#4628 - Boligprosjekt på Fjellhamar
13% årlig rente| Risikoklasse B
Selskapet ønsker å låne NOK 3 000 000 av en total låneramme på NOK 19 000 000 av Kameos långivere til utviklingen av tre eneboliger på Fjellhamar. Hittil har Kameos långivere lånt ut NOK 7 961 000 til prosjeket. Utvikler kjøpte eiendommen for NOK 10 300 000 i juni 2022, og fikk innvilget rammetillatelse fra Lørenskog kommune i januar 2023. De mottok ellers igangsettingstillatelse for tiltaket i mars 2024, og startet grunnarbeidene i den forbindelse.
Eiendommen er kjøpt på blanco skjøte. Selskapet har fullmakt til å handle på hjemmelshavers vegne. Se mer informasjon om blanco skjøte under Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet.
Prosjektets styrker
- Erfaren utvikler med gode referanseprosjekter
- Morselskapsgaranti og personlig kausjon fra eier
- Pant i eiendom
Merk at bildene kun er 3D-illustrasjoner av prosjektet.
Låneinformasjon
| Risikoklasse | B |
| Lånebeløp (NOK) | 3 000 000 |
| Transjer | 4 (7) |
| Låntaker | EFA Eiendom AS |
| Lånets formål | Byggelån |
| Løpetid | Min 3 mnd | Maks 13 mnd |
| Sikkerhet | 2. prioritets pant i eiendom Morselskapsgaranti Personlig kausjon fra eier |
| Lån i forhold til forventet salgspris (LTV)* | 74% |
| Årlig rente | 13% |
| Tegningsperiode | 2024-08-21 – 2024-08-25 |
| Opsjon til forlengelse av tegningsperioden | Ja |
*LTV, lån i forhold til forventet salgspris estimeres til ca. 74% etter at alle lån er utbetalt
Investeringsvilkår
Investeringen skjer gjennom et lån til EFA Eiendom AS, 918 994 386. Selskapet ønsker å låne NOK 3 000 000 av en låneramme på totalt NOK 19 000 000 fra Kameos långivere.
Selskapet har hittil lånt NOK 5 500 000 av Kameos långivere. Lånet sikres med andre prioritets pant i eiendommen bak bank, morselskapsgaranti tilsvarende 135% av det totale lånebeløpet, og personlig kausjon tilsvarende NOK 2 000 000 fra en av selskapets eiere. Alle transjene i lånet skal brukes til oppføring av eneboligene, og deles opp til å følge prosjektets fremgang.
| Låntaker | EFA Eiendom AS |
| Organisasjonsnummer | 918 994 386 |
| Lånebeløp (NOK) | 3 000 000 |
| Transje | 4 (7) |
| Lånets formål | Byggelån |
| Tilbakebetalingsplan | Salg av boliger |
| Årlig rente | 13% |
| Månedlig rente | 1,08% |
| Frekvens på amortisering | Full tilbakebetaling ved forfall |
| Frekvens på rentebetalinger | Månedlig |
| Fleksibel løpetid | Min 3 mnd | Maks 13 mnd |
Investeringsfaktablad
Transjeplan er en indikasjon og kan variere etter prosjektets fremgang.
