Bolag söker finansiering för renoveringsprojekt i Vika, Oslo

Låneinformasjon

Risikoklasse	B
Lånebeløp (NOK)	1 000 000
Transjer	1 (1)
Låntaker	Streng AS
Lånets formål	Renovering og økt driftskapital
Løpetid	Min 3 mnd | Maks 12 mnd
Sikkerhet	Pant i fast eiendom
Lån i forhold til forventet verdi (LTV)*	67%
Årlig rente	7%
Tegningsperiode	2022-01-05 – 2022-01-12
Opsjon til forlengelse av tegningsperioden	Ja

*LTV, lån i forhold til forventet verdi estimeres til ca. 67% etter at alle lån er utbetalt

Investeringsvilkår

Investeringen skjer gjennom et lån til Streng AS, 925 713 619. Selskapet ønsker å låne 1 000 000 av en låneramme på totalt 1 000 000 fra Kameos långivere. Av dette skal ca. 835 TNOK gå til renoveringen av en eiendomsseksjon i Ruseløkkveien 59, Oslo. Resterende utbetalt lån skal gå til økt driftskapital.

Streng AS eier i dag tre eiendommer; Skogveien 44 i Ås kommune, og Ruseløkkveien 59 og Strømsveien 27a i Oslo kommune. Lånet tilrettelagt av Kameo vil bli sikret med pant i alle tre eiendommer.

Eiendommene, slik de fremstår i dag, har en samlet verdivurdering på 27 MNOK og er delvis finansiert ved lån hos DNB på 15,025 MNOK. Streng har et eksisterende Kameo lån på 2 MNOK med forfall i august 2022. Med et tilleggslån tilrettelagt av Kameo på 1 MNOK gir dette en samlet belåningsgrad på ca. 67% mot panteobjektene. Streng sine eiere har også ytt aksjonærlån på til sammen NOK 1 642 500 til Streng AS. Alle aksjonærlån er subordinert lånene formidlet av Kameo.

Låntaker	Streng AS
Organisasjonsnummer	925 713 619
Lånebeløp (NOK)	1 000 000
Transje	1 (1)
Lånets formål	Renovering og økt driftskapital
Tilbakebetalingsplan	Refinansiering
Årlig rente	7%
Månedlig rente	0,58%
Frekvens på amortisering	Full tilbakebetaling ved forfall
Frekvens på rentebetalinger	Månedlig
Rentebetalingsdag	4. hver måned
Fleksibel løpetid	Min 3 mnd | Maks 12 mnd

Transjer	Lånebeløp (NOK)	Årlig rente	Sikkerhet	Status
1	1 000 000	7%	Pant i fast eiendom	Pågående
Totalt	1 000 000

Sikkerhetspakke

Lånet fra Kameo vil bli sikret med andre prioritets pant i Ruseløkkveien 59 og tredje prioritets pant i Skogveien 44 og Strømsveien 27a. Kameo har allerede andre prioritets pant i Skogveien 44 og Strømsveien 27a fra tidligere innvilget lån (#3694)

Pantsetter	Streng AS
Långiverombud*	Intrum Capital AS
Sikkerhetsobjekt i **	Gnr 209. Bnr 333, Snr 1, 0301 Oslo Gnr 42, Bnr 77, 3021 Ås Gnr 232, Bnr 494, Snr 2, 0301 Oslo
Prioritet	2. prioritet med pantebeløp NOK 4 050 000 3. prioritet med pantebeløp NOK 1 350 000 3. prioritet med pantebeløp NOK 1 350 000

*Långiverombudet innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere.

**Långiverombudet slipper pantet når de Sikkerhetsstilte Forpliktelsene er i sin helhet gjort opp.

Selskapet

Streng AS ble etablert i 2020 og driver med utvikling og utleie av boligeiendom sentralt på Østlandet. Selskapet eier i dag tre eiendommer; Ruseløkkveien 59 og Strømsveien 27a i Oslo kommune, samt Skogveien 44 i Ås kommune.

Selskapets tre aksjonærer:

Erik Bjelland – Arkitekt med 11 års erfaring. Jobber i dag for Hammer Arkitekter og er spesialisert i eiendomsanalyse, samt utvikling av bolig- og næringseiendom. Erik eier 25% av Streng AS igjennom sitt 50% eierskap i Local Holding AS.

Rikke Gregersen – Økonom med 10 års erfaring innen IT-sektoren. Er i dag ansatt i Lenovo Technologies Norway og har en nøkkelrolle som rådgiver og relasjonsbygger mot privat og offentlig sektor. Rikke eier 25% av Streng AS igjennom sitt 50% eierskap i Local Holding AS.

Fredrik Alexander Krafft – Økonom med 15 års erfaring fra finans, shipping, hotell og prosjektledelse. Jobber i dag i Sketch Production AS, hvor han også er medeier. Fredrik eier 50% av Streng igjennom sitt 100% eierskap i Krafft AS.

Finansiell informasjon

Se bilag.

Streng AS har i dag NOK 1 129 800 i årlige leieinntekter fordelt på Strømsveien og Skogveien. For Ruseløkkveien estimerer Streng med en fremtidig årlig leieinntekt på NOK 540 000, slik at totale leieinntekter for selskapet vil summere seg til NOK 1 669 800 når Ruseløkkveien er utleid.

