Erfaren utvecklare söker toppfinansiering till utvecklingsprojekt

Låneinformasjon

Risikoklasse	B
Lånebeløp (NOK)	2 500 000
Transjer	1
Låntaker	BM Prosjekt og Utvikling AS
Lånets formål	Tomtekjøp
Løpetid	Min 3 mnd | Maks 21 mnd
Sikkerhet	1.pri pant i hyttetomt og 2.pri pant i prosjekttomt
Lån i forhold til forventet salgspris (LTV)*	57%
Årlig rente	12%
Tegningsperiode	2023-10-25 – 2023-10-31
Opsjon til forlengelse av tegningsperioden	Ja

*LTV, lån i forhold til forventet salgspris estimeres til ca 57% etter at alle lån er utbetalt

Investeringsvilkår

Investeringen skjer gjennom et lån til BM Prosjekt og Utvikling AS, org.nr. 923 860 177. Selskapet ønsker å låne NOK 2 500 000 fra Kameos långivere for kjøp av tomter. Lånet vil bli sikret med første prioritets pant i en ubelånt hyttetomt på Lygna, med pålydende pantebeløp på NOK 2 025 000, i tillegg til andre prioritetspant i den ervervede eiendommen, med et pålydende pantebeløp på NOK 4 050 000.

Lånebeløpet utgjør en 57% belåningsgrad (LTV) basert på ekstern vurdering av dagens verdi på hyttetomten, totalt NOK 2 500 000 og ekstern verdi på utviklingstomten på NOK 12 500 000. Låntaker er begrenset til å oppta ytterligere lån på hyttetomten innen utestående Kameo lån er tilbakebetalt investorene.

Som en del av låneavtalen forplikter låntaker seg til følgende betingelser: ingen utbetaling av utbytte, aksjonærlån vil ikke bli tilbakebetalt og vil bli subordinert til fordel for Kameo lån mens lånet er utestående og gjelder for hele dets løpetid.

Lånet har en løpetid på 15 måneder, med mulighet for forlengelse av tegningsperioden med ytterligere 6 måneder. Det forventes og anses realistisk at låntaker vil ha gjennomført beslutning angående salg av Movikveien etter godkjent rammetillatelse, eller eventuell videre prosjektering i løpet av denne perioden. Avhengig av beslutningen vil utgangspunktet være enten salg av tomten eller potensiell refinansiering gjennom opptak av byggelån i løpet av 2024.

Låntaker	BM Prosjekt og Utvikling AS
Organisasjonsnummer	923 860 177
Lånebeløp (NOK)	2 500 000
Transje	1
Lånets formål	Tomtekjøp
Tilbakebetalingsplan	1) Salg av eiendom ”as is” 2) Salg av eiendom med rammetillatelse 3) Gjennomføre byggeprosjekt på eiendommen
Årlig rente	12%
Månedlig rente	1%
Frekvens på amortisering	Full tilbakebetaling ved forfall
Frekvens på rentebetalinger	Månedlig
Rentebetalingsdag	30. hver måned
Fleksibel løpetid	Min 3 mnd | Maks 21 mnd

Transjer	Lånebeløp (NOK)	Årlig rente	Sikkerhet	Status
1	2 500 000	12%	1.pri pant i hyttetomt og 2.pri pant i prosjekttomt	Pågående
Totalt	2 500 000

Sikkerhetspakke

Lånet sikres med første prioritets pant på en ubelånt hyttetomt på Lygna i Gran kommune, med pantebeløp stort NOK 4 050 000. Det er ikke tinglyst annet pant eller heftelser på eiendommen per i dag.

Lånet vil også sikres med andre prioritets pant i prosjekttomten på Nøtterøy i Færder kommune, med pantebeløp stort NOK 4 050 000, etter tinglyst pant på første prioritet til Intrum Capital AS med pantebeløp stort NOK 9 450 000 tilknyttet lån #4416.

Eiendomsmegler 1 Sørøst Norge AS har tinglyst pant med pantebeløp på NOK 9 960 000 på utviklingstomten. Pantet til megler skal vike prioritet til fordel for Intrum Capital AS.

