Fastighetsutvecklare söker finansiering för bostadsprojekt i Skien
10% årlig rente| Risikoklasse B
Selskapet ønsker å låne 3 000 000 NOK av totalt 16 400 000 NOK. Totalt lånebeløp skal finansiere tomtekjøp, grunnarbeid og første fasen av byggekostnad. Første transje på 1 400 000 NOK gikk til tomtekjøp og andre transje på 3 000 000 NOK har gått til første del av grunnarbeid på eiendommen. Dette er tredje transje i lånet og går til siste del av grunnarbeid på eiendommen.
Det foreligger rammetillatelse til oppføring av fire tomannsboliger og en firemannsbolig på eiendommen, til sammen 12 boligenheter. Prosjektet blir utført med borettslagsmodellen, som vil si at det etableres et nytt borettslag. Boligene blir delvis finansiert med fellesgjeld fra bank og delvis innskudd som betales av de som kjøper. Fellesgjelden og innskuddet utgjør til sammen totalprisen for boligen. Eierne av prosjektselskapet har erfaring fra en rekke tidligere prosjekter.
Kameos långivere har hittil lånt ut 4 400 000 NOK av den totale lånerammen.
Se tidligere transjer her:
Lån #4169
Lån #4235
Prosjektets styrker
- 1.pri pant i eiendommen
- Rammetillatelse til å bygge 12 enheter
- Erfarne eiendomsutviklere
Låneinformasjon
| Risikoklasse | B |
| Lånebeløp (NOK) | 3 000 000 |
| Transjer | 3 (6) |
| Låntaker | Venstøpbakken Eiendom AS |
| Lånets formål | Grunnarbeid |
| Løpetid | Min 3 mnd | Maks 7 mnd** |
| Sikkerhet | 1.pri pant i eiendom |
| Lån i forhold til forventet salgspris (LTV)* | 74%* |
| Årlig rente | 10% |
| Tegningsperiode | 2023-04-21 – 2023-04-28 |
| Opsjon til forlengelse av tegningsperioden | Ja |
*LTV, lån i forhold til forventet salgspris estimeres til ca. 74% etter at alle lån er utbetalt
**Låntaker har en opsjon til å forlenge lånets løpetid med 6 måneder utover de avtale 7 månedene.
Investeringsvilkår
Investeringen skjer gjennom et lån til Venstøpbakken Eiendom AS, org.nr 926 692 631. Selskapet ønsker å låne 3 000 000 NOK av en låneramme på totalt 16 400 000 NOK fra Kameos långivere. Første transjen gikk til finansiering av tomtekjøpet. De to neste transjene går til finansiering av grunnarbeid og resterende transjer til fundament og byggekostnader før banken kommer inn som finansieringspartner.
Selskapets egenkapital tilføres som aksjonærlån. Aksjonærlån er subordinert Kameo lån.
Det stilles krav om 50% forhåndssalg og signert låneavtale med bank før publisering av transjene relatert til fundament og byggekostnader, det vil si lån utover 7 400 000 NOK.
Lånet sikres med første prioritets pant i eiendommen.
Lånet gjøres opp i sin helhet med refinansiering etter 7 måneder eller ved salg av sikkerhetsobjektet. Låntaker har en opsjon til å forlenge lånets løpetid med 6 måneder utover de avtalte 7 månedene.
| Låntaker | Venstøpbakken Eiendom AS |
| Organisasjonsnummer | 926 692 631 |
| Lånebeløp (NOK) | 3 000 000 |
| Transje | 3 (6) |
| Lånets formål | Grunnarbeid |
| Tilbakebetalingsplan | Refinansiering |
| Årlig rente | 10% |
| Månedlig rente | 0,83% |
| Frekvens på amortisering | Full tilbakebetaling ved forfall |
| Frekvens på rentebetalinger | Månedlig |
| Fleksibel løpetid | Min 3 mnd | Maks 7 mnd* |
*Låntaker har en opsjon til å forlenge lånets løpetid med 6 måneder utover de avtale 7 månedene.
