Utökat lån från 500 000 SEK till 1,25 miljoner SEK

Varför är vi säkra att låna till?

Vari AS är ett stabilt företag som vuxit kraftigt de senaste åren. Vari-gruppen arbetar just nu med 3 st flerbostadshusprojekt och 6 st småhusprojekt med ett totalt marknadsvärde på c. SEK 550m. Den diversifierade projektportföljen gör att företaget sprider sina risker på ett bra sätt. Kassaflödet för koncernen förväntas stärkas under 2017 eftersom flera projekt kommer att färdigställas.

Citat från Carsten Stryhn, financial director Vari group:
Vari-gruppen har under 24 år projekterat och byggt bostadsfastigheter och har således skaffat sig en stor erfarenhet på området. Företaget är ett stabilt och kommer under 2017 att ytterligare stärka sin position genom leverans av följande projekt:

• Skoglia Terrasse, 25 lägenheter, värde c. SEK 95m, Färdigställt i januari 2017
• Grønliveien, en villa, värde SEK 7.5m, Färdigställt i juli 2017
• Grorudveien, 2 + 1 villor, värde SEK 20m, Färdigställt i augusti 2017
• Bjartunveien, 2 + 1 villor, värde SEK 18m, Färdigställt i oktober 2017

2. Låntagare/Företaget:

Ägare och grundare Per Halvard Riseng har drivit företaget sedan 1992 och har specialiserat sig på fastighetsförvärv, projektutveckling och byggledning. Riseng är utbildad civilingenjör.

Vari gruppen är ett tillväxtbolag som utvecklar villor och lägenheter med fokus på funktionalitet och kvalitet. Geografiska fokusområden inkluderar bostadsmarknaden i Oslo, Akershus och Østfold. Samtliga Varis fastigheter är arkitektritade och anpassas till terrängen. Alla byggprojekt genomförs tillsammans med externa samarbetspartners och entreprenörer. Projektföretagen har inga anställda, men de köper tjänster såsom byggledning, projektledning och andra nödvändiga administrativa tjänster från Vari Utvikling AS, som har 14 anställda. Då bolaget strävar efter öppenhet och riskspridning är Varigruppen strukturerad efter den så kallade ”Single Purpose Unit”. Förvärv av nya fastigheter och genomförande av projekteringsfasen genomförs av Vari Utvikling AS, som har spetskompetens. Företaget har ökat aktiviteten under 2015 och 2016, och driver för närvarande nio projekt.

Målsättning

Produktionsmål: Fortsatt tillväxt för att lämna över ungefär 75-100 lägenheter och 20 till 30 hus per år från 2020
Strategi.

Vari koncernens huvudsakliga strategi:

• att bolaget får ett bra inflöde av projekt
• att fastighetsprojekt genomförs med ett optimalt utnyttjande av resurserna
• att finansieringen genomförs med en hög grad av säkerhet
• att fastighetsprojekt kan genomföras med tillfredsställande marginaler utan att kompromissa med kvaliteten

Koncernöversikt

Vari AS är moderbolag till 8 st helägda dotterbolag som är indelade i 4 st olika affärsområden, Garanti, Flerbostadshus, Småhus och Utveckling & Administration.

Värdeskapande i projektet

De reella mervärde som härrör från byggtiden mäts och redovisas löpande baserat på sex delmål.

1. Bygglov	Värdeskapande 20%
2. Byggstart	Värdeskapande 30%
3. Byggfas 1 (Grundarbete)	Värdeskapande 40%
4. Byggfas 2 (Huskropp)	Värdeskapande 60%
5. Byggfas 3 (Tätning och isolering)	Värdeskapande 70%
6. Byggfas 4 (Färdigställande)	Värdeskapande 100%

Företaget har valt att göra en värdering av projektet baserat på en mätning av framstegen (NRS 2 punkt 27). Denna mätning baseras på delmål och är mycket säkert och ger således upphov till begränsad handlingsfrihet gällande värderingen. Till exempel så kan ett projekt praktiskt taget vara värt noll kronor till dess att bygglov beviljats eller beslut om förhandsbesked. Ett annat exempel är när det uppförts en huskropp.