Ved tiltredelse av eiendommen vil BM Prosjekt og Utvikling AS bli hjemmelshaver.

Pantsetter	BM Prosjekt og Utvikling AS
Långiverombud*	Intrum Capital AS
Sikkerhetsobjekt i **	1. 149/116 i Gran kommune 2. 3811 – 119/28 i Færder kommune 3811 – 119/36 i Færder kommune 3811 – 119/32 i Færder kommune 3811 – 119/35 i Færder kommune
	1. på 1. prioritet med pantebeløp NOK 4 050 000 og; 2. på 2. prioritet med pantebeløp NOK 4 050 000

*Långiverombudet innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere.

**Långiverombudet slipper pantet når de Sikkerhetsstilte Forpliktelsene er i sin helhet gjort opp.

Selskapet

Låntakende selskap, BM Prosjekt og Utvikling AS, ble etablert i 2019 og er datterselskapet til BM Utleie og Utvikling AS. BM Utleie og Utvikling ble grunnlagt i 2012 av selskapets to gründere, Bujamin Ali og Miron Ismailovski. I morselskapet er forretningsstrategien å anskaffe, renovere og leie ut eiendom i Oslo og omegn. Siden oppstarten i 2012 har selskapet bygget opp en betydelig portefølje som inkluderer tradisjonell utleie til private leietakere, samt utleie til personer med sosiale behov, gjennom samarbeid med NAV og kommuner. Eiendommene er strukturert i SPVer eid av BM Utleie og Utvikling AS og en total verdi av selskapets eiendomsportefølje, som inkluderer eiendommer i både Moss og Oslo, er vurdert til over NOK 100 millioner.

De siste årene har selskapet økt sitt fokus på byggeprosjekter. Låntakende selskap, BM Prosjekt og Utvikling AS, har derfor en forretningsstrategi som kompletterer morsselskapet ved å legge vekt på utvikling av eiendomsprosjekter. Alle utviklingsprosjekter gjennomføres her og bidrar til å øke verdien av konsernets prosjektportefølje.

Selskapet ferdigstilte ett prosjekt i Marcus Thranes vei 27 i juni 2023. Tomte- og byggelån ble finansiert gjennom Kameo. På grunn av manglende salg av tomannsboligen refinansierte Kameos långivere utestående lån i juni 2023. Begge to enhetene er endelig solgt med overtakelse i november 2023 og februar 2024. Selskapet har også et prosjekt på nabotomten: Marcus Thranes vei 38. Det er to eksisterende eneboliger på eiendommen som de i dag leier ut, men de har mottatt rammetillatelse til oppføring av seks eneboliger. Selskapet vurderer å selge eiendommen videre som utviklingsprosjekt.

I tillegg så har selskapet en hyttetomt: Spranglia 65 på Lygna, der de allerede har både rammetillatelse og igangsettelsestillatelse med en avventende utbygging av to hytter. Denne tomten er per i dag ubelånt, og det er denne tomten selskapet låner opp i herværende lån for å frigjøre bundet kapital og bruke kapitalen inn i tomtekjøpet av Movikveien. Selskapet eier også et prosjekt på Stovner som de er i prosess med å selge ut 50% til en annen part før de starter utviklingen.

Videre har selskapet solgt ett utviklingsprosjekter i løpet av våren 2023 for å styrke likviditeten i selskapet. Selskapet befinner seg i en sterk vekstfase og tar proaktive tiltak, inkludert målet om å alltid ha to pågående prosjekter. Ambisjonen er en kontinuerlig utvikling og utvidelse av prosjektporteføljen.

Bujamin har vært selvstendig næringsdrivende siden 1998. Han har tidligere vært engasjert i utleie, restaurantvirksomhet og kjøp og salg av leiekontrakter, og har blant annet vært innehaver av flere butikker og en restaurant innenfor Umoe-gruppen. Etter flere års erfaring fra tradisjonell utleie til det private markedet, ønsket Bujamin å hjelpe de med sosiale behov og andre som kan bli lavt prioritert i utleiemarkedet. Dette var en sterk driver til å starte BM Utleie og Utvikling. For tiden innehar han rollen som daglig leder både i utleieselskapet og i BM Prosjekt og Utvikling AS. Her har han ansvar for en rekke oppgaver, inkludert administrasjon og oppfølgning av leietakere.

