Erfaren fastighetsaktör söker finansiering till markförvärv och rörelsekapital

Låneinformasjon

Risikoklasse	D
Lånebeløp (NOK)	2 000 000
Transjer	1 (2)
Låntaker	Vikse Holding AS
Lånets formål	Tomtefinansiering og arbeidskapital
Løpetid	Min 3 mnd | Maks 18 mnd
Sikkerhet	2 prioritets pant
Lån i forhold til forventet salgspris (LTV)*	73%
Årlig rente	13%
Tegningsperiode	2023-10-31 – 2023-11-07
Opsjon til forlengelse av tegningsperioden	Ja

*LTV, lån i forhold til forventet salgspris estimeres til ca 73% etter at alle lån er utbetalt

Investeringsvilkår

Investeringen skjer gjennom et lån til Vikse Holding AS, 986 472 832. Selskapet ønsker å låne NOK 3 000 000 fordelt på to transjer fra Kameos långivere for kjøp av tomt samt frigjøring av likviditet i gruppen.

Lånet sikres med andreprioritets pant i tre utleieenheter og en utviklingseiendom.

Lånebeløpet utgjør en 73% belåningsgrad (LTV) basert på fullt utbetalt lån og den samlede salgsverdien av sikkerhetspakken til lånet på totalt NOK 17 600 000. Låntaker vurderes å ha tilfredsstillende evne til å tilbakebetale lånet ved salg av eiendommer, prosjekter og/eller salg av pantstilte eiendommer i eiendoms- og utleieportefølje til vedkommende.

Som en del av låneavtalen forplikter låntaker seg til følgende betingelser: ingen utbetaling av utbytte, aksjonærlån vil ikke bli tilbakebetalt og vil bli subordinert til fordel for Kameo lån. Utover dette vil også låntaker forplikte seg til å sørge for at datterselskaper bidrar til å tilbakebetale herværende lån ved utbetaling av utbytte eller likvidasjonsutbetaling i den utstrekning det er tilgjengelig ved gevinst fra realiserte byggeprosjekter. Ovennevnte vil bli supplert av personlig garanti fra selskapets eier, der de sammen skal overholdes mens lånet er utestående og gjelder for hele dets løpetid.

Lånet har en løpetid på 12 måneder, med mulighet for forlengelse av tegningsperioden med ytterligere 6 måneder. Det forventes og anses realistisk at låntaker vil ha mottatt godkjent rammetillatelse og påbegynt prosjektering i løpet av denne perioden. Det forventes at Kameo vil refinansieres gjennom opptak av byggelån i løpet av 2024.

Låntaker	Vikse Holding AS
Organisasjonsnummer	986 472 932
Lånebeløp (NOK)	2 000 000
Transje	1 (2)
Lånets formål	Tomtefinansiering og arbeidskapital
Tilbakebetalingsplan	1) Refinansiering gjennom byggelån fra bank ved gjennomføring av byggeprosjekt på eiendommen 2) Salg av eiendom i eiendomsportefølje
Årlig rente	13%
Månedlig rente	1,08%
Frekvens på amortisering	Full tilbakebetaling ved forfall
Frekvens på rentebetalinger	Månedlig
Fleksibel løpetid	Min 3 mnd | Maks 18 mnd

Transjer	Lånebeløp (NOK)	Årlig rente	Sikkerhet	Status
1	2 000 000	13%	Se Sikkerhetspakke	Pågående
2	1 000 000	13 %	Se Sikkerhetspakke	Kommende
Totalt	2 500 000

Sikkerhetspakke

Pantsetter	Vikse Holding AS
Långiverombud*	Intrum Capital AS
Sikkerhetsobjekt i **	166/1074/3 i Bergen kommune 1002/299/3 i Tønsberg kommune 128/44 i Færder kommune 150/167 i Sandefjord kommune 100% av aksjene i Prosjekt Bergstien 6 AS, org.nr. 828 032 542 Pant i Vikse Holding AS sine utbyttekrav.
Prioritet	2. prioritet med pantebeløp NOK 4 050 000
Kausjonist(er)	Kausjon tilsvarende NOK 1 500 000 av lånet stilt av Paul Vikse.

