Företag söker finansiering för köp och renovering av näringslokal

Låneinformasjon

Risikoklasse	C
Lånebeløp (NOK)	1 700 000
Transjer	1 (2)
Låntaker	Hauggata 7 AS
Lånets formål	Kjøp av næringsseksjon og oppussing
Løpetid	Min 3 mnd | Maks 9 mnd
Sikkerhet	1.pri pant i eiendommen
Lån i forhold til forventet salgspris (LTV)*	50%
Årlig rente	11%
Tegningsperiode	2023-08-17 – 2023-08-23
Opsjon til forlengelse av tegningsperioden	Ja

*LTV, lån i forhold til forventet salgspris estimeres til ca 50% etter at alle lån er utbetalt

Investeringsvilkår

Investeringen skjer gjennom et lån til Hauggata 7 AS, org.nr. 931 770 578. Selskapet ønsker å låne 1 700 000 NOK av en låneramme på totalt 2 000 000 NOK fra Kameos långivere. Utbetaling utover 1 700 000 NOK krever en ytterligere godkjenning fra Kameos kredittkomite.

Låntaker forplikter seg til følgende vilkår i forbindelse med kapitalinnhentingen:

1. Selskapet kan ikke betale ut utbytte i lånets løpetid, med mindre det foreligger skriftlig samtykke fra Kameo.
2. Selskapet kan ikke nedbetale eksisterende eller fremtidig aksjonærgjeld i lånets løpetid, med mindre det foreligger et skriftlig samtykke fra Kameo.

Forholdene i prosjektet og sikkerhetspakken er i utgangspunktet vurdert til en risikoklasse B, men på grunn av negativ egenkapital i 2022 i noen av selskapene i gruppen er endelig risikoklasse vurdert til C.

Lånet har en løpetid på seks måneder, i tillegg til en opsjon på forlengelse av løpetiden på ytterligere tre måneder.

Låntaker	Hauggata 7 AS
Organisasjonsnummer	931 770 578
Lånebeløp (NOK)	1 700 000
Transje	1 (2)
Lånets formål	Kjøp av næringsseksjon og oppussing
Tilbakebetalingsplan	Refinansiering fra bank
Årlig rente	11%
Månedlig rente	0,92%
Frekvens på amortisering	Full tilbakebetaling ved forfall
Frekvens på rentebetalinger	Månedlig
Fleksibel løpetid	Min 3 mnd | Maks 9 mnd

Transjer	Lånebeløp (NOK)	Årlig rente	Sikkerhet	Status
1	1 700 000	11%	Se sikkerhetspakke	Pågående
2	300 000	11%	Se sikkerhetspakke	Kommende
Totalt	2 000 000

Sikkerhetspakke

Pantsettere	Hauggata 7 AS, org.nr. 931 770 578
Långiverombud*	Intrum Capital AS
Sikkerhetsobjekt i **	1505-1/36/1 i Kristiansund kommune
Prioritet	1. prioritet med pantebeløp 2 700 000 NOK

*Långiverombudet innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere.

**Långiverombudet slipper pantet når de Sikkerhetsstilte Forpliktelsene er i sin helhet gjort opp.

Sikkerhetsobjekt 1505-1/36/1 er næringsseksjonen i Kristiansund kommune som låntakende selskap overtar, og prosjektselskapet Hauggata 7 AS vil stå som hjemmelshaver ved overtakelse. Samlet pantebeløp i denne enheten vil være 2 700 000 NOK, som sikrer at Kameo lån til Hauggata 7 AS får første prioritets pant i eiendommen.

Selskapet

Låntakende selskap Hauggata 7 AS er etablert i mai 2023 som et SPV for dette prosjektet. Selskapet eies 100% av A: Property AS som er heleid av Pearson Specter AS. Pearson Specter AS er holdingsselskapet til Andreas Hjellegjerde.

Andreas Hjellegjerde er daglig leder i selskapet. Han har en Bachelor i Markedsføring og ledelse fra Handelshøyskolen BI og jobber med eiendom på fulltid. Andreas begynte med utleieeiendommer i 2016 og ved siden av oppussing og utleie av leiligheter og fritidsboliger, har hovedfokuset de siste årene vært å bygge opp en portefølje av næringseiendommer samt nybyggprosjekter i Sunnmørsalpne (leiligheter og hytter). Ellers trives Andreas trives godt i snekkerbuksen og jobber ofte sammen med innleide snekkere på prosjektene.

