Finansiering av bostadsprojekt på Askøy

Låneinformasjon

Risikoklasse	C
Lånebeløp (NOK)	1 000 000
Transjer	1 (6)
Låntaker	Eidsvikvegen 5 og 7 AS
Lånets formål	Tomtefinansiering & byggelån
Løpetid	Min 3 mnd | Maks 24 mnd
Sikkerhet	Pant i fast eiendom og morselskapsgaranti
Lån i forhold til forventet salgspris (LTV)*	71%
Årlig rente	10%
Tegningsperiode	2020-12-27 – 2021-01-04
Opsjon til forlengelse av tegningsperioden	Ja

*LTV, lån i forhold til forventet salgspris estimeres til ca. 71% etter at alle lån er utbetalt

Investeringsvilkår

Investeringen skjer gjennom et lån til Eidsvikvegen 5 og 7 AS, som er et selskap under etablering. Selskapet ønsker å låne totalt NOK 16 500 000 av Kameos långivere.

Lånet sikres med første prioritets pant i eiendommene og morselskapsgaranti fra G. Foss Holding AS, og lånet betales ut i seks transjer for å følge prosjektets utvikling.

Låntaker	Eidsvikvegen 5 og 7 AS
Organisasjonsnummer	Under stiftelse
Lånebeløp (NOK)	1 000 000
Transje	1 (6)
Lånets formål	Tomtefinansiering og byggelån
Tilbakebetalingsplan	Salg boligene
Årlig rente	10%
Månedlig rente	0,83%
Frekvens på amortisering	Full tilbakebetaling ved forfall eller overlevering av boliger
Frekvens på rentebetalinger	Månedlig
Fleksibel løpetid	Min 3 mnd | Maks 24 mnd

Transjer	Lånebeløp (NOK)	Årlig rente	Sikkerhet	Status
1	1 000 000	10%	Pant i 12/1786 + morselskapsgaranti	Pågående
2	3 000 000	10%	Pant i 12/1786 + 12/1129 + morselskapsgaranti	Kommende
3	3 000 000	10%	Pant i 12/1786 + 12/1129 + morselskapsgaranti	Kommende
4	3 500 000	10%	Pant i 12/1786 + 12/1129 + morselskapsgaranti	Kommende
5	3 500 000	10%	Pant i 12/1786 + 12/1129 + morselskapsgaranti	Kommende
6	2 500 000	10%	Pant i 12/1786 + 12/1129 + morselskapsgaranti	Kommende
Totalt	16 500 000

Sikkerhetspakke

Lånet sikres med første prioritets pant i begge tomtene, samt en kausjon på NOK 4 000 000 fra G. Foss Holding AS som regnes som morselskap i gruppen og er 100% eier av både prosjektselskap og Bolig og Byggutvikling AS.

Pantsetter	Eidsvikvegen 5 og 7 AS / Bolig og Byggutvikling AS
Långiverombud*	Lindorff Capital AS
Sikkerhetsobjekt i **	Gnr/bnr 12/1129 og 12/1786*** i Askøy Kommune
Prioritet	1. prioritet med pantebeløp NOK 22 275 000
Kausjonist	G. Foss Holding AS

*Långiverombudet innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere.

**Långiverombudet slipper pantet når de Sikkerhetsstilte Forpliktelsene er i sin helhet gjort opp.

***Merk: Ved utbetaling av første transje finansierer selskapet kun oppgjør av tomt 12/1786, og dermed er første transje kun sikret i denne tomten frem til transje nr 2 som finansierer oppgjør av tomt 12/1129. Ved utbetaling av transje 2 etableres også pant i tomt 12/1129 som sikkerhet for alle investorene, inklusive investoren i denne transjen.

Selskapet

Låntakende selskap er et prosjektselskap under G. Foss Holding AS. G. Foss Holding er holdingselskapet til Geir M. Foss, som også eier Bolig og Byggutvikling AS. Historisk har selskapet vært et entreprenørselskap som etter hvert har gått over til å gjøre prosjekter i egen regi. Bolig og Byggutvikling AS fokuserer på småhusprosjekter bestående av eneboliger, tomannsboliger og firemannsboliger.

Selskapet har i nyere tid begynt med prosjektselskaper, slik at de kan holde entreprenørvirksomheten og eiendomsselskapene adskilt. Se vedlagt organisasonsstruktur.

Over tid har selskapet tilegnet seg et bredt nettverk med faglig kompetanse som de kan benytte fra prosjekt til prosjekt. Selskapets interne kompetanse samt eksterne nettverk gjør at de kan bistå kunder eller levere egne prosjekter fra A-Å med alt fra prosjektering til nøkkelferdige boliger.

Bolig og Byggutvikling AS har en rekke referanseprosjekter, med blant annet et prosjekt i Kjøkkelvik bestående av 18 eneboliger i rekke. Disse ble ferdigstilt og overlevert til kunder i Q4 2019.

Per i dag har selskapet flere pågående prosjekter i ulike faser, hvorav flere gjøres i joint ventures sammen med andre lokale aktører.

