Vidareutveckling av stugprojekt vid Mjøsa

Låneinformasjon

Risikoklasse	D
Lånebeløp (NOK)	4 850 000
Transjer	1
Låntaker	Kvitsand Hytter AS
Anledning til lån	Refinansiering
Løpetid	Min 3 måneder | Maks 24 måneder
Sikkerhet	1. prioritets pant i eiendom
Lån i forhold til forventet salgspris (LTV)	10%
Årlig rente	14%
Tegningsperiode	2019-10-15 – 2019-11-15
Opsjon til forlengelse av tegningsperioden	Ja

Investeringsvilkår

Investeringen skjer gjennom et lån til Kvitsand Hytter AS, 997 243 641. Selskapet ønsker å låne totalt NOK 4 850 000 til å refinansiere lån som han tidligere har tatt gjennom Kameo. Lånet sikres med første prioritets pant i eiendommen.

Lånet har et amortiseringskrav på 25% av salgspris. Eiendommen i dag består av 69 tomter som er regulert for hyttebygging, samt to tomter som er regulert for leiligheter. For hvert salg selskapet gjør vil 25% av salgssummen gå til delamortisering av dette lånet.

Et minstebeløp på NOK 93 000 skal amortiseres ved hvert salg i de tilfeller hvor 25% av salgspris er lavere enn NOK 93 000.

Låntaker har en opsjon på å forlenge dette lånet med 3 måneder.

Låntaker	Kvitsand Hytter AS
Organisasjonsnummer	997 243 641
Lånebeløp (NOK)	4 850 000
Transje	1
Årsak til lån	Refinansiering
Tilbakebetalingsplan	Salg av tomter
Årlig rente	14%
Månedlig rente	1,17%
Frekvens på amortisering	Delamortisering ved salg av tomter / restbeløp forfaller ved sluttdato
Frekvens på rentebetalinger	Månedlig
Fleksibel løpetid	Min 3 måneder | Maks 24 måneder

Transjer	Lånebeløp (NOK)	Årlig rente	Sikkerhet	Status
1	4 850 000	14%	1. prioritets pant i eiendom	Pågående
Totalt	4 850 000

Sikkerhetspakke

Pantsetter	Ole Berg
Långiverombud*	Lindorff Capital AS
Sikkerhetsobjekt i **	432/1 i Ringsaker kommune***
Prioritet	1. prioritet med pantebeløp NOK 6 550 000

*Långiverombudet innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere.

**Långiverombudet slipper pantet når de Sikkerhetsstilte Forpliktelsene er i sin helhet gjort opp.

*** Tomtene H1-H5 i kartet er allerede solgt, og inngår ikke i pantet.

Selskapet

Kvitsand Hytter AS ble etablert i 2011. Kvitsand Eiendom AS eier 94% av aksjene i selskapet, og tre andre investorer eier 2% hver. Kvitsand Eiendom AS er 100% eid av Ole Berg. Ole Berg er utdannet siviløkonom, og har i tillegg til dette prosjektet driftet Nedre Berg Gård, som blir brukt som et kurs- og konferansesenter.

Siden selskapet ble stiftet i 2011 er det opp til 10 millioner NOK investert i prosjektet, i form av arbeidsinnsats uten lønn, arbeid med reguleringer, markedsrapporter, arkitekter, skogrydding, veikonstruksjon, tilkobling til vann og avløp osv.

Finansiell informasjon

I løpet av kalenderåret 2018 ble aksjonærlån på NOK 2 000 000 konvertert til egenkapital, og selskapet har dermed positiv egenkapital på NOK 450 033.

Selskapet er i en tøff likviditetssituasjon i en kort periode, og har per dags dato en rekke betalingsanmerkninger. Per 08.10.2019 har selskapet betalingsanmerkninger på totalt NOK 287 733.

Se vedlagt årsregnskap for 2018 for ytterligere info.

Prosjektet

Prosjektet i dag går ut på salg av hyttetomter. Kvitsand ønsker ikke å bygge hytter selv, men vil bygge nødvendig infrastruktur og sørge for å selge tomter til både private kjøpere og profesjonelle hytteutviklere.

Området bestod opprinnelig av 90 tomter, hvorav 21 var allerede solgt før selskapet tok et lån gjennom Kameo første gangen. Hver av disse tomtene kan igjen deles i to hyttetomter, slik at området vil potensielt kunne bestå av opp mot 200 hytter. Videre er noen av tomtene regulert som tuntomter, hvor det er tillatt å bygge flere mindre hytter.

Alle tomter som er merket med H er regulert som hyttetomter, mens FH1 og FH 2 er regulert til leilighetsbygg. Se vedlagt tomtekart.

Tidligere i år inngikk selskapet kontrakt på salg av tomtene på HK5 og HK6. Disse er tuntomter omregulert til 19 mindre tomter. Avtalen innebærer salg av to tomter, samt opsjon på ytterligere 17 tomter som løper frem til midten av 2022. Potensielt kan denne avtalen bringe inn NOK 7 600 000 i omsetning til selskapet.

En lokal megler vi har snakket med påpekte at det er positivt at det blir bygd hytter på området. Det vil bidra til å tiltrekke mer interesse fra nye kjøpere. Per dags dato er det bygd 14 hytter på området, og det er flere under oppføring. Videre påpekte megleren at det var mange som kjøpte tomter tidlig men ikke bygde noe, som var en uheldig situasjon for Kvitsand Hytter.

Kvitsand har investert store beløp i infrastruktur, og det er i dag bygd veier, samt el, vann og avløp til en del av tomtene. Selskapet budsjetterer med ca NOK 60 000 i kostnader knyttet til infrastruktur per hytte. På et tidspunkt vil selskapet nå taket for kapasitet på strøm og avløp, og det vil være behov for nye investeringer. Disse investeringene skal gjøres med overskudd fra salg.

Byggeprosess
Gårds- og bruksnummer	432 / 1
Adresse	Kvitsandåsen, 2372 Brøttum
Innvilget byggetillatelse	Ja, for hyttetomtene
Antall enheter	69-140 avhengig av om tomtene deles opp

Området

Tomtene ligger rett ved Mjøsa, på solsiden, og er tilknyttet ca. to kilometer strandlinje som omfatter to populære badestrender og brygge med 28 båtplasser. 100 dekar friområde langs vannet er grovryddet. Alle tomtene har utsikt til Mjøsa.

Området ligger ca. 2 timers kjøretur fra Oslo. Ellers er det ca. 10 min i bil til Lillehammer, 30 min til Hafjell og 20 min. til Sjusjøen.

Bilag

Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet

Å investere gjennom Kameo innebærer alltid en risiko, og kan føre til tap. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en vurdering av lånet og prosjektet før du investerer. Det finnes ingen garanti for at du får det investerte beløpet tilbake.

Alle eiendomsprosjekt innebærer en viss risiko. Markedspriser kan bevege seg i begge retninger under lånets løpetid, og en negativ prisutvikling kan påvirke salgsrisikoen i prosjektet. Både utvikleren, og underentreprenører kan under lånets løpetid gå konkurs.

Lindorff som långiverombud har rett på långiverens regning å realisere de aktuelle sikkerhetene som er definert i dette lånet om låntakeren ikke kan betale tilbake lånet.