*Långiverombudet innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere.

**Långiverombudet slipper pantet når de Sikkerhetsstilte Forpliktelsene er i sin helhet gjort opp.

Sikkerhetsobjekt 166/1074 med seksjonsnummer 3 i er en utleieeiendom i Bergen kommune der Vikse Holding AS er hjemmelshaver. Banken har første prioritets pant med pantebeløp på NOK 2 700 000.

Sikkerhetsobjekt 1002/299 med seksjonsnummer 3 i er en utleieeiendom i Tønsberg kommune der Vikse Holding AS er hjemmelshaver. Banken har første prioritets pant med pantebeløp på NOK 700 000.

Sikkerhetsobjekt 128/44 er en utleieeiendom i Færder kommune der Vikse Holding AS er hjemmelshaver. Banken har første prioritets pant med pantebeløp på NOK 3 000 000.

Sikkerhetsobjekt 150/167 er en utviklingseiendom i Sandefjord kommune der Prosjekt Ringveien 214 AS er hjemmelshaver. SPVet eies 100% av Vikse Holding AS. Banken har første prioritets pant med pantebeløp på NOK 3 500 000.

Lånet sikres også med pant i 100% av aksjene i prosjektselskapet Prosjekt Bergstien 6 AS som er en utviklingseiendom i Sandefjord kommune.

Kameos långivere får også pant i Vikse Holding AS sitt utbyttekrav. Det innebærer at Vikse Holding AS forplikter seg til å sørge for at det betales utbytte i den utstrekning det er tilgjengelig fra datterselskap der de mottar overskuddet fra prosjektet i Bergstien 6 og Ringveien 214. Profitten skal brukes til å tilbakebetale herværende lån.

I tillegg sikres lånet med personlig kausjon fra eieren av selskapet, Paul Vikse, begrenset til totalt NOK 1 500 000.

Selskapet

Låntakende selskap, Vikse Holding AS, ble etablert i 2004 av Paul Vikse. Forretningsstrategien for selskapet er å anskaffe, renovere og leie ut eiendom. Siden oppstart i 2004, så har selskapet opparbeidet seg en betydelig portefølje som i all hovedsak inkluderer tradisjonell langtidsleie til private leietakere. De ulike prosjektene og eiendommene er strukturert i SPVer eid av Vikse Holding AS, og den totale verdien av eiendomsporteføljen overskrider NOK 40 millioner.

De siste årene har selskapet hatt økt fokus på utviklingsprosjekter. Låntakende selskap ønsker å strukturere kjøpet av tomten i et nystiftet SPV. Prosjekt 2X AS, anskaffer eiendommen på vegne av Vikse Holding AS, og vil operere med komplimenterende forretningsstrategi til moderselskapet, i likhet med nåværende etablerte SPV- og datterselskaper. Utviklingsprosjektene som gjennomføres bidrar til å øke verdien av konsernets prosjektportefølje, og er i tråd med ambisjonen om kontinuerlig utvikling og utvidelse av prosjektporteføljen.

Finansiell informasjon

Se bilag nedenfor.

Årsregnskapet for 2022 for låntaker er vedlagt.

Vikse Holding AS opplevde et resultat på NOK 54 813 i 2022. Selskapet har hatt en positiv egenkapital, dog med negativ utvikling fra 2021. På balansedagen i 2022 var egenkapitalen på NOK 5 232 583. Det forventes at selskapet vil sikre fremtidig drift der de er beredt på å gjennomføre proaktive handlinger i håndtering av dagens volatile marked.

Prosjektet

Avtalt kjøpesum for Franklinveien 3 i Larvik kommune er NOK 4 300 000 (inkl. omkostninger) med bankfinansiering på NOK 3 000 000 og NOK 1 300 000 resterende gjennom herværende lån.