Miron er utdannet markedsøkonom ved Handelshøgskolen BI og har arbeidet med eiendom i flere ulike roller siden 2000. Med bakgrunn som blant annet direktør for eiendomsforvaltning hos Wormdahl Eiendom AS har Miron lang erfaring fra sektoren. Han er nå eiendomsansvarlig i BM Utvikling og Utleie, og hans arbeid inkluderer aktiv forvaltning eiendomsporteføljen, samt anskaffelse og utvikling av nye eiendommer gjennom begge selskapene.

Tilbakebetalte Kameo lån:

Låntakende selskap og andre selskap i samme konsern har siden 2017 benyttet finansiering gjennom Kameo ved flere anledninger, og har tilbakebetalt over 28 MNOK til Kameos långivere. Se noen av de tilbakebetalte lånene her:

Lån 3650
Lån 4070
Lån 4165

Utestående Kameo lån:

Selskapet har fått innvilget vekstkapital fra Kameo på totalt 15 MNOK. Per i dag er det utestående 4 MNOK av lånerammen. I tillegg har de et utestående lån til en tomannsbolig i Lørenskog på 16 MNOK. Begge enhetene er ferdigstilt og solgt (se tidligere salgsannonse her). Den første enheten overleveres innen november 2023 og den andre i februar 2024 og det utestående lånet vil tilbakebetales i den forbindelse.

Lån 4167
Lån 4203
Lån 4326

Finansiell informasjon

Se bilag nedenfor.

Årsregnskapet for 2022 for låntaker og morselskap er vedlagt.

BM Prosjekt og Utvikling AS opplevde et tap på NOK 970 000 i 2022. Selskapet har hatt en positiv utvikling i egenkapitalen etter negativ egenkapitalen i 2020. På balansedagen i 2022 var egenkapitalen på NOK 323 000, etter å ha absorbert årets tap. Det forventes at selskapet vil sikre fremtidig drift der de er beredt på å gjennomføre proaktive handlinger i håndtering av dagens volatile marked.

Morselskapet har nylig hatt bankbytte på sin utleieportefølje. Finansieringen til utleieporteføljen har dermed blitt refinansiert og det er generert mer likviditet inn til selskapet og resten av konsernet.

Prosjektet

Selskapet har inngått en avtale om kjøp av tomten Movikveien 16 i Torød på Nøtterøy med overtakelse 30. oktober 2023. Tomten blir anskaffet til NOK 8 500 000, hvor de ønsker å finansiere NOK 2 500 000 av dette gjennom kapital fra Kameo. Resterende beløp på NOK 6 000 000 låner selskapet også av Kameos långivere med første prioritets pant i utviklingstomten, se tomtelån #4416 her.

Per dags dato så står det en fritidsbolig fra 1965 på eiendommen, der selskapet har søkt om rammetillatelse til utbyggelse av 5 eneboliger utover denne. På grunn av et stresset marked, er låntaker usikker på hvorvidt de vil selge tomten slik den er, eventuelt med en rammetillatelse, eller om de vil gå videre med byggeprosjektet. Tomten har allerede opplevd en verdiøkning som primært skyldes omfattende prosjektering som har resultert i tomtefradeling og en nylig tilegnet veirett til eiendommen, og er nå verdsatt til NOK 12 500 000. Det forventes en ytterligere prisvekst til NOK 17 500 000 betinget av godkjent rammetillatelse. Planen hos låntaker er at nåværende eiendom skal leies ut med korttidsleiekontrakter gjennom lånets løpetid.

