#4637 - Erfarent Oslo-basert eiendomsselskap søker vekstfinansiering
13% årlig rente | Risikoklasse B
Selskapet ønsker å låne NOK 3 000 000 fra en låneramme på totalt NOK 50 000 000. Etter denne transjen vil det totale utestående lånet være NOK 34 966 000. Beløpet skal delfinansiere kjøp av en eiendomsportefølje bestående av syv småhusprosjekter i Oslo.
Atlas er en betydelig aktør innen småhussegmentet på Østlandet. Siden oppstarten i 2018 har selskapet solgt eiendom for over 1,5 milliarder kroner og har prosjekter under utvikling for ytterligere 3,2 milliarder. Atlas utvikler også lagerbygg og næringslokaler, samt større reguleringsprosjekter.
Den nye eiendomsporteføljen vil være Atlas sitt hovedfokus for utvikling det kommende året. Ca. 70% av enhetene som er prosjektert på de syv nye eiendommene er allerede solgt og det er planlagt igangsetting av grunnarbeider i løpet av andre halvår 2024. For alle eiendommene er det inngått kontrakter med entreprenører som selskapet har samarbeidet med over lang tid. Selskapet har også sikret lånefinansiering av både kjøp og bygging på alle eiendommene. Bygging på alle syv eiendommene er planlagt ferdigstilt innen utgangen av 2025. Til sammen forventer selskapet at prosjektene vil gi et overskudd for Atlas på ca. NOK 70 000 000 i tillegg til ca. NOK 10 000 000, i inntekter fra prosjektledelse.
Parallelt med det beskrevne prosjektet utvikler selskapet fem andre prosjekter. Samlet har disse fem prosjektene en salgsgrad på 90 prosent. Fire av prosjektene forventes ferdigstilt i løpet av 2024. Atlas gjennomfører disse prosjektene i samarbeid med andre aktører, og har en samlet eierandel på cirka 75 prosent.
Kameo har tidligere publisert 17 transjer på lånerammen, og det er planlagt ytterligere tre transjer i løpet av året på ca. NOK 8 000 000 (inkludert dette lånet).
I løpet av 2024 er det tilbakebetalt tre lån på totalt NOK 12 783 500. Av dette er ca. NOK 5 700 000 tilbakebetalt gjennom investorkapital/realisering av prosjekter, og ca. NOK 7 000 000 gjennom refinansiering på Kameo sin plattform. Se liste over tilbakebetalte lån her og hvordan de er finansiert.
Se tilbakebetalt lån her:
Lån #3872 (tilbakebetalt delvis gjennom innskudd/prosjekt realisering i Atlas Eiendom og delvis gjennom lån 4562)
Lån #3931 (tilbakebetalt gjennom lån 4575)
Lån #3934 (tilbakebetalt gjennom lån 4607)
Prosjektets styrker
- Sikkerhet gjennom pant i aksjene i låntaker og morselskapsgaranti
- Sammensatt portefølje med flere prosjekter som avsluttes i 2024-2025, og med spredning både på segment og geografi
- Høy andel forhåndssalg i prosjektene
- Solide aksjonærer
Låneinformasjon
| Risikoklasse | B |
| Lånebeløp (NOK) | 3 000 000 |
| Transjer | TBD |
| Låntaker | Atlas Eiendom AS |
| Lånets formål | Vekstkapital, delfinansiering kjøp av eiendom |
| Løpetid | Min 3 mnd |
| Sikkerhet | Aksjepant og morselskapsgaranti |
| Årlig rente | 13% |
| Tegningsperiode | 2024-09-17 – 2024-09-22 |
Investeringsvilkår
Selskapet ønsker å låne NOK 3 000 000 av Kameos investorer. Kameo har godkjent formidling av en låneramme på totalt NOK 50 000 000. Selskapet har så langt lånt NOK 31 966 000 av lånerammen, ikke inkludert denne nye transjen på NOK 3 000 000. Totalt har selskapet tidligere lånt NOK 44 749 500 av Kameos långivere. NOK 12 783 500 er tilbakebetalt.
