Tidigare låntagare söker finansiering för lagerprojekt i Kristiansund

Låneinformasjon

Risikoklasse	B
Lånebeløp (NOK)	3 000 000
Transjer	1 (2)
Låntaker	LFA Vest AS
Lånets formål	Topplånsfinansiering
Løpetid	Min 3 mnd | Maks 18 mnd
Sikkerhet	Pant i eiendom + aksjepant (se sikkerhetspakke)
Lån i forhold til forventet salgspris (LTV)*	76%
Årlig rente	11%
Tegningsperiode	2023-05-15 – 2023-05-22
Opsjon til forlengelse av tegningsperioden	Ja

*LTV, lån i forhold til forventet salgspris estimeres til ca. 76% etter at alle lån er utbetalt.

Investeringsvilkår

Investeringen skjer gjennom et lån til LFA Vest AS, 930 671 533. Selskapet ønsker å låne 3 000 000 NOK av en låneramme på totalt 6 500 000 NOK fra Kameos långivere. Lånet sikres med pant i 100% av aksjene i LFA Vest AS og 2. prioritets pant i de to prosjekttomtene bak banken.

Som tilleggssikkerheter for lånet etableres også pant i en lagerseksjon i Asker kommune, eiet av Eivind Floberg, som er aksjonær i morselskap til låntakende selskap. Estimert verdi på lagerseksjonen som stilles som tilleggssikkerhet er 3 500 000 NOK, og det er ikke annen utestående gjeld på eiendommen.

I forbindelse med låneopptaket forplikter låntaker seg til at LFA Vest AS ikke betaler utbytte under lånets løpetid, at aksjonærlån ikke skal betjenes så lenge Lånet er utestående, samt at alle aksjonærlån skal subordineres Kameo lån.

Lånet har en løpetid på 12 måneder, i tillegg til en opsjon på forlengelse av løpetiden på 6 måneder.

Låntaker	LFA Vest AS
Organisasjonsnummer	930 671 533
Lånebeløp (NOK)	5 000 000
Transje	1 (2)
Lånets formål	Topplånsfinansiering
Tilbakebetalingsplan	Salg av lagerseksjoner
Årlig rente	11%
Månedlig rente	0,92%
Frekvens på amortisering	Full tilbakebetaling ved forfall
Frekvens på rentebetalinger	Månedlig
Fleksibel løpetid	Min 3 mnd | Maks 18 mnd

Transjer	Lånebeløp (NOK)	Årlig rente	Sikkerhet	Status
1	3 000 000	11%	Se sikkerhetspakke	Pågående
2	3 500 000	TBD	Se sikkerhetspakke	Kommende
Totalt	6 500 000

Sikkerhetspakke

Pantsettere	LFA Vest AS
Långiverombud*	Intrum Capital AS
Sikkerhetsobjekt i **	1505-32/ 258 i Kristiansund kommune 1505-32/264 i Kristiansund kommune 3025-255/187/11 i Asker kommune (tilleggssikkerhet) Pant i 100% av aksjene i LFA Vest AS
Prioritet	2.prioritet med pantebeløp 8 775 000 NOK i 1505-32/258 2.prioritet med pantebeløp 8 775 000 NOK i 1505-32/264 1.prioritet med pantebeløp 8 775 000 NOK i 3025-255/187/11

*Långiverombudet innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere.

** På sikkerhetsobjekt 1505-32/258 og 1505-32/264 vil SpareBank1 Nordmøre ha første prioritets pant i eiendommen, begrenset opp til 35 MNOK.

Sikkerhetsobjekt 3025-255/187/11 er en lagerseksjon i Asker kommune der ett av styremedlemmene i Lager For Alle AS står som hjemmelshaver.

Lånet sikres også med pant i 100% av aksjene i prosjektselskapet, LFA Vest AS. Dette selskapet er prosjektselskapet som vil stå for utviklingen av Lager For Alle sitt Pilotveien-prosjektet.

Selskapet

LFA Vest AS er et prosjektselskap som ble opprettet i oktober 2022. Selskapet kjøpte eiendommen i Kristiansund av Pilotveien Eiendom AS, og overtok eiendommen i januar 2023. Selskapet er eiet av Lager For Alle AS (75%), Torvik Drift (15%), RJ Utvikling (5%) og Edeima Utvikling (5%). Selskapet ble stiftet for å gjennomføre prosjekter for Lager For Alle som er lokalisert på Vestlandet.

