Finansiering till renovering av fastighet i Ås kommun

Låneinformasjon

Risikoklasse	B
Lånebeløp (NOK)	2 000 000
Transjer	1 (1)
Låntaker	Streng AS
Lånets formål	Renovering
Løpetid	Min 3 mnd | Maks 12 mnd
Sikkerhet	2. prioritets pant i to eiendommer
Lån i forhold til forventet salgspris (LTV)*	66,0%
Årlig rente	8%
Tegningsperiode	2021-07-27 – 2021-08-01
Opsjon til forlengelse av tegningsperioden	Ja

*LTV, lån i forhold til forventet salgspris estimeres til ca 66% etter at alle lån er utbetalt

Investeringsvilkår

Investeringen skjer gjennom et lån til Streng AS, org nr. 925 713 619. Selskapet ønsker å låne totalt NOK 2 000 000 fra Kameos långivere. Av dette skal 1,1 MNOK gå til renovering av enebolig i Ås. Resterende 0,9 MNOK skal gå til økt driftskapital, hvor det er planlagt å bruke deler av dette til å foreta mindre byggetekniske endringer på en tomannsbolig i Oslo.

Lånet fra Kameo vil bli sikret med andre prioritets pant i Skogveien 44 i Ås og Strømsveien 27a i Oslo. Hver av eiendommene pantsettes med 2,7 MNOK.

Eiendommene, slik de fremstår i dag, har en samlet verdivurdering på 20 MNOK og er delvis finansiert ved lån hos DNB på 11,2 MNOK. Med et tilleggslån tilrettelagt av Kameo på 2 MNOK gir dette en samlet belåningsgrad på 66% mot panteobjektene. Streng sine eiere har også ytt et aksjonærlån på til sammen NOK 1 642 500. Alle aksjonærlån er subordinert lånet formidlet av Kameo.

Låntaker	Streng AS
Organisasjonsnummer	925 713 619
Lånebeløp (NOK)	2 000 000
Transje	1 (1)
Lånets formål	Renovering og økt driftskapital
Tilbakebetalingsplan	Refinansiering
Årlig rente	8%
Månedlig rente	0,67%
Frekvens på amortisering	Full tilbakebetaling ved forfall
Frekvens på rentebetalinger	Månedlig
Fleksibel løpetid	Min 3 mnd | Maks 12 mnd

Transjer	Lånebeløp (NOK)	Årlig rente	Sikkerhet	Status
1	2 000 000	8%	Pant i eiendommer	Pågående
Totalt	2 000 000

Sikkerhetspakke

Pantsetter	Streng AS
Långiverombud*	Lindorff Capital AS
Sikkerhetsobjekt i **	Gnr 42, Bnr 77, 3021 Ås Gnr 232, Bnr 494, Snr 2, 301 Oslo
Prioritet	2. prioritet bak tinglyst gjeld på NOK 6 580 000, med pantebeløp NOK 2 700 000 2. prioritet bak tinglyst gjeld på NOK 4 620 000, med pantebeløp NOK 2 700 000

*Långiverombudet innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere.

**Långiverombudet slipper pantet når de Sikkerhetsstilte Forpliktelsene i sin helhet er gjort opp.

Selskapet

Streng AS ble etablert i 2020 og driver med utvikling og utleie av boligeiendom sentralt på Østlandet. De eier i dag tre eiendommer; Ruseløkkveien 59 (næringsseksjon) og Strømsveien 27a i Oslo kommune, samt Skogveien 44 i Ås kommune.

Selskapets tre aksjonærer:

Erik Bjelland – Arkitekt med 11 års erfaring. Jobber i dag for Hammer Arkitekter og er spesialisert i eiendomsanalyse, samt utvikling av bolig- og næringseiendom.

Rikke Gregersen – Økonom med 10 års erfaring innen IT-sektoren. Er i dag ansatt i Lenovo Technologies Norway og har en nøkkelrolle som rådgiver og relasjonsbygger mot privat og offentlig sektor.

Fredrik Alexander Krafft – Økonom med 15 års erfaring fra finans, shipping, hotell og prosjektledelse. Jobber i dag i Sketch Production AS, hvor han også er medeier.

Finansiell informasjon

Se bilag.

Streng AS har i dag NOK 907 800 i årlige leieinntekter fordelt på selskapets eiendommer i Strømsveien og Skogveien.

