Finansiering av bostadsprojekt på Askøy

Låneinformasjon

Risikoklasse	C
Lånebeløp (NOK)	3 000 000
Transjer	2 (6)
Låntaker	Eidsviksveien 5 AS
Lånets formål	Tomtefinansiering & byggelån
Løpetid	Min 3 mnd | Maks 18 mnd
Sikkerhet	Pant i fast eiendom og morselskapsgaranti
Lån i forhold til forventet salgspris (LTV)*	71%
Årlig rente	10%
Tegningsperiode	2021-06-25 – 2021-07-01
Opsjon til forlengelse av tegningsperioden	Ja

*LTV, lån i forhold til forventet salgspris estimeres til ca. 71% etter at alle lån er utbetalt

Investeringsvilkår

Investeringen skjer gjennom et lån til Eidsviksveien 5 AS, som er et selskap under etablering. I plattformtekst for første transje ble det oppgitt Eidsviksvegen 5 og 7 AS som låntaker, det er dette selskapet som etableres med et forenklet navn. Det er samme selskap som er låntaker i alle transjer av lånet.

Selskapet ønsker å låne totalt NOK 16 500 000 av Kameos långivere.

Lånet sikres med første prioritets pant i eiendommene og morselskapsgaranti fra G. Foss Holding AS, og lånet betales ut i seks transjer for å følge prosjektets utvikling.

Låntaker	Eidsviksveien 5 AS
Organisasjonsnummer	Under stiftelse
Lånebeløp (NOK)	3 000 000
Transje	2 (6)
Lånets formål	Tomtefinansiering og byggelån
Tilbakebetalingsplan	Salg boligene
Årlig rente	10%
Månedlig rente	0,83%
Frekvens på amortisering	Full tilbakebetaling ved forfall eller overlevering av boliger
Frekvens på rentebetalinger	Månedlig
Fleksibel løpetid	Min 3 mnd | Maks 18 mnd

Transjer	Lånebeløp (NOK)	Årlig rente	Sikkerhet	Status
1	1 000 000	10%	Pant i 12/1786 + morselskapsgaranti	Avsluttet
2	3 000 000	10%	Pant i 12/1786 + 12/1129 + morselskapsgaranti	Pågående
3	3 000 000	10%	Pant i 12/1786 + 12/1129 + morselskapsgaranti	Kommende
4	3 500 000	10%	Pant i 12/1786 + 12/1129 + morselskapsgaranti	Kommende
5	3 500 000	10%	Pant i 12/1786 + 12/1129 + morselskapsgaranti	Kommende
6	2 500 000	10%	Pant i 12/1786 + 12/1129 + morselskapsgaranti	Kommende
Totalt	16 500 000

Sikkerhetspakke

Lånet sikres med første prioritets pant i begge tomtene, samt en kausjon på NOK 4 000 000 fra G. Foss Holding AS som regnes som morselskap i gruppen og er 100% eier av både prosjektselskap og Bolig og Byggutvikling AS.

Pantsetter	Eidsviksveien 5 AS
Långiverombud*	Lindorff Capital AS
Sikkerhetsobjekt i **	Gnr/bnr 12/1129 og 12/1786 i Askøy Kommune
Prioritet	1. prioritet med pantebeløp NOK 22 275 000
Kausjonist	G. Foss Holding AS

Selskapet

Låntakende selskap er et prosjektselskap under G. Foss Holding AS. G. Foss Holding er holdingselskapet til Geir M Foss, som også eier Bolig og Byggutvikling AS. Bolig og Byggutvikling AS Historisk har selskapet vært et entreprenørseselskap som etter hvert har gått over til å gjøre prosjekter i egen regi. Bolig og Byggutvikling fokuserer på småhusprosjekter bestående av eneboliger, tomannsboliger og firemannsboliger.

Selskapet har i nyere tid begynt med prosjektselskaper, slik at de kan holde entreprenørvirksomheten og eiendomsselskapene adskilt. Se vedlagt organisasonsstruktur.

Over tid har selskapet tilegnet seg et bredt nettverk med faglig kompetanse som de kan benytte fra prosjekt til prosjekt. Selskapets interne kompetanse samt eksterne nettverk gjør at de kan bistå kunder eller levere egne prosjekter fra A-Å med alt fra prosjektering til nøkkelferdige boliger.