Lånet sikres med pant i 100% av aksjene i låntaker. Pantet vil rangere bak pant som allerede er etablert til fordel for Intrum Capital som sikkerhetsagent for investorene i de transjene som er utbetalt under lånerammen før 1. september 2024. Verdiene i låntaker er organisert i datterselskaper der de aller fleste er eiendomsselskaper uten egne ansatte.
I tillegg til dette stiller selskapets to største eiere, Tres Com AS, org.nr. 918 374 477, og Andresen Holding AS, org.nr. 921 716 036, garanti begrenset oppad til NOK 4 500 000 hver. Tidligere transjer under lånerammen – til sammen ca NOK 32 000 000 – er i tillegg sikret gjennom separate garantier fra samme selskaper, begrenset oppad til NOK 8 000 000 for hvert selskap.
Pantesikkerheten og garantier deles med alle investorer i alle transjer som utbetales under lånerammen i lånet etter 1. september. Oppsplittingen av transjer før og etter 1. september skyldes at Kameo fra og med denne datoen byttet sikkerhetsagent for investorene, og inndrivelsesmodell.
Låntaker forplikter seg dessuten til:
- Å opprettholde en bokført egenkapital på minimum 30% av selskapets totalkapital inntil transje #4456 er tilbakebetalt, hvor kravet nedjusteres til 20%. Subordinerte aksjonærlån med lenger løpetid enn lånet via Kameo er å anse som egenkapital.
- Årlig utbyttebegrensning på 6 MNOK, så lenge det er innenfor krav 1.
| Låntaker | Atlas Eiendom AS |
| Organisasjonsnummer | 921 176 317 |
| Lånebeløp (NOK) | 3 000 000 |
| Transje | 18 |
| Lånets formål | Vekstkapital |
| Tilbakebetalingsplan | Salg av prosjekter og overskudd i virksomheten |
| Årlig rente | 13% |
| Månedlig rente | 1,08% |
| Frekvens på amortisering | Full tilbakebetaling ved forfall |
| Frekvens på rentebetalinger | Månedlig |
| Fleksibel løpetid | Min 3 mnd |
Nøkkelinformasjonsdokument
| Transjer | Lånebeløp (NOK) | Årlig rente | Sikkerhet | Status |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 7 785 000 | 10% | Aksjepant | Tilbakebetalt |
| 2-4 | 14 732 500 | 9-10% | Aksjepant | Avsluttet |
| 5 | 2 000 000 | 10% | Aksjepant | Avsluttet |
| 6-8 | 5 500 000 | 9,5% | Aksjepant | Avsluttet |
| 9 | 1 569 000 | 10% | Aksjepant | Avsluttet |
| 10 | 1 500 000 | 14% | Aksjepant + morsselskapsgaranti | Avsluttet |
| 11 | 2 989 500 | 14% | Aksjepant + morsselskapsgaranti | Avsluttet |
| 12 | 1 988 000 | 14% | Aksjepant + morsselskapsgaranti | Avsluttet |
| 13 | 2 000 000 | 14% | Aksjepant + morsselskapsgaranti | Avsluttet |
| 14 | 2 000 000 | 14% | Aksjepant + morsselskapsgaranti | Avsluttet |
| 15 | 2 000 000 | 14% | Aksjepant + morsselskapsgaranti | Avsluttet |
| 16 | 5 979 500 | 13% | Aksjepant + morsselskapsgaranti | Avsluttet |
| 17 | 2 495 000 | 13% | Aksjepant + morsselskapsgaranti | Avsluttet |
| 18 | 3 000 000 | 13% | Aksjepant bak pantet etablert til sikkerhet for transje 1 – 17 + morsselskapsgaranti | Pågående |
| 19 - | TBA | TBA | Aksjepant bak pantet etablert til sikkerhet for transje 1 – 17 + morsselskapsgaranti | Kommende |
| Totalt | 50 000 000 |
Det kan forekomme avvik mellom faktisk antall transjer og størrelsen på disse sammenlignet med det som er oppgitt her. Total lånesum med pant i aksjer og morsselskapsgaranti vil ikke overstige NOK 50 000 000. Inkludert denne transjen er totalt utestående lån til Kameos långivere NOK 31 966 000.