Lager for Alle AS ble stiftet i mars 2020 av Sven Otto Røhne-Jakobsen og Espen Lundberg med bakgrunn i deres behov for å oppbevare biler. Fremfor å leie et lager, bestemte de seg for å kjøpe en tomt i Larvik for å bygge og selge lagerenheter selv. Otto og Espen oppdaget raskt at det var høy etterspørsel etter denne type lagerseksjoner i Viken, Vestfold og Telemark og etter deres suksess med tomten i Larvik har de nå fullført flere prosjekter i Tønsberg, Kongsberg og Røyken (totalt 6 prosjekter som er fullført til budsjett og innen tidsrammen).

Lager for Alle tilbyr nå skreddersydde lagerenheter i alle størrelser og behov. Lagerenhetene leveres isolert og kommer med LED belysning, separat dør og port, samt muligheten for ytterligere funksjoner som mesaniner, internett, oppvarming, samt enkle kontor- og toalettløsninger. Les mer om selskapet og deres prosjekter på hjemmesiden her: www.lagerforalle.no

Sven Otto Røhne-Jakobsen er utdannet elektroingeniør og har over 25 år bygget seg opp en bred kompetanse innen elektro og samkjøring av tekniske fag i utviklingen av næring- og kommunalbygg. Sven forvalter sin eierpost på 28,24% igjennom holdingselskapet RJ Utvikling AS.

Espen Lundberg er utdannet elektriker og har i over 14 år jobbet med prosjektering og som produktsjef for produkter til elektrobransjen. Espen forvalter sin eierpost på 28,24% igjennom holdingselskapet Edeima Utvikling AS.

I tillegg til de to gründerne har selskapet også fått med profesjonelle investorer inn på eiersiden. Blant annet eier EAF Holding AS 17,71%, Jaa Invest AS 11,38% og Lockies Family Trust 8,07% av selskapet.

EAF Holding AS, Eies av Eivind Floberg som har lang erfaring fra eiendoms investeringer på Østlandet. Han var blant annet med på å bygge en stor eiendoms portefølje med familien på Billingstad som i fjor ble realisert og solgt med en solid fortjeneste.

Jaa Invest eies av Anders Hagbarth Schau og Geir Magne Karlsen. Selskapet er en felles investerings plattform siktet inn mot eiendoms investeringer og er blant annet en stor aksjonær i bolig utvikling i Vestfold med samarbeid på utvikling av ca. 70 bo enheter gjennom leiligheter, eneboliger og eneboliger i rekke.

Lockies Family Trust eies av Andrew John Lockie. Andrew har tidligere hatt ansvaret for å lede all maritim transport for British Petroleum. I 2005 etablerte han sitt eget shipping selskap, som på det meste eide 35 skip for utleie. Dette selskapet er nå solgt og Andrew er i dag fulltidsinvestor med hovedfokus på eiendom, samt jernminer i Australia.

Resterende aksjer eies av Pro Bono AS (4,61%) og Varholmen Shipping AS (1,74%) eieren av Pro Bono, Erik Colin Fekete, har siden 1997 jobbet som advokat og driver sitt eget firma, Ad Arma Advokatfirma. Eieren av Varholmen Shipping, Anders Severinsen, er sammen med Anders Hagbarth Schau medeier og senior partner i North Cape.

Finansiell informasjon

Se bilag.

LFA Vest AS ble etablert i 2022 og har ikke offentlige årsregnskap tilgjengelig enda.

Vedlagt er årsregnskap 2021 for morselskapet Lager For Alle AS. 2021 var selskapets første operative år og de endte året med en omsetning på omtrent 72,8 MNOK, med et årsresultat på 8,3 MNOK. Av årsregnskap ble det betalt omtrent 4 MNOK i utbytte til eierne og 3,6 MNOK ble overført til selskapet egenkapital.

Årsregnskap for 2022 er ikke endelig revidert, og vi gjør oppmerksom på at avvik kan forekomme. Selskapet forventer en omsetning på 103 MNOK for året 2022, og et resultat på over 6,7 MNOK.

Prosjektet

Alle prosjektene til Lager for Alle AS struktureres i egne SPVer. Midlene fra dette lånet vil gå til LFA Vest AS som er 100% eid av Lager For Alle AS. Dette SPVet vil stå for utviklingen av prosjektet i Pilotveien i Kristiansund kommune, hvor det skal bygges 24 lagerseksjoner fordelt på to eiendommer.

Selskapet inngikk kjøpsavtale med selger om å kjøpe to eiendommer (gnr. 32, bnr. 258 og gnr. 32, bnr. 264) i januar 2023. De overtok eiendom 1 (gnr. 32, bnr. 258) i januar 2023. Videre overtar selskapet eiendom 2 (gnr. 32, bnr. 264) i forbindelse med byggetillatelse mottatt 23.april 2023. Byggesøknaden til eiendom 1 forventes innen kort tid.