Bolig og Byggutvikling AS har i dag et lån på 5,7MNOK gjennom Kameo i forbindelse med et annet prosjekt.

Finansiell informasjon

Se bilag.

Selskapets omsetning økte fra 16MNOK i 2018 til 35MNOK i 2019. I samme periode gikk selskapet fra et tap på 33tkr til et positivt resultat på 316tkr. Ved utgangen av 2019 har selskapet kun gjeld knyttet til firmabiler og aksjonærlån.

I 2020 har selskapet vært nødt til å sette prosjekter på pause og en del planer ble utsatt noen måneder på grunn av Covid-19 på grunn av stor usikkerhet spesielt i perioden mars-mai. Nå er all aktivitet gjenopptatt. Selskapet har som følge av dette sett en redusert omsetning i 2020, men ender på et positivt årsresultat som følge av salg i et prosjekt (finansinntekt).

Prosjektet

Selskapet har inngått avtale om å kjøpe to tomter på Askøy. Første tomt gjøres opp ved utbetaling av dette lånet. Selskapet har alt startet arbeidet med rammetillatelse til å føre opp 3 boliger i rekke på første tomten, og starter januar 2021 på søknad om rammetillatelse til oppføring av en tomannsbolig på den neste tomten. Boligene i rekke vil være på 130kvm hver, mens leilighetene i tomannsboligen vil være på 160kvm hver. Totalt vil prosjektet bestå av 710kvm.

Selskapet forventer at de vil motta rammetillatelse i løpet av mars/april 2021 for første tomten og at de kan starte med grunnarbeidet umiddelbart. Det er estimert at de første boligene vil være klare 9 måneder etter byggestart, mens etappe to skyves med fire måneder og vil være klare 13 måneder etter oppstart.

Bolig og Byggutvikling AS vil være totalentreprenør i prosjektet. Grunnarbeid for begge tomter utføres samtidig, mens selve byggingen deles i to faser. I første omgang vil selskapet starte byggingen av boligene i rekke, mens tomannsboligen startes opp i andre etappe. Dermed sprer selskapet både kostnadene og inntektene utover i prosjektet, og sørger for effektiv håndtering av prosessen. Bolig og Byggutvikling AS stiller en garanti tilsvarende 10% av entreprisekontrakten.

Totalt er det forventet at prosjektet vil koste 20,8MNOK inkludert tomtekjøp, finanskostnader og meglerkostnader. Kameos investorer vil være de eneste långiverne i prosjektet, og kostnadene utover lånet fra Kameo dekkes av selskapet med egne midler. Videre vil midler fra salg iførste etappe bidra til å redusere behov for både gjeld og ny EK innskudd i andre fase.

Transje to av lånet betales ut først når det foreligger rammetillatelse for hele prosjektet.

Transje to har følgende vilkår:

- Godkjent rammetillatelse for tre boliger

- To av tre enheter i første etappe er forhåndsolgt med bindende kontrakt

Transje fem har følgende vilkår:

- Godkjent rammetillatelse for tomannsbolig

- Fire av totalt fem enheter i prosjektet er solgt med bindende kontrakter

Byggeprosess
Gårds- og bruksnummer	Gnr/bnr 12/1129 og 12/1786 i Askøy Kommune
Adresse	Eidsvikvegen 5, 5302 Strusshamn
BOA	710
Byggeår	2021
Antall enheter som skal bygges	5
Innvilget byggetillatelse	Nei
Totalentreprise	Ja, Bolig og Byggutvikling AS
Estimert produksjonstid	9-13 mnd

Området

Boligene bygges på to nabotomter i Askøy Kommune. Selskapet forventer at det er stor interesse for disse boligene med tanke på beliggenhet av enhetene, eiendommer med slik nærhet til sjø er alltid attraktive.

Selskapet forventer å selge boligene for 32 676/kvm i snitt. Dette er noe mer konservativt enn den eksterne verdivurderingen som selskapet har hentet inn, hvor megler anslår en gjennomsnittlig pris på 33 380/kvm.

Det er få sammenlignbare salg i nærområdet. I løpet av de siste 12 månedene er det solgt fem boliger som er bygd etter år 2000, disse har i snitt blitt solgt for 34 342/kvm. Til sammenligning har snittprisen på alle boliger de siste 12 månedene (13 salg) vært på 28 175/kvm, som reflekterer en lavere pris på eldre boliger. For å mitigere den lave omsetningen i området har Kameo satt et krav på forhåndssalg av 2/3 enheter i første etappe innen utbetaling av transje 2.

Bilag

Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet

Å investere gjennom Kameo innebærer alltid en risiko, og kan føre til tap. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en vurdering av lånet og prosjektet før du investerer. Det finnes ingen garanti for at du får det investerte beløpet tilbake.

Alle eiendomsprosjekt innebærer en viss risiko. Markedspriser kan bevege seg i begge retninger under lånets løpetid, og en negativ prisutvikling kan påvirke salgsrisikoen i prosjektet. Både utvikleren, og underentreprenører kan under lånets løpetid gå konkurs.