| Aksjepant | |
| Pantsetter | Andresen Holding AS (42,5%), Tres Com AS (42,5%), Norgesgruppen Eiendomskapital AS (10,1%) og øvrige aksjonærer (4,9%). |
| Långiveragent* | Advokatfirma Kontrakt AS |
| Sikkerhetsobjekt** | 100% av aksjene i Atlas Eiendom AS med org.nr. 921 176 317 |
| Prioritet | 2 prioritets pant |
| Øvrig informasjon | Pantet vil rangere bak pant som allerede er etablert til fordel for Intrum Capital som sikkerhetsagent for investorene i de transjene som er utbetalt under lånerammen før 1. september 2024. |
| Morselskapsgaranti | |
| Kausjonist | Andresen Holding AS, med organisasjonsnummer 921 716 036 |
| Långiveragent* | Advokatfirma Kontrakt AS |
| Beløp | 4 500 00 NOK |
| Øvrig informasjon | Navn: Andresen Holding AS Juridisk form: Aksjeselskap Kontaktopplysninger: Preståsen 20, 1365 Blommenholm |
| Morselskapsgaranti | |
| Kausjonist | Tres Com AS, med organisasjonsnummer 918 374 477 |
| Långiveragent* | Advokatfirma Kontrakt AS |
| Beløp | 4 500 0000 NOK |
| Øvrig informasjon | Navn: Tres Com AS
Juridisk form: Aksjeselskap Kontaktopplysninger: Tjuvholmen allé 3, 0252 Oslo |
| Sikkerhet i transjer | Alle investorer i alle transjer i det totale lånet deler samme sikkerhet. |
*Långiveragenten innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere.
**Långiveragenten slipper pantet når de Sikkerhetsstilte Forpliktelsene er i sin helhet gjort opp.
Atlas har på kort tid etablert seg som en betydelig aktør innenfor småhussegmentet på Østlandet. Siden oppstart i 2018 har selskapet solgt eiendom for over 1,5 milliard og har prosjekter under utvikling for ytterligere 3,2 milliarder. Atlas utvikler også lagerbygg og dagligvarebutikker, samt større reguleringsprosjekter. Atlas har totalt ferdigstilt 24 prosjekter i Oslo med totalt 109 enheter.
I august 2022 gjorde selskapet en rettet emisjon mot NorgesGruppen Eiendomskreditt AS, som selskapet har inngått et strategisk samarbeid med.
Christer Andresen er daglig leder i Atlas Eiendom AS og har jobbet med eiendomsutvikling siden 2012. Christer har over 30 prosjekter på sin CV, og fungerer som prosjektleder i Atlas i tillegg til sine oppgaver som daglig leder. Magnus Viermyr er styreleder og er utdannet økonom og dataingeniør. Han har bakgrunn fra Microsoft og IBM i tillegg til å ha grundet flere selskap selv. Viermyr har ikke erfaring fra eiendomsutvikling før Atlas ble etablert i 2018.
I tillegg til eiendomsprosjekter, har Atlas også satset på teknologiutvikling. De bruker egenutviklet teknologi til å overvåke markedet, sette pris på prosjekter, kjøpe kontrakter og digitalisere kundereisen for boligkjøpere. Dette skjer gjennom Journey Technologies AS, en plattform som håndterer prosessen etter salg i nybyggprosjekter. Journey Technologies har profilerte eiere som Anders Opsahl gjennom Opsahl Verdi og Marketer Technologies.