För att ett mervärde skall kunna uppskattas skall en process vara avslutad till 100%. Andelen av det mervärde i samband med varje enskilt projektfas kommer att användas för alla projekt, om det inte med särskilda omständigheter i projektet som kan stödja en annan nivå av värdeskapande. Detta måste då kommenteras och dokumenteras.

Översikt av projekt

Vari-gruppen arbetar just nu med 3 flerbostadshus-projekt och 6 småhus-projekt med ett totalt marknadsvärde på c. SEK 550m. Alla projekt drivs och finansieras i egen regi.

Projekt	Marknadsvärde	Lånstorlek	Banklån	Avslutad
Skoglia Terrasse, Langhus	91,7 mn	10,0 mn 60,0 mn	Tomt Byggkredit	Dec 2016
Nordby Terrasse Ås	125,6 mn	15,6 mn	Tomt	Dec 2017
Romskollen, Askim	160,6 mn	5,0 mn	Tomt	Dec 2019
Grorudveien, Oslo	18,1 mn	3,7 mn 11,7 mn	Tomt Byggkredit	Jul 2017
Grønliveien, Strømmen	6,9 mn	5,8 mn	Byggkredit	Jun 2017
Bjartunveien, Landhus	16,2 mn	5,0 mn	Tomt	Okt 2017
Gamleveien Fjellhamar	6,0 mn	4,9 mn	Tomt	Mar 2017
Framveien Öppegard	35,0 mn	6,0 mn	Tomt	Feb 2018
Vardåsveien Ski		5,1 mn	Tomt

Referensprojekt

Nedan är två utav många projekt färdigställda av Vari Gruppen.

Hallvard Bergves vei, Grorud, Oslo kommun

Två st. villor

Byggstart: Q1 2016

Bägge villor sålda

Färdigställda: Sommaren 2016

Försäljningsvärde: SEK 15 900 000

Krusebyveien, Vestby

Två st. villor

Färdigställda: mars 2015 respektive Mars 2016

Försäljningsvärde: SEK 9 900 000

Sammanfattning av finansiell information

Vari koncernens intäkter utgörs av försäljningar av färdigställda hus och fastighetsprojekt. I vissa fall bestäms intäkter enligt de nya redovisningsreglerna, som innebär att intäkterna redovisas då vissa milstolpar i ett projekt har nåtts.

Den snabba ökningen i omsättningstillgångar och kortfristiga skulder beror huvudsakligen på lägenhetsprojektet ”Skoglia”, som kommer vara färdigt i december, medan försäljningen och således elimineringen av motsvarande skulder sker först i januari. Totala försäljningsvärdet av projektet är SEK 100,000,000, med motsvarande kortfristiga skulder på SEK 80,000,000.

Konsoliderat för Varigruppen	Bokslut	Bokslut	Innevarande år - ej reviderat
(Alla siffror i tusental NOK)	2014	2015	2016
Resultaträkning
Rörelseintäkter	136	44 933	149 000
Rörelsesresultat före avskrivningar (EBITDA)	-2 032	6 317	10 400
Avskrivningar	70	160	200
Rörelsesresultat	-2 102	6 157	10 200
Finansiella intäkter	36	28	20
Finansiella kostnader	538	362	300
Resultat efter finansnetto	-2 604	5 820	9 920
Årets resultat	-2 581	4 228	7 440
Balansräkning
Anläggningstillgångar	1 829	2 421	3 200
Omsättningstillgångar	19 935	44 382	125 500
Summa tillgångar	21 764	46 803	128 700
Långfristiga skulder (räntebärande)	11 730	2 392	3 500
Kortfristiga skulder (räntebärande)	7 040	36 534	112 000
Summa Skulder	19 906	41 022	115 500
Eget kapital	1 858	5 781	13 200
Summa eget kapital och skulder	21 764	46 803	128 700
Nyckeltal
Avkastning på eget kapital (%)	NM	73%
Avkastning på totalt kapital (%)	NM	13%
Rörelsemarginal (%)	NM	14%
Nettomarginal (%)	NM	13%
Soliditet (%)	NM	12%

