Fastighetsutvecklare söker refinansiering för nästan färdigställt projekt

Låneinformasjon

Risikoklasse	B
Lånebeløp (NOK)	16 000 000
Transjer	1 (1)
Låntaker	BM Prosjekt og Utvikling AS
Lånets formål	Refinansiering av byggelån
Løpetid	Min 3 mnd | Maks 12 mnd
Sikkerhet	1. prioritet pant i eiendom
Lån i forhold til forventet salgspris (LTV)*	68%
Årlig rente	11%
Tegningsperiode	2023-06-22 – 2023-06-28
Opsjon til forlengelse av tegningsperioden	Ja

*LTV, lån i forhold til forventet salgspris estimeres til ca. 68% etter at alle lån er utbetalt.

Investeringsvilkår

Investeringen skjer gjennom et lån til BM Prosjekt og Utvikling AS, 923 860 177.

Selskapet ønsker å låne 16 000 000 NOK fra Kameos långivere. Lånet sikres med første prioritets pant i de to oppførte enhetene.

I forbindelse med låneopptaket forplikter låntaker seg til å ikke betale utbytte under lånets løpetid, at aksjonærlån ikke skal betjenes så lenge Lånet er utestående, samt at alle aksjonærlån skal subordineres Kameo lån.

Lånets løpetid er seks måneder. Låntaker har en opsjon til å forlenge lånets løpetid med seks måneder utover de avtalte seks månedene, som vil si en maksimal løpetid på 12 måneder.

Låntaker	BM Prosjekt og Utvikling AS
Organisasjonsnummer	923 860 177
Lånebeløp (NOK)	16 000 000
Transje	1 (1)
Lånets formål	refinansiering av byggelån
Tilbakebetalingsplan	Salg
Årlig rente	11%
Månedlig rente	0,92%
Frekvens på amortisering	Full tilbakebetaling ved forfall
Frekvens på rentebetalinger	Månedlig
Fleksibel løpetid	Min 3 mnd | Maks 12 mnd

Transjer	Lånebeløp (NOK)	Årlig rente	Sikkerhet	Status
1	16 000 000	11%	1.pri pant i eiendom	Pågående
Totalt	16 000 000

Sikkerhetspakke

Pantsetter	BM Prosjekt og Utvikling AS
Långiverombud*	Intrum Capital AS
Sikkerhetsobjekt i **	3029-107/337/2 og 3029-107/337/3 i Lørenskog kommune
Prioritet	1. prioritet med pantebeløp NOK 21 600 000

*Långiverombudet innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere.

**Långiverombudet slipper pantet når de Sikkerhetsstilte Forpliktelsene er i sin helhet gjort opp.

Det er ikke tinglyst ytterligere pant på sikkerhetsobjektene 3029-107/332/2 og 3029-107/332/3 annet enn pant til fordel for Intrum Capital AS.

Selskapet

BM Prosjekt og Utvikling AS

, også kjent som BM Bolig, er datterselskap av BM Utleie og Utvikling AS.

BM Utleie og Utvikling ble etablert i 2012 av selskapets to gründere, Bujamin Ali og Miron Ismailovski. I morselskapet er forretningsstrategien å kjøpe, renovere og leie ut eiendom i Oslo og omegn og selskapet har siden 2012 bygd opp en større portefølje med tradisjonell utleie til private, samt utleie til personer med sosiale behov gjennom blant annet NAV og kommuner. Selskapets portefølje består av eiendommer i Moss og Oslo.

De siste årene har selskapet hatt økt fokus på byggeprosjekter. Alle utviklingsprosjekter gjøres i BM Bolig. Per dags dato har selskapet to pågående prosjekter i selskapet: Marcus Thranes vei 27 (utestående prosjekt hos Kameo) og Marcus Thranes vei 38 (nabotomten) hvor det planlegges oppføring av 6 eneboliger. Kameos långivere var med å finansiere tomtekjøpet av denne eiendommen, som senere ble refinansiert gjennom byggelån fra bank, og tilbakebetalt i april 2023. Selskapet har også en hyttetomt på Lygna hvor de har rammetillatelse og igangsettingstillatelse på oppføring av to hytter. Prosjektet er foreløpig på vent. De har også solgt et par utviklingsprosjekter til andre utviklere i løpet av våren 2023. Selskapet har vært i en sterk vekstfase, og jobber aktivt med å utvikle og utvide porteføljen sin.