Ledelse
Ledelsen består av et styre på tre personer: Styrets leder Magnus Viermyr, Alexander Gulbrandsen, samt daglig leder Christer Andresen.
Organisasjonsstruktur
Til informasjon har Atlas Utvikling AS endret navn til Atlas Eiendom AS i 2022. Derfor fremkommer det ulike navn ved alle tidligere publiserte transjer.
Finansiell informasjon og vedlegg
Atlas Eiendom AS er morselskapet i konsernet. Lønn og andre administrasjonskostnader blir tatt i dette selskapet, mens alle prosjektene ligger i SPV’er som er helt eller delvis eid av Atlas. Dermed er ikke prosjektene synlige i balansen til Atlas Eiendom.
Se vedlagt årsregnskap 2023 for Atlas Eiendom AS med konsern, i tillegg til årsregnskap 2023 for Atlas Eiendom AS og morselskapene Andresen Holding AS og Tres Com AS.
Atlas Eiendom AS - Konsernregnskap 2023
Årsregnskap 2023- Andresen Holding AS
Dette lånet er knyttet til den nyanskaffede porteføljen med syv småhusprosjekter som ligger i Oslo under Atlas Prosjekt 3 AS, org. nr, 929 545 230. Disse ble kjøpt våren 2023 med formål om å utvikle småhusprosjekter og har fått bevilget rammetillatelse til utbyggelse av totalt 26 enheter i form av eneboliger, tomannsboliger og rekkehus.
Den nye eiendomsporteføljen vil være Atlas sitt hovedfokus for utvikling det kommende året. Ca. 70% av enhetene som er prosjektert på de syv nye eiendommene er allerede solgt og det er planlagt igangsetting av grunnarbeider i løpet av andre halvår 2024. For alle eiendommene er det inngått kontrakter med entreprenører som selskapet har samarbeidet med over lang tid. Selskapet har også sikret lånefinansiering av både kjøp og bygging på alle eiendommene. Bygging på alle syv eiendommene er planlagt ferdigstilt innen utgangen av 2025. Til sammen forventer selskapet at prosjektene vil gi et overskudd for Atlas på ca. NOK 70 000 000 i tillegg til ca. NOK 10 000 000, i inntekter fra prosjektledelse. Atlas har tatt over to eiendommer i august, og skal signere kjøpskontrakt for ytterligere to eiendommer i september.
I forbindelse med kjøpet ønsker Atlas nå ytterligere transjer fra Kameos långivere til å betale deler av avtalt kjøpesum. Lånene planlegges tilbakebetalt i forbindelse med ferdigstillelse av disse prosjektene, og er forventet ferdigstilt fra høsten 2025. Tilbakebetaling vil også skje i forbindelse med innlån til prosjekter, utbytte fra samarbeidsprosjekter og konsulenthonorarer.
Kameo har tidligere publisert 17 transjer på lånerammen, og det er planlagt ytterligere tre transjer i løpet av året på ca. NOK 8 000 000 (inkludert dette lånet).
Av tidligere lånetransjer forfaller omtrent NOK 14 800 000 til betaling i løpet av 2024, hvorav tre lån på totalt NOK 12 783 500 er tilbakebetalt. Av dette er ca. NOK 5 700 000 tilbakebetalt gjennom investorkapital/prosjekt realisering og ca. NOK 7 000 000 gjennom refinansiering på Kameo sin plattform. Se liste over tilbakebetalte lån her og hvordan de er finansiert.