Bolig og Byggutvikling AS har en rekke referanseprosjekter, med blant annet et prosjekt i Kjøkkelvik bestående av 18 eneboliger i rekke. Disse ble ferdigstilt og overlevert til kunder i Q4 2019.

Per i dag har selskapet flere pågående prosjekter i ulike faser, hvorav flere gjøres i joint ventures sammen med andre lokale aktører.

Bolig og Byggutvikling AS har tidligere lånt 5,7MNOK gjennom Kameo i forbindelse med et annet prosjekt. Dette lånet ble tilbakebetalt tidligere i år.

Finansiell informasjon

Se bilag.

Vedlagt er årsregnskapet til Bolig og Byggutvikling AS, som er entreprenørselskap i gruppen og selskapet hvor majoriteten av gruppens økonomiske aktivitet foregår. Vi gjør oppmerksom på at tallene er ureviderte og det kan oppstå avvik når det endelige årsregnskapet blir offentliggjort.

Prosjektet

Selskapet har inngått avtale om å kjøpe to tomter på Askøy. Første tomt gjøres opp ved utbetaling av dette lånet. Selskapet planlegger å føre opp 3 boliger i rekke på første tomten, og en tomannsbolig på den neste tomten. Boligene i rekke vil være på 130kvm hver, mens leilighetene i tomannsboligen vil være på 160kvm hver. Totalt vil prosjektet bestå av 710kvm. Det foreligger rammetillatelse til oppføring av boligene i rekke. Det er estimert byggetid på 9 måneder for de første tre enhetene.

Selskapet planlegger å utføre prosjektet i to etapper og ferdigstiller boligene i rekke først. Dermed sprer selskapet både kostnadene og inntektene utover i prosjektet, og sørger for effektiv håndtering av prosessen. Bolig og Byggutvikling AS er totalentreprenør og stiller en garanti tilsvarende 10% av entreprisekontrakten.

Totalt er det forventet at prosjektet vil koste 20,8MNOK inkludert tomtekjøp, finanskostnader og meglerkostnader. Kameos investorer vil være de eneste långiverne i prosjektet, og kostnadene utover lånet fra Kameo dekkes av selskapet med egne midler. Videre vil midler fra salg i første etappe bidra til å redusere behov for både gjeld og ny EK innskudd i andre fase.

Selskapet har oppfylt kravene som ble stilt for utbetaling av transje 2 som inkluderte rammetillatelse for de første 3 boligene, samt forhåndssalg av 2 enheter.

Transje fem har følgende vilkår:

- Godkjent rammetillatelse for tomannsbolig

- Fire av totalt fem enheter i prosjektet er solgt med bindende kontrakter

Byggeprosess
Gårds- og bruksnummer	Gnr/bnr 12/1129 og 12/1786 i Askøy Kommune
Adresse	Eidsvikvegen 5, 5302 Strusshamn
BOA	710
Byggeår	2021
Antall enheter som skal bygges	5
Innvilget byggetillatelse	Nei
Totalentreprise	Ja, Bolig og Byggutvikling AS
Estimert produksjonstid	9-13 mnd

Området

Boligene bygges på to nabotomter i Askøy Kommune. Selskapet forventer at det er stor interesse for disse boligene med tanke på beliggenhet av enhetene, eiendommer med slik nærhet til sjø er alltid attraktiv

Selskapet forventer å selge boligene for 32 676/kvm i snitt. Dette er noe mer konservativt enn den eksterne verdivurderingen som selskapet har hentet inn, hvor megler anslår en gjennomsnittlig pris på 33 380/kvm.

Det er få sammenlignbare salg i nærområdet. I løpet av de siste 12 månedene er det solgt fem boliger som er bygd etter år 2000, disse har i snitt blitt solgt for 34 342/kvm. Til sammenligning har snittprisen på alle boliger de siste 12 månedene (13 salg) vært på 28 175/kvm, som reflekterer en lavere pris på eldre boliger.

2 av 3 enheter fra boligene i rekke er forhåndssolgt.

Bilag

Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet

Å investere gjennom Kameo innebærer alltid en risiko, og kan føre til tap. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en vurdering av lånet og prosjektet før du investerer. Det finnes ingen garanti for at du får det investerte beløpet tilbake.

Alle eiendomsprosjekt innebærer en viss risiko. Markedspriser kan bevege seg i begge retninger under lånets løpetid, og en negativ prisutvikling kan påvirke salgsrisikoen i prosjektet. Både utvikleren, og underentreprenører kan under lånets løpetid gå konkurs.