Det kan forekomme avvik mellom faktisk antall transjer og størrelsen på transjene sammenliknet med det som er oppgitt under. Total lånesum vil aldri overstige 16 400 000 NOK.
| Transjer | Lånebeløp (NOK) | Årlig rente | Sikkerhet | Status |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 1 400 000 | 10% | 1.pri pant i eiendom | Avsluttet |
| 2 | 3 000 000 | 10% | 1.pri pant i eiendom | Avsluttet |
| 3 | 3 000 000 | 10% | 1.pri pant i eiendom | Pågående |
| 4 | 2 000 000 | 10% | 1.pri pant i eiendom | Kommende |
| 5 | 3 500 000 | 10% | 1.pri pant i eiendom | Kommende |
| 6 | 3 500 000 | 10% | 1.pri pant i eiendom | Kommende |
| Totalt | 16 400 000 |
| Pantsetter | Venstøpbakken Eiendom AS |
|---|---|
| Långiverombud* | Intrum Capital AS |
| Sikkerhetsobjekt i ** | 3807-54/82 |
| Prioritet | 1. prioritet med pantebeløp 22 140 000 |
*Långiverombudet innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere.
**Långiverombudet slipper pantet når de Sikkerhetsstilte Forpliktelsene er i sin helhet gjort opp.
Låntakende selskap er Venstøpbakken Eiendom AS. Det er et prosjektselskap som kjøper eiendommen i Venstøpbakken i Skien av Beto AS. Venstøpbakken Eiendom AS har fire eiere i dag.
Khang Invest AS eier 10% av Venstøpbakken Eiendom AS. Det er et holdingselskap som eier flere utviklingsprosjekter i dag. Selskapet er heleid av 38 år gamle Khang Vinh Nguyen Ho, som har god erfaring med kjøp, salg, utvikling og oppussing av eiendommer. Han har utført en rekke utbyggingsprosjekter tidligere, og har flere prosjekter under utvikling i dag. Med sin gode erfaring innen utviklingsprosjekter, opererer Khang som prosjektleder for prosjektet i Venstøpbakken.
Daniel Nymann eier 40% av Venstøpbakken Eiendom AS. Nymann er 36 år og opererer som direkte investor i prosjektet i Venstøpbakken i Skien. Han er elektroingeniør med hovedansvar og lang erfaring som prosjektleder i store byggeprosjekter.
Beto AS eier 25% av Venstøpbakken Eiendom AS. Selskapet er heleid av Bjørn Trolldalen, som også er styrets leder i Venstøpbakken Eiendom AS. Trolldalen er 59 år gammel, og har en lang fartstid i utviklingsbransjen. Han har blant annet god erfaring innenfor kjøp, salg og utleie av eiendommer, i tillegg til tomteutvikling. Selskapets rolle i prosjektet i Venstøpbakken er direkte investor.
Tyme AS eier 25% av Venstøpbakken Eiendom AS. Selskapet eies av Helge Hov, som også er daglig leder i Venstøpbakken Eiendom AS. Helge Hov er en 61 år gammel eiendomsmegler, og har drevet eget meglerselskap siden 1991. Han har dermed god erfaring med både kjøp og salg av eiendommer. Selskapets rolle i prosjektet i Venstøpbakken er direkte investor.
Finansiell informasjon og vedlegg
Selskapet har inngått en avtale om å kjøpe en eiendom i Venstøpbakken i Skien kommune for 6,7 MNOK. Selskapet skal betale inn 1,3 MNOK kombinert med 1,4 MNOK fra Kameos långivere til tomtekjøpet. Resterende 4 MNOK er innvilget selgerkreditt som skal gjøres opp ved ferdigstillelse av prosjektet.
Det foreligger en rammetillatelse til oppføring av fire tomannsboliger og en firemannsbolig på tomten. Boligene som skal bygges planlegges å være mellom 75 – 130 kvadratmeter med adresse Venstøpbakken 104-112.
Det er estimert totale prosjektkostnader på omtrent 53 MNOK inkludert finanskostnader. Finansieringsplanen gjennom Kameo ser slik ut:
Trinn 1: Finansiering av tomtekjøp (1,4 MNOK)
Trinn 2: Finansiering av grunnarbeid (6 MNOK)
Trinn 3: Finansiering av fundament og start på byggekostnader (2 MNOK + 7 MNOK)
Kameo stiller krav til at låntaker dekker 1 MNOK kostnader med egenkapital før publisering av transjene relatert til fundament og byggekostnader. I tillegg er det stilt krav til 50% forhåndssalg og signert låneavtale med bank før publisering av transjer tilsvarende transjer. Deretter planlegges banklån som vil refinansiere lån fra Kameos långivere.
Det er forventet en samlet salgsinntekt for boligene på 60 MNOK, på mellom 3,5 MNOK og 6 MNOK per enhet. Siden prosjektet blir utført med etablering av borettslag vil halvparten av totalprisen bli finansiert med fellesgjeld til borettslaget fra bank, og resterende halvpart vil finansieres med innskudd fra kjøperne av boligene.