Se tilbakebetalte lån her:
Lån #3872 (tilbakebetalt delvis gjennom innskudd/prosjekt realisering i Atlas Eiendom og delvis gjennom lån 4562)
Lån #3931 (tilbakebetalt gjennom lån 4575)
Lån #3934 (tilbakebetalt gjennom lån 4607)
Se noen av de tidligere lånene her:
Lån #4510
Lån #4526
Lån #4541
Lån #4554
Lån #4562
Lån #4575
Lån #4607
Atlas har spesialisert seg innen markedet i stor-Oslo, og fokuserer primært på utviklingsprosjekter innen bolig og næring. Plasseringen av de syv nye prosjektene kan ses på kartutklippet nedenfor. Overordnet sett er disse områdene regnet som attraktive med høy etterspørsel til tross for et ellers krevende marked. Dette er gjenspeilet i et relativt høyt antall transaksjoner som har lagt grunnlaget for en gjennomsnittlig samlet salgsverdi i overkant av 440 millioner gitt av tre ulike tredjeparter.
Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet
Å investere gjennom Kameo innebærer alltid en risiko, og kan føre til at du taper pengene dine. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en vurdering av lånet og prosjektet før du investerer. Det finnes ingen garanti for at du får det investerte beløpet tilbake og Kameo garanterer ikke for verken rettidig rente- og tilbakebetaling, eller at slik betaling i det hele tatt skjer.
Alle eiendomsprosjekt innebærer en viss risiko. Markedspriser kan bevege seg i begge retninger under lånets løpetid, og en negativ prisutvikling kan påvirke salgsrisikoen i prosjektet. Både utvikleren og andre aktører i prosjektet kan under lånets løpetid gå konkurs; og dette kan føre til at eiendommer som er stilt som sikkerhet vil måtte tvangsrealiseres i uferdig stand, noe som ofte vil påvirke salgsprisen betydelig.
Dette lånet skal gå til å tilføre selskapet likviditet i forbindelse med kjøp av en ny portefølje eiendommer i Oslo. For alle eiendommene er det inngått kontrakter med entreprenører som selskapet har samarbeidet med over lang tid. Selskapet har også sikret lånefinansiering av både kjøp og bygging på alle eiendommene. Bygging på alle syv eiendommene er planlagt ferdigstilt innen utgangen av 2025. To av tomtene er overdratt i august og resterende fem skal overtas i løpet av siste halvår av 2024.
Prosjekteier er sårbar for økte kostnader og svikt i inntekter. Kostnadene kan øke på grunn av økt behov for likviditet, på grunn av prisstigning hos leverandører av tjenester eller produkter som prosjekteieren er avhengig av. Det er en finansieringsrisiko, fordi prosjekteieren trenger ytterligere finansiering til sine prosjekter for å kunne gjennomføre dem. Det er også en byggerisiko: Byggingen kan ta lengre tid og/eller bli dyrere enn forventet. Forsinkelser kan oppstå grunnet ulike hendelser, fra værforhold, dårlig håndverk, streik, juridiske tvister som låntaker blir involvert i, konkurs eller forsinkelser fra entreprenører, sykdom hos nøkkelpersoner, mangel på arbeidskraft eller materialmangel, ulykker på byggeplassen og økonomiske problemer for prosjekteieren. Forsinkelser fører normalt til økte kostnader. Hvis prosjekteieren ikke klarer å skaffe finansiering for slike potensielle kostnadsoverskridelser, risikerer prosjekteieren å gå konkurs eller bli tvunget til å selge pågående utviklingsprosjekter. Hvis prosjekteieren må selge objektene under bygging og i uferdig stand, må man forvente at salgsprisen ikke vil dekke all utestående sikret gjeld.
Prosjekteier har forhåndsolgt flere av enhetene som skal overtas og bygges det neste halvåret, men det er også en risiko for at prosjekteieren ikke klarer å selge resterende enheter, eller at kjøperne trekkes seg, noe som vil føre til forsinkelser og mulig tap for investorene.
Du finner mer informasjon om risiko ved investeringen i nøkkelinformasjonsdokumentet som er tilgjengelig for nedlastning under låneinformasjon, øverst på siden her.
Denne siden har blitt oppdatert med en ny struktur. Klikk på knappen for å se innholdet i det tidligere formatet.