Leverantör av lagersektioner söker kapital till fortsatt tillväxt

Låneinformasjon

Risikoklasse	C
Lånebeløp (NOK)	5 000 000
Transjer	1 (1)
Låntaker	Lager for Alle AS
Lånets formål	Vekstkapital
Løpetid	Min 3 mnd | Maks 15 mnd
Sikkerhet	Aksjepant
Årlig rente	10%
Tegningsperiode	2022-05-05 – 2022-05-11
Opsjon til forlengelse av tegningsperioden	Ja

Investeringsvilkår

Investeringen skjer gjennom et lån til Lager for Alle AS, 924 860 553. Selskapet ønsker å låne NOK 5 000 000 fra Kameos långivere.

Lånet sikres med pant i 100% av aksjene til prosjektselskapet, LFA Prosjekt AS. Låntaker forplikter seg til følgende vilkår i forbindelse med kapitalinnhentingen:

1. Lager for Alle AS kan ikke utbetale utbytte i lånets løpetid, med mindre det foreligger et skriftlig samtykke fra Kameo. Kameo aksepterer at det utbetales utbytte for regnskapsåret 2021 til disse betingelsene:

• Alle aksjonærer, unntatt RJ Utvikling AS og Edeima Utvikling AS, må låne Lager for Alle AS et beløp tilsvarende 100% av utbytteutbetalingen som foretas til hver enkelt aksjonær. Dette lånet må senest gis ved utbetaling av utbytte.
• Samlet utbytte for regnskapsåret 2021 kan ikke overstige NOK 5 250 000.

2. Lager for Alle AS kan ikke nedbetale eksisterende eller fremtidig aksjonærgjeld i lånets løpetid, med mindre det foreligger et skriftlig samtykke fra Kameo.

Låntaker	Lager for Alle AS
Organisasjonsnummer	924 860 553
Lånebeløp (NOK)	5 000 000
Transje	1 (1)
Lånets formål	Vekstkapital
Tilbakebetalingsplan	Salg av lagerenheter i prosjektet Røyken 2
Årlig rente	10%
Månedlig rente	0,83%
Frekvens på amortisering	Full tilbakebetaling ved forfall
Frekvens på rentebetalinger	Månedlig
Fleksibel løpetid	Min 3 mnd | Maks 15 mnd

Transjer	Lånebeløp (NOK)	Årlig rente	Sikkerhet	Status
1	5 000 000	10%	Aksjepant	Pågående
Totalt	5 000 000

Sikkerhetspakke

Lånet sikres med pant i 100% av aksjene til prosjektselskapet, LFA Prosjekt AS. Dette selskapet er et SPV som vil stå for utviklingen av Lager for Alle sitt Røyken 2 prosjekt. Dette prosjektet vil finansieres med ca. 5 MNOK i konserngjeld fra Lager for Alle AS, i tillegg til byggelån fra DNB på 17,1 MNOK. Forventet overskudd i prosjektet er ca. 4,9 MNOK, hvorav 80% av lagerenhetene er forhåndsolgt.

Pantsetter	Lager For Alle AS, 924 860 553
Långiverombud*	Intrum Capital AS
Sikkerhetsobjekt i **	100% av aksjene i LFA Prosjekt AS, 928 939 634

*Långiverombudet innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere.

**Långiverombudet slipper pantet når de Sikkerhetsstilte Forpliktelsene er i sin helhet gjort opp.

Selskapet

Lager for Alle AS ble stiftet i mars 2020 av Sven Otto Røhne-Jakobsen og Espen Lundberg med bakgrunn i deres behov for å oppbevare biler. Fremfor å leie et lager, bestemte de seg for å kjøpe en tomt i Larvik for å bygge og selge lagerenheter selv. Sven og Espen oppdaget raskt at det var høy etterspørsel etter denne type lagerseksjoner i Viken, Vestfold og Telemark og etter deres suksess med tomten i Larvik har de nå inngått opsjonsavtaler for tomteområder i Tønsberg, Kongsberg og Røyken.

Lager for Alle tilbyr nå skreddersydde lagerenheter i alle størrelser og behov. Lagerenhetene leveres isolert og kommer med LED belysning, separat dør og port, samt muligheten for ytterligere funksjoner som mesaniner, internett, oppvarming, samt enkle kontor- og toalettløsninger.

Sven Otto Røhne-Jakobsen er utdannet elektroingeniør og har over 25 år bygget seg opp en bred kompetanse innen elektro og samkjøring av tekniske fag i utviklingen av næring- og kommunalbygg. Sven forvalter sin eierpost på 34,2% igjennom holdingselskapet RJ Utvikling AS.

Espen Lundberg er utdannet elektriker og har i over 14 år jobbet med prosjektering og som produktsjef for produkter til elektrobransjen. Espen forvalter sin eierpost på 34,2% igjennom holdingselskapet Edeima Utvikling AS.

I tillegg til de to gründerne har selskapet også fått med profesjonelle investorer inn på eiersiden. Blant annet eier Jaa Invest AS 12,6% og Lockies Family Trust 9% av selskapet.

Jaa Invest eies av Anders Hagbarth Schau og Geir Karlsen.

Lockies Family Trust eies av Andrew John Lockie. Andrew har tidligere hatt ansvaret for å lede all maritim transport for British Petroleum. I 2005 etablerte han sitt eget shipping selskap, som på det meste eide 35 skip for utleie. Dette selskapet er nå solgt og Andrew er i dag fulltidsinvestor med hovedfokus på eiendom, samt jernminer i Australia.