| Transje | Lånenummer | Lånebeløp (NOK) | Årlig rente | Sikkerhet | Status |
| 1 | 4451 | 3 000 000 | 13.5% | Pant i fast eiendom Morselskapsgaranti Personlig kausjon | Avsluttet |
| 2 | 4555 | 2 500 000 | 13% | Pant i fast eiendom Morselskapsgaranti Personlig kausjon | Avsluttet |
| 3 | 4584 | 2 500 000 | 13% | Pant i fast eiendom Morselskapsgaranti Personlig kausjon | Avsluttet |
| 4 | 4628 | 3 000 000 | 13% | Pant i fast eiendom Morselskapsgaranti Personlig kausjon | Pågående |
| 5 | 4680 | 2 500 000 | 12.5% | Pant i fast eiendom Morselskapsgaranti Personlig kausjon | Kommende |
| 6 | 4711 | 2 500 000 | 12.5% | Pant i fast eiendom Morselskapsgaranti Personlig kausjon | Kommende |
| 7 | TBD | TBD | TBD | TBD | Kommende |
| Totalt | 19 000 000 | ||||
| Pant i fast eiendom | |
| Pantsetter | Efa Eiendom AS med organisasjonsnummer: 918 994 386 |
| Långiveragent* | Advokatfirma Kontrakt AS |
| Sikkerhetsobjekt** | Gnr. 107 bnr. 415 i Lørenskog kommune |
| Beløp | Andre prioritet bak pantebeløp på 8 000 000 NOK (hvis før Privatmegleren) |
| Prioritet | 135% av lånet |
| Morselskapsgaranti | |
| Kausjonist | Chrono Holding AS, med organisasjonsnummer 916 659 202 |
| Långiveragent* | Advokatfirma Kontrakt AS |
| Beløp | NOK 25 650 000 NOK |
| Øvrig informasjon | Navn: Chrono Holding AS Juridisk form: Aksjeselskap Kontaktopplysninger: Skogvollveien 42, 0580 Oslo |
| Morselskapsgaranti | |
| Kausjonist | Uma Holding AS, med organisasjonsnummer 913 073 258 |
| Långiveragent* | Advokatfirma Kontrakt AS |
| Beløp | NOK 25 650 000 NOK |
| Øvrig informasjon | Navn: Uma Holding AS Juridisk form: Aksjeselskap Kontaktopplysninger: c/o Torunn Haavardsholm, Suhms gate 28, 0362 Oslo |
| Personlig kausjon | |
| Kausjonist | Anders Valde |
| Långiveragent* | Advokatfirma Kontrakt AS |
| Beløp | Personlig kausjon begrenset til NOK 2 000 000 NOK |
| Øvrig informasjon | Navn: Anders Valde Juridisk form: Aksjeselskap Kontaktopplysninger: Skogvollveien 42, 0580 Oslo helpdesk@kameo.no, + 47 240 76 040 |
| Sikkerhet i transjer | Alle investorer i alle transjer i det totale lånet deler samme sikkerhet. |
*Långiveragenten innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere.
**Långiveragenten slipper pantet når de Sikkerhetsstilte Forpliktelsene er i sin helhet gjort opp.
EFA Eiendom AS er selskapet som står for utviklingen av tomten og er to holdingsselskap, 50% eid av Chrono Holding AS (eid 100% av Anders Valde) og 50% Uma Holding AS (eid 100% av Torunn Haavardsholm). Låntakende selskap ble opprettet i 2017 av Anders Valde og Fredrik Venturelli. Venturelli har senere solgt sin eierandel og det er nå Torunn Haavardsholm som er medeier i låntaker. Selskapet har siden opprettelse utført seks byggeprosjekter. Dette inkluderer flip av rekkehus, salg av eksisterende bolig og utvikling av ny tomannsbolig, rehabilitering av halvpart tomannsbolig, seksjonering og flip av flermannsbolig og rehabilitering av en leilighet. Selskapet ble stiftet for gjennomføring av prosjekt for eiere.
På tidligere utførte prosjekter har selskapet brukt en liten, men solid entreprenør, som de også skal bruke på dette prosjektet.
Ledelse
Ledelsen består av et styre på to personer: Styrets leder Anders Valde, samt Torunn Haavardsholm.
Organisasjonsstruktur
Finansiell informasjon og vedlegg
Balanserapport 2023 - Efa Eiendom AS
Resultatrapport 2023 - Efa Eiendom AS
Årsregnskap 2023 - Efa Eiendom AS
Selskapet ønsker opptrekk av fjerde transje, tilsvarende NOK 2 500 000 av en total låneramme på NOK 19 000 000 av Kameos långivere til utviklingen av tre eneboliger på Fjellhamar. Selskapet har hittil hentet NOK 7 961 000 av Kameos långivere. Utvikler kjøpte eiendommen for NOK 10 300 000 i juni 2022, og fikk innvilget rammetillatelse fra Lørenskog kommune i januar 2023 og igangsettingstillatelse for tiltaket i mars 2024.