*Skatt ej avdraget från årets resultat

Soliditeten efter januari 2017 förväntas ligga på ca. 35%. För närvarande är den dock 10% - 15%. De kortfristiga skulderna utgörs av olika banklån kopplade till bolagets projekt. Typiskt sett har banklån givits mot pant i fastigheterna.

Företaget budgeterar en omsättning på SEK 170m under 2017, med 22 miljoner i eget kapital.

3. Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett kortsiktigt lån till Vari AS. Lånets styrka är att som moderbolag är Vari AS berättigad till alla vinster från de olika projektföretagen i gruppen. Samtliga tillgångar i gruppen, minus skulder, utgör underliggande säkerhet.

Det finns ingen ytterligare säkerhet, men företaget växer snabbt från en alltmer diversifierad portfölj av fastighetsprojekt i Oslo med omnejd. Ökningen i omsättning och kassaflöde kommer från en ökad hastighet av realisering av flera projekt som har utvecklats under 2015 och 2016.
Årsräntan på lånet uppgår till 12%, eller 1% per månad så totalt 6% under sex månader.

Månatliga räntebetalningar komma ske under lånets löptid, från ett escrowkonto där samtliga räntebetalningar hålls från dagen då lånet betalas ut till Vari. Dock sker ingen amortering förrän vid slutdagen då hela lånebeloppet betalas tillbaka.
Amortering kommer att betalas genom intäkter från några av de andra projekt som Vari kommer att slutföra inom sex månader, eller från bolagets kassa.

Enligt låneavtalet får Vari AS inte göra några utdelningar innan lånet är helt återbetalt.

Potentiella risker med att låna ut till företaget

Som för alla fastighetsutvecklingsbolag finns vissa risker som du måste vara medveten om. Även om Vari har erfarenhet från många projekt är det inte en garanti för att företaget kommer fortsätta att vara finansiellt stabilt.

Företaget har ett ökande kassaflöde från sina många projekt, som kommer användas för att betala tillbaka lånet. Trots detta finns det ingen garanti för att bolagets kassaflöde kommer att förbli starkt och växa som planerat under de kommande 6 månaderna. Detta kan bero på att bolagets projekt tar längre tid eller blir dyrare än planerat. Det finns också en risk att husen de utvecklar inte kan säljas eller måste säljas till ett lägre pris än beräknat. Notera även att fastighetspriserna i Oslo kan både gå upp eller ner under perioden som lånet löper.

För att skydda sig mot fördröjningar eller dyrare utvecklingskostnader, använder Vari endast kända leverantörer som de har arbetat med i många projekt. Ett standardavtal för konstruktion har ingåtts, detta innebär att Vari kan hålla inne betalningar tills arbetet har genomförts i enlighet med budget och tidsplan.
Om fastighetspriserna faller kraftigt, eller Vari av andra skäl inte kan sälja husen på önskade nivåer kommer de refinansiera their loans i en bank, or alternatively hyra ut hus. Hyresmarknaden är relativt stark i Oslo and is expected to remain strong due to population growth.

Observera att om Vari inte kan betala tillbaka lånet, och i stället för att betala tillbaka lånet med hjälp av andra tillgångar i bolaget, väljer att sätta företaget i konkurs, kommer Kameo agera som långivarombud för Kameos långivare. Kapital som frigörs vid en sådan försäljning kommer vara i NOK och måste sedan omvandlas till SEK innan de kan föras över till Kameos klientmedelskonto. Även om lånet är i SEK kan detta extrema scenario leda till att du blir beroende av valutakursen SEK/NOK.