Selskapet ble etablert høsten 2020 og hadde NOK 68 500 i driftsinntekter og et negativt årsresultat på NOK 43 907 for regnskapsåret 2020. Sum eiendeler var på NOK 5 183 971, mens sum egenkapital var negativ på NOK 19 477.

Eiendommen i Strømsveien ble kjøpt oktober 2020, mens eiendommen i Ås ble kjøpt mai 2021. Næringsseksjonen i Rusløkkveien 59 ble overtatt juli 2021. Årsregnskapet for 2020 reflekterer derfor ikke de verdiene og leieinntektene selskapet har i dag. Med dagens leieinntekter forventer Streng å generere et driftsoverskudd inneværende år.

Prosjektet

Ås kommune har gitt Streng AS tilatelse til bruksendring av kjelleretasje fra tilleggsdel til hoveddel på eneboligen selskapet eier i Skogveien 44. Det vil si at kjelleretasjen er godkjent endret til P-ROM og kan dermed leies ut. Denne bruksendringen medfører at boligen har fått ytterligere 95 kvm P-ROM. Streng estimerer at dette arealet kan leies ut for NOK 198 000 per år, så snart kjelleretasjen er renovert. Streng søker derfor finansiering til renovering av denne kjelleren.

Det er Bademiljø Eiendom AS som skal utføre renoveringsarbeidet. De ble etablert i 1998 og har i dag fem ansatte. Streng har god erfaring med denne aktøren fra tidligere prosjekter. Kostnadsrammen for dette prosjektet er på ca. 1,1 MNOK. Kameo har mottatt og godkjent signert oppdragsavtale.

Streng har et tilsvarende eiendomscase i Strømsveien 27a, hvor de også fikk godkjent bruksendring av kjelleretasjen juni 2021. Her må det gjøres mindre endringer, blant annet skal det etableres en innvendig trapp og skiftes ut vinduer. Disse arbeidene er ikke inkludert i oppdragsavtalen nevnt ovenfor. Finansieringen av disse endringene er planlagt dekket av lånet tilrettelagt av Kameo. Denne tomannsboligen er i dag fullt utleid og ferdig renovert.

Lånet har en løpetid på 12 måneder og er tenkt tilbakebetalt ved refinansiering av bankgjeld. Refinansieringen muliggjøres ved at kjelleren i Ås renoveres og leies ut, slik at eiendommen får en høyere verdi enn det den har i dag.

Området

Skogveien 44, Ås

Dette er en romslig enebolig på treetasjer. Eiendommen ligger omtrent ti minutter i gåavstand fra både Norges Miljø- og biovitenskapelige universitet (NMBU) og Ås togstasjon. Det tar under 30 minutter med tog herfra til Oslo. Streng AS opplever høy etterspørsel etter leieobjektet og har derfor stor tro på at det vil ta kort tid å leie ut boligens kjeller, så snart den er ferdig renovert. Boligprisutviklingen i Ås kommune har vært sterk de siste tre årene. Streng har fått en verdivurdering av eiendommen på 10 MNOK, slik den fremstår i dag. Boligen er fra 1939 og er på 273 kvm, noe som tilsvarer en pris/kvm på NOK 36 630. De siste tre årene har det blitt solgt 183 eiendommer i samme område, til en kvm-snittpris på NOK 38 515. For eiendommer bygd før 1950 er snittprisen NOK 42 493 per kvm.

Strømsveien 27a, Oslo

Dette er en to-etasjers tomannsbolig på idylliske Vålerenga. Boligen inneholder to kjøkken og to bad, og ligger sentralt til i Oslo. Streng AS opplever høy etterspørsel også etter denne eiendommen, spesielt blant studenter. Streng har fått en verdivurdering av eiendommen på 10 MNOK, slik den fremstår i dag. Boligen er fra 1999 og er på 139 kvm, noe som tilsvarer en pris/kvm på NOK 71 942. Det har blitt solgt 173 leiligheter i samme område, til en kvm-snittpris på NOK 77 749. For tomannsboliger er snittprisen i samme område på NOK 76 801 per kvm.

Bilag

Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet

Å investere gjennom Kameo innebærer alltid en risiko, og kan føre til tap. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en vurdering av lånet og prosjektet før du investerer. Det finnes ingen garanti for at du får det investerte beløpet tilbake.

Alle eiendomsprosjekt innebærer en viss risiko. Markedspriser kan bevege seg i begge retninger under lånets løpetid, og en negativ prisutvikling kan påvirke salgsrisikoen i prosjektet. Både utvikleren, og underentreprenører kan under lånets løpetid gå konkurs.