Erfaren lagerutvecklare söker finansiering för nytt lagerprojekt  

Låneinformasjon

Risikoklasse	B
Lånebeløp (NOK)	5 000 000
Transjer	1 (3)
Låntaker	Lager For Alle AS
Lånets formål	Kjøp av prosjektselskap
Løpetid	Min 3 mnd | Maks 18 mnd
Sikkerhet	Pant i eiendom + aksjepant (se sikkerhetspakke)
Lån i forhold til forventet salgspris (LTV)*	67%
Årlig rente	10%
Tegningsperiode	2023-04-18 – 2023-04-23
Opsjon til forlengelse av tegningsperioden	Ja

*LTV, lån i forhold til forventet salgspris estimeres til ca 67% etter at alle lån er utbetalt.

Investeringsvilkår

Investeringen skjer gjennom et lån til Lager For Alle AS, 924 860 553. Selskapet ønsker å låne 5 000 000 av en låneramme på totalt 9 000 000 fra Kameos långivere. De første 7,5 MNOK vil gå direkte til oppkjøp av prosjektselskap Rnp E2 AS, org.nr. 823 393 342, og resterende beløp på 1,5 MNOK skal gå til videreutvikling av lagerseksjonene.

Lånet sikres med pant i 100% av aksjene i Rnp E2 AS og 2. prioritets pant i prosjekttomten.

Som tilleggssikkerheter for lånet etableres også pant i to eiendommer som består av lagerseksjoner i Asker kommune, eiet av hhv Eivind Floberg og Edeima Utvikling AS, som er aksjonær i låntakende selskap; samt en hytteeiendom i Sandefjord kommune, eiet av Anders Schau, som er styremedlem og aksjonær i låntaker. Tilleggssikkerhetene skal sikre også to øvrige lån som er planlagt tatt opp gjennom Kameo på totalt 12,5 MNOK. Tilleggssikkerhetene vil eventuelt gå til dekning av de tre lånene i den rekkefølge som krav om dekning blir fremsatt, dvs i den rekkefølge som hvert av lånene eventuelt går i mislighold. Mislighold av en transje vil i denne sammenheng innebære at hele lånet som den misligholdte transjen inngår i, anses misligholdt. Dette betyr at tilleggssikkerhetene kan være uttømt som dekningsobjekt dersom Lånet går i mislighold senere enn andre lån som tilleggssikkerhetene også sikrer. Samlet estimert verdi på eiendommene som stilles som tilleggssikkerhet er NOK 14 900 000.

I forbindelse med låneopptaket forplikter låntaker seg til at Lager For Alle AS ikke betaler utbytte under lånets løpetid, at aksjonærlån ikke skal betjenes så lenge Lånet er utestående, samt at alle aksjonærlån skal subordineres Kameo lån.

Lånet har en løpetid på 12 måneder, i tillegg til en opsjon på forlengelse av løpetiden på 6 måneder.

Låntaker	Lager For Alle AS
Organisasjonsnummer	924 860 553
Lånebeløp (NOK)	5 000 000
Transje	1 (3)
Lånets formål	Kjøp av prosjektselskap
Tilbakebetalingsplan	Salg av lagerseksjonene
Årlig rente	10%
Månedlig rente	0,83%
Frekvens på amortisering	Full tilbakebetaling ved forfall
Frekvens på rentebetalinger	Månedlig
Fleksibel løpetid	Min 3 mnd | Maks 18 mnd

Transjer	Lånebeløp (NOK)	Årlig rente	Sikkerhet	Status
1	5 000 000	10%	Se sikkerhetspakke	Pågående
2	2 500 000	10%	Se sikkerhetspakke	Kommende
3	1 500 000	10%	Se sikkerhetspakke	Kommende
Totalt	9 000 000

Sikkerhetspakke

Pantsettere	Rnp E2 AS, Lager For Alle AS og Edeima Utvikling AS
Långiverombud*	Intrum Capital AS
Sikkerhetsobjekt i **	255/188 i Asker kommune 255/187/38 i Asker kommune (tilleggssikkerhet) 255/187/11 i Asker kommune (tilleggssikkerhet) 108/94 i Sandefjord kommune (tilleggssikkerhet) Pant i 100% av aksjene i Rnp E2 AS
Prioritet	2.prioritet med pantebeløp 12 150 000 NOK i 255/188 1.prioritet med pantebeløp 29 025 000 NOK i 255/187/38 1.prioritet med pantebeløp 29 025 000 NOK i 255/187/11 1.prioritet med pantebeløp 6 000 000 NOK i 108/94

*Långiverombudet innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere.

** På sikkerhetsobjekt 255/188 vil DNB ha første prioritets pant i eiendommen, begrenset opp til 10 mill NOK. Eiendommen er ved meglervurdering fra 02.03.2023 estimert til en verdi av NOK 20 500 000. I første omgang vil dette være et tomte lån, som skal gjøres om til et byggelån innen kort tid, byggelånet vil da ha pant begrenset oppad til 75% av bygge kost inkludert tomte lån dette vil bli gjort i to bygge trinn, hvor først trinn vil være for det to første byggene pluss det fjerde mindre bygget på ca. 296 kvm.

