AS, nemlig gnr. 217, bnr. 330 med snr. 9 i Oslo kommune. Denne enheten på 69 kvadratmeter BRA er allerede forhåndsolgt, hvor midlene vil gå til å nedbetale Kameos lån. Her ønsker låntaker å låne 5,7 MNOK fra Kameos långivere til å ferdigstille prosjektet, og til å frigjøre en andel av fastlåst egenkapital til å forbedre likviditetsbildet for selskapet.

Den gjenværende loftsleiligheten på 93 BRA kvadratmeter vil bli utviklet privat av Ola Solberg og finansieres gjennom tradisjonell bank med formål å beholde eiendommen som privat bosted. Totalt sett har de to loftsleilighetene et utviklingsegnet areal på 163 BRA kvadratmeter og har en potensiell samlet budsjettert salgsverdi på 19,2 MNOK, hvor 8,4 MNOK er tilknyttet seksjon 9 og resterende for seksjon 8. Loftsleilighetene ligger i et attraktivt område med flere transaksjoner og høy etterspørsel, noe som forventes å ha positiv innvirkning på verdien til eiendommene.

Låntaker kjøpte loftet til en avtalt pris på 4 700 000 NOK. Transaksjonen ble fordelt i tre ledd med første del på 1,175 MNOK, andre del på 1,175 MNOK, og den gjenværende tredje delen på 2,350 MNOK. De to første delene, sammen med påløpte byggekostnader har inntil nå blitt dekket gjennom egenkapital hvormed eiendommen har vært gjeldfri. Låntaker har budsjettert totale bygge- og finansieringskostnader for begge eiendommene på 11,7 MNOK. Hver av enhetene vil være på henholdsvis 69 og 93 kvadratmeter BRA, og totale kostnader for prosjektet fordeles basert på størrelsen på leilighetene. Låntaker forventer å ferdigstille eiendommene i utgangen av 2024.

Prosjektstatus:

De tre første transjene har gått til bærekonstruksjoner og tekniske fag, i tillegg til kledning av overflater, montering av vinduer, gipsing og takfornying. Takkonstruksjonene nærmer seg ferdig, og i enheten som Kameos långivere finansierer, gjenstår maling og innredninger før ferdigstillelse.

Kapitalstruktur

Diagrammet under viser kun kapitalstrukturen for den delen av prosjektet som Kameos långivere er med å finansiere, og er ikke inkludert seksjon 8 av prosjektet. LTV isolert til denne delen av prosjektet er dermed 68%.

Byggeprosess
Gårds- og bruksnummer	Gnr. 217, bnr. 330, snr. 9
Adresse	Sofies Gate 72, 0454 Oslo
BOA	69 kvm
Byggeår	2024
Antall enheter som skal bygges	1
Innvilget byggetillatelse	Ja
Totalentreprise	Ja, EBH Entreprenør AS
Estimert produksjonstid	9 måneder

Salgsprosess
Antall enheter	1
Størrelse	69 kvm
Forhåndsolgt	Ja
Ansvarlig megler	Nordvik
Planlagt innflytting	Q3 2024

Området

Kameos långivere vil få første- og andreprioritetspant i begge loftsleilighetene i Sofies gate 72 på Bislett i Oslo. Bislett har over lengre tid blitt kjent som et område som tilbyr både pulserende byliv, men også sjarm i form av flere historiske bygninger. Loftsleilighetene vil ha gangavstand til sentrum og vakre naturområder slik som Stensparken, og gjør den ideell for både urbane fasiliteter og grønne områder. Bislett har i løpet av de siste årene hatt en stabil vekst i eiendomsverdier, sammen med en transaksjonshastighet som belyser dets attraktive status og bidrar til en positiv forventet etterspørsel. Loftsleiligheten som Kameos långivere finansierer er forhåndsolgt til NOK 8 400 000 som tilsvarer en kvadratmeter pris på omtrent NOK 121 700 per BRA. Salgsprisen er sammenliknbar med flere transaksjoner i markedet for dette området.

Bilag

Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet

Å investere gjennom Kameo innebærer alltid en risiko, og kan føre til at du taper pengene dine. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en vurdering av lånet og prosjektet før du investerer. Det finnes ingen garanti for at du får det investerte beløpet tilbake og Kameo garanterer ikke for verken rettidig rente- og tilbakebetaling, eller at slik betaling i det hele tatt skjer.

Alle eiendomsprosjekt innebærer en viss risiko. Markedspriser kan bevege seg i begge retninger under lånets løpetid, og en negativ prisutvikling kan påvirke salgsrisikoen i prosjektet. Både utvikleren og andre aktører i prosjektet kan under lånets løpetid gå konkurs; og dette kan føre til at eiendommer som er stilt som sikkerhet vil måtte tvangsrealiseres i uferdig stand, noe som ofte vil påvirke salgsprisen betydelig.

Dette prosjektet innebærer visse risikoer som kan føre til at lånet blir misligholdt og ytterste konsekvens tapt. Det er en finansieringsrisiko, fordi låntaker trenger ytterligere finansiering av prosjektet for å kunne fullføre det. Det er også en byggerisiko fordi byggingen kan ta lengre tid og/eller bli dyrere enn forventet. Forsinkelser kan oppstå grunnet ulike hendelser som dårlig håndverk, juridiske tvister som låntaker blir involvert i eller forsinkelser fra entreprenører. Det kan også oppstå sykdom hos nøkkelpersoner, ulykker på byggeplassen og økonomiske problemer for låntaker.

Forsinkelser fører normalt til økte kostnader. Hvis låntaker ikke klarer å skaffe finansiering for potensielle kostnadsoverskridelser, risikerer låntaker å gå konkurs eller bli tvunget til å selge prosjektet. Hvis prosjektet må selges under bygging og i uferdig stand må man forvente at må man forvente at det kan oppstå tap for investor.

Dette prosjektet innebærer også risiko fordi kjøp av eiendommen gjennomføres på blancoskjøte. Ved bruk av blancoskjøte overføres ikke eiendommens grunnbokshjemmel til kjøper ved tinglysing, men blir værende hos selger selv etter at kjøper har betalt kjøpesummen og overtatt eiendommen. Salg på blancoskjøte innebærer en viss risiko for at selgers/hjemmelshavers kreditorer tar beslag i eiendommen. Risikoreduserende tiltak ved bruk av blancoskjøte kan være å tinglyse et pantedokument på eiendommen til fordel for kjøper tilsvarende kjøpesummen, i tillegg til en urådighetserklæring på eiendommen til fordel for kjøper hvor det fremkommer at selger ikke lenger kan råde over eiendommen. Det kreves også at selger utsteder en generalfullmakt til fordel for kjøper, der kjøper gis rett til å disponere over eiendommen og eventuelle fradelte parseller og seksjoner. Selv om det iverksettes slike risikoreduserende tiltak ved bruk av blancoskjøte, vil ingen av disse tiltakene likevel helt fjerne risikoen ved bruk av blancoskjøte.