Tomten er attraktiv for utvikling og tillater 24,9% utnytting av tomteareal. Rammetillatelsen gjelder riving av eksisterende bolig som står på tomt, samt oppføring av tre nye eneboliger på henholdsvis 181,4m2, 181,4m2, og 187,3m2. Hittil har låntakende selskap utført prosjektering samt deler av grunnarbeid på eiendommen for egenkapital.
Eiendommen ble kjøpt med en eksisterende bolig på tomten som er revet for å erstattes med nye boliger. EFA Eiendom AS har signert kontrakt med 3S Bygg AS som totalentreprenør, og har tidligere fullført prosjekter med utviklingsselskapet og hatt stor suksess. Byggherren stiller sikkerhet for sine kontraktsforpliktelser tilsvarende 17,5% av kontrakten, eller NOK 2 574 687.
Prosjektet har ligget ute til forhåndssalg tidligere, men annonsen har senere blitt trukket fordi låntaker ønsker å selge enhetene når prosjektet nærmer seg ferdigstillelse. Kameo vil informere investorene i lånet når boligene legges ut for salg igjen.
Eiendommen er kjøpt på blanco skjøte. Selskapet har fullmakt til å handle på eierens vegne. Se mer informasjon om blanco under Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet.
Prosjektstatus
Kameo var på befaring på byggeplassen i april 2024.
De første transjene fra Kameos långivere ble brukt til å betale for riving av eksisterende bolig på tomten, samt første del av graving og plugging av rør. Deler gikk også til arkitektkostnader i forbindelse med IG søknaden som ble godkjent i mars 2024. Tidligere transjer har også gått til hovedentreprenør for støpt ringmur på alle tre enhetene, og konstruksjon av første huset.
I tidligere transje ble det opplyst at selskapet måtte legge en støttemur for å beskytte et offentlig vannrør på tomten. Arbeidet på dette var noe forsinket, men låntaker opplyser nå at dette ferdigstilles denne uken. Konstruksjonene av den den bakerste enheten på tomten startet opp parallelt med dette, for å minimere forsinkelsene i det toale beløpet.
På grunn av sommerferie har grunnarbeidene blitt satt noe på vent, men graveren er nå klar for siste del av arbeidet, og sålestøpet for de to gjenværende enhetene skal være støpt innen utgangen av august. Konstruksjonene for det to enhetene ligger klart hos produsenten. De vil leveres og oppføring starte opp så snart sålestøpet er endelig utført. Denne transjen skal dekke kostnadene for disse punktene.
Siden forrige transje er den første enheten nå tett og ferdig med takstein. Se oppdaterte bilder nedenfor. De skal begynne med den ytre kledningen på den første boligen denne uken.
Kapitalstruktur
Prosjektets LTV mot forventet salgsverdi av enhetene er på ca 74% etter at alle lån er utbetalt. Se fordelingen av kapitalstrukturen i tabellen her:
Estimatene over er beregnet ut fra budsjettert verdi. Enhetene i prosjektet er ikke forhåndsolgt, og endelig salgspriser kan derfor avvike.
| Byggeprosess | |
|---|---|
| Gårds- og bruksnummer | Gnr. 107, bnr. 405 |
| Adresse | Arne Garborgs Vei 14 |
| BOA | 550,1 kvm |
| Byggeår | 2024 |
| Antall enheter som skal bygges | 3 |
| Innvilget byggetillatelse | Ja |
| Totalentreprise | Ja, 3S Bygg AS |
| Estimert produksjonstid | 12-15 måneder |
| Salgsprosess | |
|---|---|
| Antall enheter | 3 |
| Størrelse | 181 kvm, 181 kvm og 187 kvm (BRA) |
| Forhåndsolgt | Nei |
| Ansvarlig megler | Privatmegleren |
| Planlagt innflytting | Q1 2025 |
Uttalelse fra megler: Eiendommen ligger på Fjellhamar i Lørenskog kommune og omtales av megler som et populært og familievennlig boligområde med nærhet til skoler, barnehager, marka, kollektivtransport og daglige servicetilbud. Området gir mulighet for offentlig kommunikasjon via buss og tog.