Tomten utgjør til sammen 9 000 kvadratmeter, med 1 100 kvadratmeter BRA fordelt på fem eneboliger ved godkjent rammetillatelse. Rammetillatelsen under behandling består av fem eneboliger på 220 kvadratmeter BRA. Tomten har en attraktiv beliggenhet med gangavstand til havet på Nøtterøy, noe som kan forvente å generere en positiv prisvekst. Rammetillatelsen forventes godkjent i starten av 2024. Byggelån er ikke søkt enda, da dette vil være avhengig av låntakers beslutning angående salg eller videreutvikling. Selskapet forventer å ha en endelig beslutning i utgangen av tomtelånets løpetid.

Området

Kameos långivere får første prioritets pant i en hyttetomt som er lokalisert på Lygna, omtrent en drøy times kjøretur fra Oslo. Lygna er et familievennlig hytteområde og byr på flotte turmuligheter. Dette hytteområdet er spesielt populært for sin snøsikkerhet i kombinasjon med kort kjøreavstand fra Oslo-området. Hyttefeltet er også kjent for sine gode skiløyper son strekker seg over omtrent 200 kilometer, med høy kvalitet og god preparering som passer like godt for store og små.

Det har vært flere tomtetransaksjoner i området siste tre årene, men mindre i løpet av 2023. Med stadig økte renter og høyere levekostnader er det verdt å merke seg at hyttemarkedet bremser noe opp. Lånet er imidlertid også sikret med andre prioritets pant i utviklingseiendommen, og det er også denne eiendommen som er tilbakebetalingsplan for lånet.

Eiendommen som låntaker skal kjøpe er lokalisert på Nøtterøy som gjennom de siste årene har opplevd økt etterspørsel. Området er særlig kjent for sin naturskjønne beliggenhet da det ligger vakkert til ved kysten av Oslofjorden med en rik skjærgård med flotte strender og naturreservater. Området ligger omtrent en drøy times kjøretur unna Oslo, noe som gjør området attraktivt for pendling. Utover dette tar det kun 20 minutter med bil til Tønsberg sentrum med tilgang til skoler, tjenester, kultur og fritidsaktiviteter. Fra eiendommen har man gangavstand til havet, noe som bidrar positivt til fremtidig omsetningshastighet.

Tomten har en størrelse på 9 000 m2 og har suksessivt gjennomført seks seksjoneringer noe som gjør den godt egnet utbygning. Dagens fritidsbolig på eiendommen ble oppført i 1965 og har en BRA på 70 m2. Basert på størrelse og lokasjonen til eiendommen er det forventet at de planlagte eneboligene kan bli solgt for omtrent 13,5 - 15 MNOK per enhet. Til sammenligning er det blitt registrert over 30 solgte eneboliger bygd etter 2020 i et oppskalert nærområde over de siste tre årene, med en gjennomsnittlig omsetningshastighet på 27 dager. De siste halvåret er det blitt solgt 5 nybyggede eneboliger i nærområdet med en snittpris på 54 000 kroner per BRA med en liggetid på 20 dager. Transaksjonene er i tråd med indikativ budsjett for prosjektet ved utbyggelse.

Ved salg av tomten ‘as is’ eller med en godkjent rammetillatelse, er det forventet å oppnå en salgspris på henholdsvis 12,5 MNOK eller 17,5 MNOK. Disse antagende prisantydningene vektlegger tomtens størrelse og lokasjon sammenlignet med et mindre antall transaksjoner i området.

Bilag

Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet

Å investere gjennom Kameo innebærer alltid en risiko, og kan føre til at du taper pengene dine. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en vurdering av lånet og prosjektet før du investerer. Det finnes ingen garanti for at du får det investerte beløpet tilbake og Kameo garanterer ikke for verken rettidig rente- og tilbakebetaling, eller at slik betaling i det hele tatt skjer.

Alle eiendomsprosjekt innebærer en viss risiko. Markedspriser kan bevege seg i begge retninger under lånets løpetid, og en negativ prisutvikling kan påvirke salgsrisikoen i prosjektet. Både utvikleren og andre aktører i prosjektet kan under lånets løpetid gå konkurs; og dette kan føre til at eiendommer som er stilt som sikkerhet vil måtte tvangsrealiseres i uferdig stand, noe som ofte vil påvirke salgsprisen betydelig.