Det er en eksisterende bolig på tomten som planlegges utleid frem til godkjent rammetillatelse for oppføring av tre eneboliger. Tomten er egnet for utvikling av eneboliger, og har fin beliggenhet i hyggelig nabolag og nærhet til sjø.

På eiendommen står det for øyeblikket en enebolig bygget i 1949, denne vil rives før byggeprosessen starter. Rammesøknad for oppføring av tre eneboliger, i tillegg til å rive eksisterende enebolig, er planlagt å sendes inn i løpet av Q4 2023. Låntaker forventer en positiv tilbakemelding på rammetillatelse i løpet av første kvartal 2024 og forventet ferdigstillelse av prosjektet sommeren 2025.

Området

De fire eiendommene som Vikse Holding AS stiller som sikkerhetsobjekter er lokalisert i tettstedene: Bergen, Tønsberg, Sandefjord og Larvik.

Eiendommen som er lokalisert i Bergen har en sentral beliggenhet i en lite trafikkert gate med umiddelbar tilgang til kollektiv transport. Leiligheten ligger i et tilbaketrukket område, men har likevel kort vei og nærhet til både sentrum og byfjellene slik som Fløyen. Bergen har en lang historie og har gjennomgått stor utvikling de siste årene gjennom blant annet økt fokus på kollektiv transport og en oppgradering av bygningsmassen. Området er kjent for både familieboliger og studentboliger med en attraktiv sentrumskjerne i tillegg til mangfoldige tilbud med nærhet til naturen.

Leiligheten som ligger i Tønsberg, har en attraktiv og populær beliggenhet med gangavstand til bykjernen. Tønsberg regnes som et populært boligområde med kontinuerlig tilflytning, dette forventes å vedvare da det nylig har blitt planlagt fremtidige byreparasjoner særlig i sentrum. Området er kjent for sin naturskjønne beliggenhet da det ligger ved kysten av Oslofjorden med en vakker skjærgård, og appellerer til sommerens strande- og båtliv samtidig med at Tønsberg tilbyr et bredt spekter av fritidstilbud og kulturliv. Utover dette, så finnes det gode og hyppige buss- og togforbindelser til Oslo som generer effektive pendlerløsninger, noe som bidrar positivt til kommunens attraktivitet og fremtidig omsetningshastighet.

Eiendommene som er lokalisert i Sandefjord og Larvik komplementerer ovennevnte eiendommer. Disse karakteriseres også som å ha en attraktiv beliggenhet med god tilgang til både byliv og naturskjønne omgivelser. Eiendommene befinner seg i veletablerte boligområder bestående av både leiligheter, tomannsboliger og eneboliger. Utover dette så finnes det også et hyppig og bredt utvalg av kollektive mulighet, noe som også gjør dem egnet som pendlerboliger. Fellesnevneren for de oppramsede områdene er at de alle befinner seg i et område som, til tross for markedet, stadig opplever hyppige transaksjoner og attraktivitet med betalingsvillighet – noe som er gjenspeilet i en gjennomsnittlig omsetningshastighet på under 30 dager.

Bilag

Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet

Å investere gjennom Kameo innebærer alltid en risiko, og kan føre til at du taper pengene dine. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en vurdering av lånet og prosjektet før du investerer. Det finnes ingen garanti for at du får det investerte beløpet tilbake og Kameo garanterer ikke for verken rettidig rente- og tilbakebetaling, eller at slik betaling i det hele tatt skjer.

Alle eiendomsprosjekt innebærer en viss risiko. Markedspriser kan bevege seg i begge retninger under lånets løpetid, og en negativ prisutvikling kan påvirke salgsrisikoen i prosjektet. Både utvikleren og andre aktører i prosjektet kan under lånets løpetid gå konkurs; og dette kan føre til at eiendommer som er stilt som sikkerhet vil måtte tvangsrealiseres i uferdig stand, noe som ofte vil påvirke salgsprisen betydelig.