Nærhet til Fjellhamardammen miljøpark, Vesletjernet med flytebrygge, og Langvannet med blant annet fin langgrunn badeplass. Østmarka byr i tillegg på flere bade-/fiskevann og flott turstier og lysløyper. Lørenskog Hus kan absolutt anbefales et besøk. Her finnes det blant annet kino, konserter, et flott bibliotek og kulturskole. På vinterstid er det flotte skiløyper/lysløype mellom Fjellhamar og Skjetten/Strømmen i Bråteskogen/Bråtejordet. Fra Vallerud kan du ta deg ut i lysløypenett mot Mariholtet, og fra Sørlihavna går det lysløype mot Losby. I området ved Lørenskog stasjon, kun få minutter unna eiendommen, finner du verdens råeste helårsarena for snøopplevelser – SNØ.
Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet
Å investere gjennom Kameo innebærer alltid en risiko, og kan føre til at du taper pengene dine. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en vurdering av lånet og prosjektet før du investerer. Det finnes ingen garanti for at du får det investerte beløpet tilbake og Kameo garanterer ikke for verken rettidig rente- og tilbakebetaling, eller at slik betaling i det hele tatt skjer.
Alle eiendomsprosjekt innebærer en viss risiko. Markedspriser kan bevege seg i begge retninger under lånets løpetid, og en negativ prisutvikling kan påvirke salgsrisikoen i prosjektet. Både utvikleren og andre aktører i prosjektet kan under lånets løpetid gå konkurs; og dette kan føre til at eiendommer som er stilt som sikkerhet vil måtte tvangs realiseres i uferdig stand, noe som ofte vil påvirke salgsprisen betydelig.
Dette prosjektet innebærer visse risikoer som kan føre til at det går galt. Det er en finansieringsrisiko, fordi låntaker trenger ytterligere finansiering av prosjektet for å kunne fullføre det. Det er også en byggerisiko: Byggingen kan ta lengre tid og/eller bli dyrere enn forventet. Forsinkelser kan oppstå grunnet ulike hendelser, fra værforhold, dårlig håndverk, streik, juridiske tvister som låntaker blir involvert i, konkurs eller forsinkelser fra entreprenører, sykdom hos nøkkelpersoner, mangel på arbeidskraft eller materialmangel, ulykker på byggeplassen og økonomiske problemer for låntaker. Forsinkelser fører normalt til økte kostnader. Hvis låntaker ikke klarer å skaffe finansiering for slike potensielle kostnadsoverskridelser, risikerer låntaker å gå konkurs eller bli tvunget til å selge prosjektet. Hvis prosjektet må selges under bygging og i uferdig stand, må man forvente at salgsprisen ikke vil dekke all utestående sikret gjeld. Det er også en risiko for at låntaker ikke klarer å selge prosjektet, noe som vil føre til forsinkelser og mulig tap for investorene.
Dette prosjektet innebærer også risiko fordi kjøp av eiendommen gjennomføres på blancoskjøte. Ved bruk av blancoskjøte overføres ikke eiendommens grunnbokshjemmel til kjøper ved tinglysing, men blir værende hos selger selv etter at kjøper har betalt kjøpesummen og overtatt eiendommen. Salg på blancoskjøte innebærer en viss risiko for at selgers/hjemmelshavers kreditorer tar beslag i eiendommen. Risikoreduserende tiltak ved bruk av blancoskjøte kan være å tinglyse et pantedokument på eiendommen til fordel for kjøper tilsvarende kjøpesummen, i tillegg til en urådighetserklæring på eiendommen til fordel for kjøper hvor det fremkommer at selger ikke lenger kan råde over eiendommen. Det kreves også at selger utsteder en generalfullmakt til fordel for kjøper, der kjøper gis rett til å disponere over eiendommen og eventuelle fradelte parseller og seksjoner. Selv om det iverksettes slike risikoreduserende tiltak ved bruk av blancoskjøte, vil ingen av disse tiltakene likevel helt fjerne risikoen ved bruk av blancoskjøte.
Du finner mer informasjon om risiko ved investeringen i nøkkelinformasjonsdokumentet som er tilgjengelig for nedlastning under låneinformasjon, øverst på siden her.
Denne siden har blitt oppdatert med en ny struktur. Klikk på knappen for å se innholdet i det tidligere formatet.