Sikkerhetsobjekt 255/187/38 er en lagerseksjon i Asker kommune der Edeima Utvikling AS, org.nr. 924 687 819, er hjemmelshaver på eiendommen. I denne eiendommen har Lager For Alle AS registrert et pant på NOK 1 900 000. Pantet til Lager For Alle AS skal vike for Kameos långivere, og dette lånet sikres dermed med 1.prioritets pant i denne eiendommen. Dette pantet sikrer også to andre lån som er planlagt finansiert gjennom Kameo. Panteobjektet realiseres etter prinsippet først i mislighold, og realisasjon av pantet til dekning av et annet lån enn herværende Lån, vil ikke medføre at Lånet anses å være misligholdt.

Sikkerhetsobjekt 3025/255/187/11 er en lagerseksjon i Asker kommune der Lager For Alle AS står som hjemmelshaver. Pantet sikrer også to andre lån som er planlagt finansiert gjennom Kameo. Panteobjektet realiseres etter prinsippet først i mislighold, og realisasjon av pantet til dekning av et annet lån enn herværende Lån, vil ikke medføre at Lånet anses å være misligholdt.

Sikkerhetsobjekt 3804/108/94 er en hytte i Sandefjord kommune der ett av styremedlemmene i Lager For Alle AS står som hjemmelshaver. Pantet sikrer også to andre lån som er planlagt finansiert gjennom Kameo. Panteobjektet realiseres etter prinsippet først i mislighold, og realisasjon av pantet til dekning av et annet lån enn herværende Lån, vil ikke medføre at Lånet anses å være misligholdt.

Lånet sikres også med pant i 100% av aksjene i prosjektselskapet, Rnp E2 AS. Dette selskapet er prosjektselskapet som vil stå for utviklingen av Lager For Alle sitt Røyken 3-prosjekt.

Selskapet

Lager for Alle AS ble stiftet i mars 2020 av Sven Otto Røhne-Jakobsen og Espen Lundberg med bakgrunn i deres behov for å oppbevare biler. Fremfor å leie et lager, bestemte de seg for å kjøpe en tomt i Larvik for å bygge og selge lagerenheter selv. Otto og Espen oppdaget raskt at det var høy etterspørsel etter denne type lagerseksjoner i Viken, Vestfold og Telemark og etter deres suksess med tomten i Larvik har de nå fullført flere prosjekter i Tønsberg, Kongsberg og Røyken (totalt 6 prosjekter som er fullført til budsjett og innen tidsrammen).

Lager for Alle tilbyr nå skreddersydde lagerenheter i alle størrelser og behov. Lagerenhetene leveres isolert og kommer med LED belysning, separat dør og port, samt muligheten for ytterligere funksjoner som mesaniner, internett, oppvarming, samt enkle kontor- og toalettløsninger. Les mer om selskapet og deres prosjekter på hjemmesiden her: www.lagerforalle.no

Sven Otto Røhne-Jakobsen er utdannet elektroingeniør og har over 25 år bygget seg opp en bred kompetanse innen elektro og samkjøring av tekniske fag i utviklingen av næring- og kommunalbygg. Sven forvalter sin eierpost på 32,5% igjennom holdingselskapet RJ Utvikling AS.

Espen Lundberg er utdannet elektriker og har i over 14 år jobbet med prosjektering og som produktsjef for produkter til elektrobransjen. Espen forvalter sin eierpost på 32,5% igjennom holdingselskapet Edeima Utvikling AS.

I tillegg til de to gründerne har selskapet også fått med profesjonelle investorer inn på eiersiden. Blant annet eier EAF Holding AS 17,71%, Jaa Invest AS 11,38% og Lockies Family Trust 9,2% av selskapet.

EAF Holding AS, Eies av Eivind Floberg som har lang erfaring fra eiendoms investeringer på Østlandet. Han var blant annet med på å bygge en stor eiendoms portefølje med familien på Billingstad som i fjor ble realisert og solgt med en solid fortjeneste.

Jaa Invest eies av Anders Hagbarth Schau og Geir Magne Karlsen. Selskapet er en felles investerings plattform siktet inn mot eiendoms investeringer og er blant annet en stor aksjonær i bolig utvikling i Vestfold med samarbeid på utvikling av ca. 70 bo enheter gjennom leiligheter, eneboliger og eneboliger i rekke.

Lockies Family Trust eies av Andrew John Lockie. Andrew har tidligere hatt ansvaret for å lede all maritim transport for British Petroleum. I 2005 etablerte han sitt eget shipping selskap, som på det meste eide 35 skip for utleie. Dette selskapet er nå solgt og Andrew er i dag fulltidsinvestor med hovedfokus på eiendom, samt jernminer i Australia.