LFA Vest AS kjøpte eiendommene for 7,16 MNOK som er fordelt med 4,67 MNOK for eiendom 1 og 2,49 MNOK for eiendom 2. De har betalt oppgjøret med 3 MNOK i bankfinansiering og resterende beløp med egenkapital. Banklånet på 3 MNOK refinansieres med byggelånsfinansiering. Resterende kostnader i prosjektet på omtrent 34 MNOK finansieres med byggelån fra bank og topplånsfinansiering fra Kameo. Banken får første prioritets pant i de to eiendommene, og Kameos långivere får andre prioritets pant i de to eiendommene.

Enhetene som bygges på eiendom 1 er mellom 72 kvadratmeter og 144 kvadratmeter. På eiendom 1 har selskapet forhåndsolgt 14 enheter for til sammen 18,9 MNOK. På eiendom 2 har de mottatt byggetillatelse og startet å bygge ett lagerbygg på 864 kvadratmeter. Hele dette lagerbygget er forhåndsolgt som en enhet med bindende kontrakt for 16,75 MNOK. Selskapet har dermed forhåndsolgt 80% av antall lagerseksjoner som skal føres opp. Totalt forventet salgsinntekt er 46,6 MNOK. Det totale lånebeløpet blir betalt tilbake ved ferdigstillelse og overlevering av lagerseksjonene. Selskapet forventer med dette en fortjeneste i prosjektet på omtrent 5,5 MNOK.

Lagerbyggene vil føres opp i samme standard som tidligere med full isolerte tak og vegger, i tillegg til 5,5 – 6 meter fri høyde. Byggene vil blant annet ha innlagt vann og avløp og seksjonene får egne sikringsskap for strøm. Det settes opp LED som grunnbelysning og det vil være godt opplyst uteområde med asfalt. Totalentreprenøren for prosjektet er entreprenørselskapet SH-Total AS og leveransen til LFA Vest AS vil være nøkkelferdig-leveranse med ferdigstillelsesgaranti. Det er forventet at de to lagerbyggene skal stå ferdig i Q3 2023 og selskapet vil tilbakebetale totalt lånebeløp til Kameos långivere med overlevering av enhetene.

Kameos långivere har tidligere vært med å finansiere liknende prosjekter med bygging av lagerseksjoner for Lager For Alle AS, og lånet på 5 MNOK ble tilbakebetalt i februar 2023.

Se video av tidligere prosjektgjennomføring Asker og Tønsberg her: https://vimeo.com/651587967 og https://vimeo.com/730283803

Byggeprosess
Gårds- og bruksnummer	1505-32/258 og 1505-32/264
Adresse	Pilotveien 11, 6517 Kristiansund
BOA	2300 kvadratmeter
Byggeår	2023
Antall enheter som skal bygges	24
Innvilget byggetillatelse	Ja, på eiendom 1505-32/264
Totalentreprise	Ja, SH-Total AS
Estimert produksjonstid	10 mnd

Salgsprosess
Antall enheter	24
Størrelse	2300 kvm
Forhåndsolgt	80%
Planlagt innflytting	Q3 2023

Området

Lager For Alle har spesialisert seg på å levere skreddersydde lagerenheter i Viken, Vestfold og Telemark – hovedsakelig med beliggenhet i Kongsberg, Asker, Tønsberg og Larvik.

De har nå bestemt seg for å utvide området de jobber i, og har kjøpt sin første tomt på Vestlandet. Dette lagerprosjektet er lokalisert i et industriområde i nærheten av Kristiansund flyplass i Kristiansund kommune. Det er stor etterspørsel etter lagerseksjoner i området, og selskapet har allerede forhåndsolgt 80% av lagerseksjone.

Se finnannsonsen til seksjonene her.

Bilag

Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet

Å investere gjennom Kameo innebærer alltid en risiko, og kan føre til at du taper pengene dine. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en vurdering av lånet og prosjektet før du investerer. Det finnes ingen garanti for at du får det investerte beløpet tilbake og Kameo garanterer ikke for verken rettidig rente- og tilbakebetaling, eller at slik betaling i det hele tatt skjer.

Alle eiendomsprosjekt innebærer en viss risiko. Markedspriser kan bevege seg i begge retninger under lånets løpetid, og en negativ prisutvikling kan påvirke salgsrisikoen i prosjektet. Både utvikleren og andre aktører i prosjektet kan under lånets løpetid gå konkurs; og dette kan føre til at eiendommer som er stilt som sikkerhet vil måtte tvangsrealiseres i uferdig stand, noe som ofte vil påvirke salgsprisen betydelig.