Streng AS har ikke utarbeidet perioderegnskap for 2021 ved lånets publisering.

I 2020 hadde selskapet NOK 68 500 i driftsinntekter og et negativt årsresultat på NOK 43 907. Sum eiendeler var på NOK 5 183 971, mens sum egenkapital var negativ på NOK 19 477. Eiendommen i Strømsveien ble kjøpt oktober 2020, mens eiendommen i Skogveien ble kjøpt mai 2021. Eiendomsseksjonen i Ruseløkkveien ble overtatt juli 2021. Årsregnskapet for 2020 reflekterer derfor ikke de verdiene og leieinntektene selskapet har i dag. Med dagens leieinntekter forventer Streng å generere et driftsoverskudd inneværende år.

Streng lånte 2 MNOK av Kameo sine långivere i august 2021. Dette lånet skulle finansiere renoveringen av kjelleretasjen i Skogveien og til å øke selskapets driftskapital. Prosjektet i Skogveien har gått etter planen og kjelleren er nå utleid.

Prosjektet

Streng AS kjøpte i juli 2021 eiendomsseksjonen i Ruseløkkveien 59 for NOK 4,250 MNOK. Seksjonen er på 140 kvm og har adkomst fra gateplan. Frem til 1. november 2021 ble seksjonen leid ut for næringsvirksomhet til en frisørkjede. Ifølge Streng er seksjonen opprinnelig bygget som en kjellerleilighet og har i henhold til Plan og Bygningsloven vært godkjent til boligformål siden 1896. Streng arbeider nå med å re-seksjonere enheten fra næring til boligformål i henhold til eierseksjonsloven, og har i den forbindelse påbegynt arbeidet med å renovere seksjonen til en fullverdig utleieleilighet med seks soverom. Det er Bademiljø Eiendom AS som står for renoveringsarbeidet. Dette er samme aktør som Streng benyttet seg av i renoveringen av Skogveien 44. Streng har forpliktet seg til å kun betale Bademiljø Eiendom for arbeid som allerede er ferdig utført. Det skal dermed ikke forekomme noen form for forskuddsbetaling for arbeidet som utføres i Ruseløkkveien.

Renoveringsarbeidet i Ruseløkkveien vil bli ferdigstilt i løpet av januar 2022 og Streng vil deretter påbegynne arbeidet med å leie ut leiligheten. I den forbindelse fikk Streng en verdivurdering fra Nordvik i slutten av november som da anslo at leiligheten kan leies ut for NOK 45 000 i måneden. Nordvik vurderte verdien av eiendommen til 7 MNOK før renovering og 9,5-10 MNOK ferdig renovert og utleid.

Det foreligger et eksisterende pant på eiendommen til DNB som sikkerhet for dagens DNB lån på NOK 3 825 000. Streng har forpliktet seg til å ikke belåne eiendommen i Ruseløkkveien 59 ytterligere og de må ha et skriftlig samtykke fra Kameo før dette eventuelt kan gjøres.

Lånet tilrettelagt av Kameo har en løpetid på 12 måneder og er tenkt tilbakebetalt ved refinansiering av bankgjeld. Refinansieringen muliggjøres ved at enheten i Ruseløkkveien renoveres og leies ut, slik at eiendommen får en høyere verdi enn det den har i dag.

Området

Ruseløkkveien 59, Oslo

Dette er en kjellerleilighet på 140 kvm som frem til 1. november 2021 ble leid ut til en frisørkjede. Eiendommen har en sentral beliggenhet i Vika med få minutters gange til Aker Brygge og Tjuvholmen. Deler av området i Vika er i ferd med å videreutvikle seg med bla. byggingen av kontorbygget VIA og det nye Nasjonalmuseet, samt en fremtidig utvikling av ”trekanttomten”.

Eiendomsseksjonen i Ruseløkkveien blir nå renovert og ombygget til en utleieleilighet. Streng har fått en verdivurdering av eiendommen på 7 MNOK slik den fremstod før renovering. Dette tilsvarer en kvm-pris på NOK 50 000. Den samme verdivurderingen estimerer en fremtidig verdi på 9,5-10 MNOK etter renovering og utleie. En pris på 9,5 MNOK tilsvarer en kvm-pris på NOK 67 857.

Det siste året har 145 selveier leiligheter blitt solgt på Ruseløkka. Disse leilighetene har blitt solgt til en snitt kvm-pris på NOK 101 646, hvorav 64 leiligheter har blitt solgt til en pris på 6 MNOK eller høyere. Snitt kvm-pris for leiligheter på 90 kvadratmeter eller mer var NOK 91 895. Snitt kvm-pris for leiligheter bygd før 1950 var NOK 100 205, mens samme tall for leiligheter bygd etter år 2000 var NOK 120 227.

Bilag

Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet

Å investere gjennom Kameo innebærer alltid en risiko, og kan føre til tap. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en vurdering av lånet og prosjektet før du investerer. Det finnes ingen garanti for at du får det investerte beløpet tilbake.

Alle eiendomsprosjekt innebærer en viss risiko. Markedspriser kan bevege seg i begge retninger under lånets løpetid, og en negativ prisutvikling kan påvirke salgsrisikoen i prosjektet. Både utvikleren, og underentreprenører kan under lånets løpetid gå konkurs.