Resterende aksjer eies av Pro Bono AS (5,1%), Varholmen Shipping AS (1,9%) og Lager for Alle AS selv (3,0%). Eieren av Pro Bono, Erik Colin Fekete, har siden 1997 jobbet som advokat og driver sitt eget firma, Ad Arma Advokatfirma. Eieren av Varholmen Shipping, Anders Severinsen, er sammen med Anders Hagbarth Schau medeier og senior partner i North Cape.

Lager for Alle har i tillegg inngått en aksjekjøpsavtale med Eivind Floberg som også innebærer en rettet emisjon. Eivind er en eiendomsinvestor som nylig, sammen med sin familie, solgte hele sin portefølje med næringseiendom på Billingstad til en verdi av 1,8 mrd NOK.

Emisjonen verdsetter Lager for Alle til 100 MNOK, der Eivind vil tegne seg for 10 MNOK tilsvarende 10% av selskapet. I tillegg vil Eivind kjøpe 2,5% fra Edeima Utvikling og RJ Utvikling, samt 2,7% fra Lager for alle. Floberg vil etter dette eie 17,7% av Lager for Alle AS. Disse transaksjonene og emisjonen nevnt ovenfor er forventet gjennomført i løpet av Q2 2022.

Finansiell informasjon

Se bilag.

Lager for Alle AS ble etablert i 2020 og årsregnskapet for dette året er ikke representativt for dagens aktivitetsnivå.

Lager for Alle realiserte tre prosjekter i 2021 til en samlet fortjeneste på ca. 10 MNOK. Selskapet har nå flere pågående prosjekter, hvor de forventer å realisere tre av disse innen årets utgang. Disse tre prosjektene har en estimert kostnadsramme på ca. 80 MNOK, hvor det, basert på tidligere prosjekter, er lagt til grunn at DNB vil finansiere 85% av kostnadene. Samlet salgsinntekt for de tre prosjektene er ca. 98 MNOK, hvorav andelen forhåndssalg allerede er 80% eller mer. Samlet estimert fortjeneste er ca. 18 MNOK.

I tillegg har Lager for Alle flere prosjekter som er planlagt realisert i 2023. Estimert fortjeneste for to av disse prosjektene er ca. 16 MNOK.

Resultat	2020	31.10.2021
Salgsinntekter		22 319 543
Driftsresultat (EBITA)	-123 895	-614 277
Avskrivninger
Driftsresultat	-123 895	-614 277
Finansinntekter	1	689
Finanskostnader	-1 011	-739 892
Resultat før skatt	-124 905	-1 353 480
Ordinært resultat	-124 905	-1 353 480
Balanse
Anleggsmidler	1 950 000	47 143 694
Omløpsmidler	1 234	833 381
Sum Eiendeler	1 951 234	47 977 075
Langsiktig gjeld	0	4 000 000
Kortsiktig gjeld	2 051 709	41 931 029
Sum Gjeld	2 051 709	45 931 029
Egenkapital	-100 475	2 046 046
Sum egenkapital og gjeld	1 951 234	47 977 075

Merk at to av tre prosjekter realisert i 2021 ble realisert i Q4 2021, etter at perioderegnskapet per 31.10.2021 ble utarbeidet.

Prosjektet

Alle prosjektene til Lager for Alle AS struktureres i egne SPVer. Midlene fra dette lånet vil bli benyttet til å dekke DNB sitt krav til egenkapital i selskapet LFA Prosjekt AS, som er 100% eid av Lager for Alle AS. Dette SPVet vil stå for utviklingen av Røyken 2 prosjektet.

Røyken 2 består av 15 lagerenheter, hvorav 80% er forhåndsolgt. Prosjektets totale kostnader er estimert til ca. 22,1 MNOK. Forventet salgsinntekt er estimert til 27 MNOK og prosjektets fortjeneste er dermed antatt å være 4,9 MNOK. DNB vil finansiere 17,1 MNOK av prosjektkostnadene.

Det er Cosmic Bygg AS som vil stå for byggingen av lagerenhetene. Dette er samme entreprenør som Lager for Alle har brukt tidligere. Cosmic Bygg ble etablert i 1985 og har spesialisert seg på nøkkelferdige leveranser innen næringseiendom. I 2020 hadde Cosmic Bygg ca. 199 MNOK i salgsinntekter og et årsresultat på ca. 14,1 MNOK. Leveransen til Lager for Alle vil være en nøkkelferdig-leveranse med ferdigstillelsesgaranti. Det er forventet at bygget vil stå ferdig i august/september 2022.

Området

Lager for Alle har spesialisert seg på å levere skreddersydde lagerenheter i Viken, Vestfold og Telemark, hovedsakelig i Kongsberg, Røyken, Tønsberg og Larvik.

Bilag

Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet

Å investere gjennom Kameo innebærer alltid en risiko, og kan føre til tap. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en vurdering av lånet og prosjektet før du investerer. Det finnes ingen garanti for at du får det investerte beløpet tilbake. Alle prosjekt innebærer en viss risiko. Markedspriser kan bevege seg i begge retninger under lånets løpetid, og en negativ prisutvikling kan påvirke salgsrisikoen i prosjektet. Både utvikleren, og underentreprenører kan under lånets løpetid gå konkurs.