Morselskapet A: Property AS har også eierandel i andre selskap. A: Property AS eier 50% av Tindre Eiendom AS. Det er et selskap som ble etablert for å samle aktivitet på Strandafjellet, som per i dag består av leilighetsprosjektet Roalden skigard. Der bygger og selger selskapet fritidsleiligheter i samarbeid med Mivo Gruppen AS. Byggetrinn 1 besto av seks leiligheter og er ferdigstilt og overlevert til kundene. Byggetrinn 2 ble ferdigstilt i 2023 og to av leilighetene er solgt. Resterende fire leiligheter er leid ut fra 01.juli 2023.

Office Spaces AS er et SPV som er heleid av A: Property og som eier eiendommen på adressen Keiser Wilhelms gate 45 i Ålesund. Dette er et oppussingsprosjekt som ble ferdigstilt i 2022, og er nå fullt utleid. Enheten leies ut på en 5+5 års avtale fra juni 2022.

Brightworks Properties AS er et SPV hvor A: Property AS har 25% eierandel. SPVet eier Keiser Wilhelms gate 50, som består av et oppussingsprosjekt ferdigstilt i juli 2023. Lokalene er fullt utleid og innflytting var 01.august 2023. Eiendommen ble tatt over i januar 2023.

Fagerlivegen 69 AS er et prosjektselskap hvor A: Property har utført et renoveringsprosjekt i samarbeid med to andre selskap. Eierandelen til A: Property er 34% og selskapet ble opprettet i forbindelse med renoveringen. Renoveringen er ferdigstilt, og prosjektet legges snart ut for salg. Renoveringen er finansiert gjennom Kameos långivere – se lån 4210 her.

Byrampen Eiendom AS er et selskap som leier ut hybler i Ålesund sentrum. A: Property har solgt ut sin 50% eierandel av dette selskapet.

Finansiell informasjon

Se bilag.

Låntakende selskap, Hauggata 7 AS, er et nyopprettet prosjektselskap i forbindelse med kjøp og oppussing av næringsseksjonen. Selskapet har derfor ikke utarbeidet regnskap enda.

Se vedlagt årsregnskap 2022 for morselskap A: Property AS og holdingselskap Pearson Specter AS. Pearson Specter AS har negativ egenkapital i 2022, men etter salg av datterselskap er egenkapitalen forventet å være positiv i 2023.

Prosjektet

Hauggata 7 AS ønsker å låne 1 700 000 NOK av totalt 2 000 000 NOK til kjøp av næringsseksjon i Kristiandsund sentrum og oppussing av eiendommen. Dette er første transjen i lånet.

Næringsseksjonen 235 kvadratmeter BRA fordelt på to etasjer og ligger i Hauggata 7 i sentrum av Kristiansund kommune. Avtalt kjøpesum er 1 200 000 NOK. Selskapet betaler inn 420 000 NOK til oppgjørsmeglers konto i kombinasjon med 800 000 NOK fra Kameos långivere. Resterende lånebeløp av transjen er på 900 000 NOK og skal gå til oppussingskostnader. En andre transje på 300 000 NOK krever en ytterligere godkjenning av Kameos kredittkomite før en eventuell finansiering av Kameos långivere.

I dag har lokalene en lav standard og er ikke innflyttingsklare. Lokalene er ikke utleid per i dag og er klare for å starte oppussingsarbeid direkte etter overtakelse. Selskapet benytter seg av samme snekkerteam som de har gjort ved tidligere prosjekter, FJ Bygg AS. De står for alle overflater, gulv og montering av ventilasjon. Innvendig glassvegger til kontor og møterom leveres og monteres av glassleverandør. Seksjonen har nye automatsikringer og grunnbelysning og vil derfor gjenbrukes, og elektroarbeider som må gjøres er flytting av stikk og nye punkt til kontorveggene som oppføres, i tillegg til ny punktbelysning, lamper og dekorbelysning. Kjøkken og bad beholder sin plassering i lokalene. Selskapet har budsjettert totale oppussingsskostnader på rundt 950 000 NOK. Oppussingsarbeidet som skal utføres krever ikke egen rammetillatelse.