Bujamin har vært selvstendig næringsdrivende siden 1998. Han har tidligere vært engasjert i utleie, restaurantvirksomhet og kjøp og salg av leiekontrakter, og har blant annet vært innehaver av flere butikker og en restaurant innenfor Umoe-gruppen. Etter flere års erfaring fra tradisjonell utleie til det private markedet, ønsket Bujamin å hjelpe de med sosiale behov og andre som kan bli lavt prioritert i utleiemarkedet. Dette var en sterk driver til å starte selskapet.

Bujamin er nå daglig leder og har ansvar for utleievirksomheten i selskapet, herunder administrasjon og oppfølging av alle leietagere.

Miron, er utdannet markedsøkonom ved Handelshøgskolen BI og har arbeidet med eiendom i flere ulike roller siden 2000. Med bakgrunn som blant annet direktør for eiendomsforvaltning hos Wormdahl Eiendom AS har Miron lang erfaring fra sektoren.

Miron er nå eiendomsansvarlig, og jobber aktivt med å videre forvalte eiendomsporteføljen samt kjøpe opp og utvikle nye eiendommer gjennom BM Bolig. Link til hjemmesiden her.

Tilbakebetalte Kameo lån:

Låntakende selskap og andre selskap i samme konsern har siden 2017 benyttet finansiering gjennom Kameo ved flere anledninger, og har tilbakebetalt over 24,5 MNOK til Kameos långivere.

Se det senest tilbakebetalte lånet her:

Lån #4165

Utestående Kameo lån:

Selskapet har fått innvilget vekstkapital fra Kameo på totalt 15 MNOK. Per i dag er det utestående 7,5 MNOK av lånerammen (se lån #4203).

Finansiell informasjon

Se bilag nedenfor.

BM Prosjekt og Utvikling hadde et årsresultat på 3,2 MNOK i 2021 og har bygget opp en positiv egenkapital på 1,3 MNOK etter negativ egenkapital i 2020. I 2022 fortsetter selskapet å generere positivt overskudd, med et årsresultat på 1,9 MNOK. Egenkapitalen er i 2022 på 3,2 MNOK.

Årsregnskapet for 2022 er ikke ferdig revidert, og avvik for regnskapsåret kan derfor forekomme.

Prosjektet

Selskapet kjøpte eiendommen Marcus Thranes vei 27 på Fjellhamar i Lørenskog kommune i 2020 for 8 MNOK. De betalte kjøpet med 2 MNOK i egenkapital og 6 MNOK i finansiering fra Kameo. Estimerte kostnader i prosjektet var budsjettert til totalt 22 MNOK, og selskapet har lånt totalt 20 MNOK fra Kameos långivere til tomtekjøp og byggekostnader.

Eksisterende bolig på eiendommen ble solgt for 5,6 MNOK i mai 2022, og låntaker betalte i den forbindelse tilbake 4 MNOK av utestående lån. Dermed er totalt utestående lån per i dag 16 MNOK.

På grunn av uventede forhold i grunnen, etterisolering på grunn av fukt og konkurs hos totalentreprenøren har prosjektet blitt forsinket noen måneder. Låntaker har overtatt prosjektledelsen siden totalentreprenørens konkurs, og ivaretar nå den daglige driften for å få prosjektet ferdig så raskt som mulig. Ny estimert ferdigstillelse er første uken av juli 2023.

Låntaker dekker de kostnadsoverskridelser det har påløpt med egenkapital, inntil nå omtrent 2,5 MNOK. Av kostnadsoverskridelsene er rundt 1,9 MNOK til uforventede grunnarbeider og 0,5 MNOK merkostnad på grunn av konkurs hos totalentreprenør. Resterende ubetalte kostnader i prosjektet er omtrent 4 MNOK, som selskapet betaler med gevinst fra salg av utviklingsprosjekt i Nærbyveien 38. Ved ferdigstilt prosjekt har selskapet lagt inn omtrent 7,5 MNOK i egenkapital.