Status på prosjektet etter utbetaling av første transje:
Grunnentreprenør jobber med geoingeniørene på utreding av grunnforholdene. Det er en omfattende jobb, og geoingeniøren har en del andre oppdrag som gjør at dette hat tatt noe lenger tid enn antatt. Selskapet forventet at dette er på plass i slutten av februar, før de starter gravearbeid.
Selskapet planla å legge ut enhetene til forhåndssalg i slutten av mars med og ønsket å starte visninger etter påske.
Status på prosjektet etter utbetaling av andre transje:
Etter publisering av andre transje i lånet er georapporten klar. Andre transjen på 3 000 000 NOK ble utbetalt til låntaker i februar 2023 og har gått til geoteknisk undersøkelse, prosjektering, fjerning av vegetasjon på eiendommen, og forskudd på første del av gravearbeidet.
Fremdriftsplanen er noe forsinket enn først planlagt. Grunnforholdene har vært mer utfordrende en først antatt, og prosjekteringen har derfor tatt lenger tid for å finne en god løsning på grunnen og samtidig holde kostnadene i prosjektet nede.
Salgsprosessen er også noe forsinket, fordi selskapet ønsker å optimalisere salget ved å se på muligheten for å tilby kundene et energieffektivt sluttprodukt, men det er ikke endelig landet enda. De forventer derimot ikke ytterligere forsinkelser i prosjektet utover dette.
Etter utbetaling transje på 3 000 000 NOK vil selskapet fortsette og ferdigstille grunnarbeid slik at eiendommen er klar for plate. Neste steg i prosessen etter tredje transje vil dermed være å legge fundament og betongplate før de starter selve oppføringen.
| Byggeprosess | |
|---|---|
| Gårds- og bruksnummer | 3807-54/82 |
| Adresse | Venstøpbakken 104-112, 3721 Skien |
| BOA | 1312 |
| Byggeår | 2023 |
| Antall enheter som skal bygges | 12 |
| Innvilget byggetillatelse | Ja |
| Totalentreprise | Nei |
| Estimert produksjonstid | 9-12 måneder |
| Salgsprosess | |
|---|---|
| Antall enheter | 12 |
| Størrelse | 1312 kvm |
| Forhåndsolgt | Nei |
| Planlagt innflytting | 2024 |
Eiendommen i Venstøpbakken ligger landlig til noen få kilometer utenfor Skien sentrum. Det er et barnevennlig området med fine skoleveier og flere skoler i nærheten. I tillegg er eiendommen i kort avstand til fine naturopplevelser og flotte turløyper.
Det er solgt 64 boliger i nærområdet det siste året, der 23 av de solgte enhetene er tomannsboliger og leiligheter. Flere nybygg er også solgt i området det siste året. Snittprisen på tilsvarende boliger siden november 2021 er omtrent 43 000 NOK per BRA, mot en budsjettert salgspris på 45 000 NOK per BRA for prosjektet i Venstøpbakken. Omsetningshastigheten på boliger i nærområdet har i snitt vært 33 dager det siste året.
Fra oktober 2022 til og med april 2023 har det blitt solgt 17 boliger fem kilometer fra eiendommen. De 17 boligenhetene som er solgt i denne perioden er bygg som er bygget fra 2015 til nå, og snittprisen på disse boligene har vært på 50 000 NOK per BRA. Enhetene har imidlertid en gjennomsnittlig omsetningshastighet på 80 dager, som betyr at enhetene i området har ligger ute for to-tre måneder før endelig solgt.
Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet
Å investere gjennom Kameo innebærer alltid en risiko, og kan føre til at du taper pengene dine. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en vurdering av lånet og prosjektet før du investerer. Det finnes ingen garanti for at du får det investerte beløpet tilbake og Kameo garanterer ikke for verken rettidig rente- og tilbakebetaling, eller at slik betaling i det hele tatt skjer.
Alle eiendomsprosjekt innebærer en viss risiko. Markedspriser kan bevege seg i begge retninger under lånets løpetid, og en negativ prisutvikling kan påvirke salgsrisikoen i prosjektet. Både utvikleren og andre aktører i prosjektet kan under lånets løpetid gå konkurs; og dette kan føre til at eiendommer som er stilt som sikkerhet vil måtte tvangsrealiseres i uferdig stand, noe som ofte vil påvirke salgsprisen betydelig.
Denne siden har blitt oppdatert med en ny struktur. Klikk på knappen for å se innholdet i det tidligere formatet.