Oppussingssarbeidet er forventet å være ferdig innen 1.november 2023, og ferdig utleid og refinansiert av tradisjonell bank innen seks måneder. Kontorlokalene er lagt ut for utleie, og du kan se annonsen på Finn.no her. Ekstern megler har verdivurdert eiendommen i dagens tilstand til 1 760 000 NOK og ferdigstilte oppussede lokaler til 4 000 000 NOK. Verdivurdering på 4 000 000 NOK forutsetter en markedsleie på 360 000 NOK per år, som tilsvarer omtrent 1 500 NOK leiepris per kvadratmeter og en yield på 8,5%.

Hauggata inneholder flere kontorer, serveringssteder og annen handelsvirksomhet. Nærmeste nabobygg huser blant annet advokatkontor, arkitekter og bemanningsbyrå. Næringsseksjonen planlegges å oppusses til seks kontorlokaler. Lokalene vil være attraktive kontorplasser for flere bransjer og bruksområder. Oppussingen er forventet å ferdigstilles 1.oktober 2023, og lånet fra Kameo skal tilbakebetales gjennom refinansiering fra bank. Kontorlokalene er lagt ut for utleie, og du kan se annonsen på Finn.no her.

Dette er tredje næringsseksjonen som selskapet gjør tilsvarende oppussingsarbeider på. De ferdigstilte Keiser Wilhelms gate 45 i Ålesund i 2022 og Keiser Wilhelms gate 50 i Ålesund i juli 2023. Lokalene er fullt utleid og dere finner informasjon og bilder av objektene til Keiser Wilhems gate 45 her og Keiser Wilhelms gate 50 her.

Fasade før renovering:

Forventet fasade etter renovering:

Ny planløsning i underetasje:

Ny planløsning i 1.etasje:

Visualisering av ny innvendig planløsning etter renovering:

Oppussingsprosess
Gårds- og bruksnummer	1505-1/36/1
Adresse	Hauggata 7, 6509 Kristiansund
BOA	235 kvadratmeter
Byggeår	2023
Antall enheter som skal bygges	1
Innvilget byggetillatelse	Ja/Nei
Totalentreprise	Nei
Estimert produksjonstid	2-3 måneder

Utleieprosess
Antall enheter	6
Størrelse	235 kvadratmeter
Forhåndutleid	Nei
Planlagt innflytting	Q4 2023

Området

Næringsseksjonen ligger i Hauggata 7 i sentrum av Kristiansund kommune. Hauggata inneholder flere kontorer, serveringssteder og annen handelsvirksomhet. Nærmeste nabobygg huser blant annet advokatkontor, arkitekter og bemanningsbyrå.

Kommunen har igangsatt og satser på byutviklingsprosjekter som vil være ferdigstilt i løpet av to til tre år. Det er blant annet satt i gang et prosjekt for etablering av en campus for høyere utdanning, forskning og innovasjon i Kristiansund sentrum. Tilbudet planlegges å stå ferdig i 2024. Et nytt kulturhus er også under oppføring, i tillegg til planer om nytt hotell i umiddelbar nærhet av lokalene i Hauggata.

Bilag

Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet

Å investere gjennom Kameo innebærer alltid en risiko, og kan føre til at du taper pengene dine. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en vurdering av lånet og prosjektet før du investerer. Det finnes ingen garanti for at du får det investerte beløpet tilbake og Kameo garanterer ikke for verken rettidig rente- og tilbakebetaling, eller at slik betaling i det hele tatt skjer.

Alle eiendomsprosjekt innebærer en viss risiko. Markedspriser kan bevege seg i begge retninger under lånets løpetid, og en negativ prisutvikling kan påvirke salgsrisikoen i prosjektet. Både utvikleren og andre aktører i prosjektet kan under lånets løpetid gå konkurs; og dette kan føre til at eiendommer som er stilt som sikkerhet vil måtte tvangsrealiseres i uferdig stand, noe som ofte vil påvirke salgsprisen betydelig.