Resterende aksjer eies av Pro Bono AS (4,61%) og Varholmen Shipping AS (1,74%) Eieren av Pro Bono, Erik Colin Fekete, har siden 1997 jobbet som advokat og driver sitt eget firma, Ad Arma Advokatfirma. Eieren av Varholmen Shipping, Anders Severinsen, er sammen med Anders Hagbarth Schau medeier og senior partner i North Cape.

Finansiell informasjon

Se bilag.

2021 var selskapets første operative år og de endte året med en omsetning på omtrent 72,8 MNOK, med et årsresultat på 8,3 MNOK. Av årsregnskap ble det betalt omtrent 4 MNOK i utbytte til eierne og 3,6 MNOK ble overført til selskapet egenkapital.

Årsregnskap for 2022 er ikke ferdig revidert, og vi gjør oppmerksom på at avvik kan forekomme. Selskapet forventer en omsetning på 103 MNOK for året 2022, og et resultat på over 6,7 MNOK.

Prosjektet

Alle prosjektene til Lager for Alle AS struktureres i egne SPVer. Midlene fra dette lånet vil bli benyttet til å kjøpe prosjektselskapet Rnp E2 AS, som blir 100% eid av Lager for Alle AS. Dette SPVet vil stå for utviklingen av Røyken 3 prosjektet som skal bygge 57 lagerseksjoner fordelt på fire bygg: tre av byggene vil være på totalt 1296 kvadratmeter per bygg og det fjerde bygget vil være på 296 kvadratmeter. Standard størrelse på lagerseksjonene er 72 kvadratmeter per enhet, og de fire byggene tilsvarer lagerbygg på til sammen 4186 kvadratmeter.

Selskapet fortsetter suksessen med oppføring av lagerseksjoner på Røyken Næringspark i Asker kommune. De har tidligere gjennomført to byggetrinn i området: Røyken 1 og Røyken 2. Kameos långivere har tidligere vært med å finansiere Røyken 2 prosjektet, og lånet ble tilbakebetalt i februar 2023.

Lager For Alle AS kjøper eiendommen for 16 MNOK gjennom SPVet Rnp E2 AS. Den eneste aktiviteten i prosjektselskapet er distribuering av denne eiendommen. Kjøpet blir finansiert med 1,6 MNOK i egenkapital, 8 MNOK i tomtefinansiering fra DNB og resterende gjennom Kameos långivere.

Selskapet har allerede forhåndsolgt 50% av lagerseksjonene, som vil se at de to første byggene nesten er utsolgt. Prosjektets totale kostnader er estimert til ca. 68 MNOK (inkl. tomt, byggekostnader og finanskostnader). Forventet salgsinntekt er estimert til 83,7 MNOK. Det tilsvarer en kvadratmeterpris per lagerenhet på rett under 20 000 kroner. Prosjektets fortjeneste er dermed estimert å være 15,7 MNOK. Selskapet er i dialog om å få landet endelig tilbud med banken om finansiering av byggelån for prosjektet, som også vil refinansiere tomtelån fra DNB.

Byggeprosess
Gårds- og bruksnummer	3025-255/188
Adresse	Vekstveien 23, 3474 Åros
BOA	4186 kvm, 72 kvm per enhet
Byggeår	2023
Antall enheter som skal bygges	57
Innvilget byggetillatelse	Ventes i mai/juni
Totalentreprise	Nei, inngår kontrakt med entreprenør når kjøpet er gjennomført
Estimert produksjonstid	7 mnd

Salgsprosess
Antall enheter	57
Størrelse	4104 kvm
Forhåndsolgt	50%
Ansvarlig megler	Eiendomssenteret AS, Drammen
Planlagt innflytting	Januar 2024

Området

Lager for Alle har spesialisert seg på å levere skreddersydde lagerenheter i Viken, Vestfold og Telemark, hovedsakelig i Kongsberg, Røyken, Tønsberg og Larvik.

Dette lagerprosjektet er lokalisert i et industriområde kalt Røyken Næringspark i Asker kommune, og selskapet har gjennomført to byggetrinn på Røyken Næringspark tidligere: Røyken 1 og Røyken 2. Det er stor etterspørsel etter lagerseksjoner i området, og de to tidligere prosjektene ble raskt solgt ut.

Se video av oppføring av Røyken 1 prosjektet her.

Bilag

Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet

Å investere gjennom Kameo innebærer alltid en risiko, og kan føre til tap. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en vurdering av lånet og prosjektet før du investerer. Det finnes ingen garanti for at du får det investerte beløpet tilbake.

Alle eiendomsprosjekt innebærer en viss risiko. Markedspriser kan bevege seg i begge retninger under lånets løpetid, og en negativ prisutvikling kan påvirke salgsrisikoen i prosjektet. Både utvikleren, og underentreprenører kan under lånets løpetid gå konkurs.