Opprinnelig tomtefinansiering og byggelån ble publisert fordelt på syv transjer for å følge byggeprosessen i prosjektet (se lån 3650, 3651, 3652, 3653, 3654, 3655 og 4158).

Status juni 2023:

Selskapet er ferdig med innvendig arbeid som gipsing, flislegging, sparkling og maling. De har også ferdigstilt rør- og elektrikerarbeid.

Gjenstående arbeider på prosjektet er per nå er montering av trapper og kjøkken i begge enhetene, og utvendig arbeid som å legge plen og hekk.

Enhetene har en total forventet salgsinntekt på 23,2 MNOK. Det har vært stor interesse på enhetene, og det er planlagt flere visninger de nærmeste ukene.

Kameo har underveis av byggeprosessen vært på flere plassbesøk, og nedenfor følger bilder fra siste besøk i mars, i tillegg til oppdaterte bilder fra låntaker juni 2023. Belåningsgraden (LTV) på prosjektet er på 68% basert på budsjetterte salgspriser, og lånet har første prioritets pant i eiendommen. Alle renter har blitt betalt som avtalt.

Selv etablerte eiendomsutviklere kan få utfordringer underveis i byggeprosjekter som vi ser her. Til tross for at prosjektet er forventet ferdigstilt i starten av juli 2023, har låntaker behov for mer tid for å gjennomføre salget og overlevering av boligene.

Selskapet har vært i dialog med banken for en refinansieringsløsning der, men endelig løsning endte med refinansiering gjennom Kameo. Det er årsaken til at lånet publiseres så tett på forfall.

Byggeprosess
Gårds- og bruksnummer	107/337/2 og 107/337/3
Adresse	Marcus Thranes Vei 27 B og C, 1470 Oslo
BRA	354 kvm (177 kvm per enhet)
Byggeår	2023
Antall enheter som skal bygges	2
Status	Forventet ferdigstillelse første uken av juli

Salgsprosess
Antall enheter	2
Størrelse	354 kvm
Forhåndsolgt	Nei
Ansvarlig megler	Nordvik Bolig
Planlat innflytning	Q3 2023

Området

Eiendommen ligger på Fjellhamar i Lørenskog kommune som omtales som et etablert og familievennlig boligområde. Fra eiendommen har man gangavstand til skole, butikker og fine turmuligheter, samt togstasjon.

Det er registrert 31 solgte enheter av eneboliger og tomannsboliger bygd fra 2015 til 2023 i området de siste tre årene. Gjennomsnittlig salgspris på de 31 transaksjonene har vært 11 MNOK, med en gjennomsnittlig kvadratmeterpris på 59 600 kroner. Omsetningshastigheten på de solgte enhetene har vært på 39 dager. Dette er i tråd med budsjettet for prosjektet.

De siste 12 månedene er det solgt 6 eneboliger i området til en gjennomsnittlig pris på 12 MNOK og en gjennomsnittlig kvadratmeterpris på 62 572 kroner. Enhetene lå i snitt ute til salg i 10 dager før salg.

Bilag

Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet

Å investere gjennom Kameo innebærer alltid en risiko, og kan føre til at du taper pengene dine. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en vurdering av lånet og prosjektet før du investerer. Det finnes ingen garanti for at du får det investerte beløpet tilbake og Kameo garanterer ikke for verken rettidig rente- og tilbakebetaling, eller at slik betaling i det hele tatt skjer.

Alle eiendomsprosjekt innebærer en viss risiko. Markedspriser kan bevege seg i begge retninger under lånets løpetid, og en negativ prisutvikling kan påvirke salgsrisikoen i prosjektet. Både utvikleren og andre aktører i prosjektet kan under lånets løpetid gå konkurs; og dette kan føre til at eiendommer som er stilt som sikkerhet vil måtte tvangsrealiseres i uferdig stand, noe som ofte vil påvirke salgsprisen betydelig.